108 公務人員升官等薦任 地政 土地經濟學 考古題詳解

核心觀念

本題考都市成長管制如何限制城市擴張，並比較兩種管制工具的作用方式：

1. 都市服務邊界：政府劃定公共設施與都市服務可供應的範圍，例如道路、供水、污水處理等。邊界外通常不提供完整都市服務，因而抑制土地轉為都市使用，限制城市向外擴張。
2. 建築物許可證：政府以核發許可證的方式限制可興建的建築物數量或新屋供給量。當許可證數量低於自由市場下的興建量，便形成數量管制。

兩者都能減緩都市成長，但管制的對象不同：前者主要限制都市可發展的空間；後者主要限制建築物或住宅的供給數量。

解題方法

分別用「空間邊界圖」和「建築物市場供需圖」說明：

• 都市服務邊界圖要標出邊界內外的土地使用與公共服務供應範圍，並說明邊界對都市蔓延及土地價格的影響。
• 建築物許可證圖要以建築物數量為橫軸、價格為縱軸，畫出需求與供給，並將許可證上限畫成垂直數量限制，分析價格、數量及許可證稀缺價值的變化。

（一）都市服務邊界之設定（15 分）

都市服務邊界將城市發展限制在特定範圍內。邊界內可取得較完整的都市服務，邊界外則維持農業、開放空間或低密度使用，且不提供或延後提供都市服務。

 都市服務邊界
 ┌──────────────────────┐
 │ 邊界內：都市發展區 │
 │ 道路、供水等服務可及 │
 │ 人口與建築物集中 │
 └──────────────────────┘
 邊界外：農業地、開放空間
 都市服務供應受限

影響效果：

1. 抑制都市向外蔓延 由於邊界外不易取得都市服務，開發成本提高，土地轉作都市用途的誘因降低，因此都市發展較集中於邊界內。

2. 提高邊界內可開發土地的稀缺性 若都市人口與住宅需求持續增加，而邊界內土地供給受限，邊界內土地與住宅價格會有上升壓力。邊界外土地因短期內難以取得都市服務，價格通常低於具都市發展資格的邊界內土地。

3. 促進邊界內較密集使用 土地供給受限時，市場可能以較高樓層、較高建築密度或較高地價承受能力因應需求，使開發往邊界內集中。

4. 可能產生外溢效果 若邊界內住宅供給無法配合需求，部分人口及開發需求可能轉往鄰近行政區或邊界外地區，造成房價上漲、通勤距離增加，或將成長壓力轉移至其他地區。

作答時應指出：都市服務邊界的效果取決於邊界內可供開發土地是否充足、服務供應政策是否確實，以及周邊地區是否承接外溢需求。

（二）建築物許可證之發放（10 分）

建築物許可證若只是一般建築管理所需的審查程序，不必然會限制都市成長；本題所指的成長管制效果，是政府將許可證數量設為上限，使許可證數量低於自由市場下的興建數量。

以建築物數量為橫軸、建築物價格為縱軸：

核心觀念

本題考查「競租理論」如何解釋不同土地使用者對區位的競爭，以及住宅價格上升如何改變住宅的土地需求與空間分布。競租曲線表示某種使用者在各區位願意支付的最高地租；在市場競爭下，地租較高的使用者取得該區位。

令 $x$ 為距離市中心的距離，$R_i(x)$ 為使用類型 $i$ 在該區位的競租地租。使用者的競租地租可概念化為：

其中 $t_i$ 為每單位距離的運輸成本。題目給定商業、住宅、農業的單位運輸成本依序為：

因此，距離市中心每增加一單位，商業使用者的競租地租下降最多，住宅次之，農業最少。競租曲線的斜率絕對值依序為：

解題方法：土地使用區位分布

以市中心為左端、向外距離增加為右方，繪出三種使用的競租曲線。由於商業的運輸成本最高，商業為節省運輸成本，願意在市中心支付較高地租；農業運輸成本最低，能在離市中心較遠、地租較低的區位經營。住宅使用介於兩者之間。

市場依各區位競租地租最高者配置土地。因此，三條曲線的交點形成使用分界：市中心至第一個交點由商業使用；第一、第二個交點之間由住宅使用；第二個交點以外由農業使用。其典型空間次序為：

住宅價格上升的影響

住宅價格上升會提高住宅使用的收益及其支付地租能力，使住宅競租曲線整體上移。若其他條件不變，新的住宅競租曲線可能在較靠近市中心處高於商業競租曲線，並在較遠處與農業競租曲線相交。

其空間效果為：

核心觀念

本題考的是住宅租買選擇：自有住宅是否必然優於租屋，以及家庭如何在住房服務、財務成本、風險與偏好之間作出理性選擇。判斷關鍵不是「有房」或「沒房」的身分，而是比較兩種選擇在相同期間提供的住房服務與總成本。

自有住宅提供居住服務，也是一項資產；租屋則是付租金取得居住服務，並保留資金運用與搬遷的彈性。因此，兩者須在相同居住品質、地點與期間下比較，不能只把房貸月付額和租金相比。

解題方法：比較租買的總成本與效益

一、自有住宅的成本與效益

自有住宅的主要成本包括：

• 購屋資金成本：自備款的機會成本，以及房貸利息。
• 持有成本：房屋稅、地價稅、管理費、維修費、保險費等。
• 交易成本：購屋與出售時的仲介、稅費及搬遷成本。
• 價格風險與流動性限制：房價下跌會造成資產損失；房屋也不易迅速變現。
• 居住效益：居住穩定、可自行裝修與使用、免受房東調漲租金或終止租約的影響。
• 資產效益：房屋可能增值，且房貸本金償還會累積淨值；但增值並無保證。

自有住宅常用「使用者成本」衡量持有一單位住宅所付出的年成本。簡化表示如下：

其中，$P$ 為房屋價格，$i$ 為資金成本或利率，$t$ 為稅費率，$m$ 為維修及管理成本率，$d$ 為折舊率，$g$ 為預期房價增值率。這是簡化模型，實際比較還須納入交易成本、風險與稅制等因素。若自有住宅的住房服務效益及其他非金錢效益，足以補償其使用者成本與風險，購屋便可能是合宜選擇。

二、租賃住宅的成本與效益

租屋的主要成本是租金及搬遷、押金等支出；主要效益則是：

• 不必投入大筆自備款，可將資金留作其他投資或預備金。
• 搬遷較容易，適合工作、家庭人口或居住地點仍在變動的家庭。
• 房屋修繕及房價下跌的部分風險通常由所有權人承擔。

核心觀念

本題考租金管制對住宅租賃市場的影響。經濟學上的租金管制，通常是政府設定租金上限；當上限低於市場均衡租金時，便形成具拘束力的價格上限。

在自由市場中，住宅租金由供給與需求交會決定。若政府將租金上限設定在均衡租金以下，租金下降會使租屋需求量增加、出租供給量減少，因而產生超額需求，也就是住宅短缺。

解題方法與圖形分析

先畫出租賃市場的需求曲線 $D$ 與供給曲線 $S$，標出均衡租金 $P_e$、均衡租屋數量 $Q_e$。再畫出低於 $P_e$ 的管制租金 $P_c$，比較該租金下的需求量 $Q_d$ 與供給量 $Q_s$。

租金 P
 │
 │ S
 │ /
Pe│-----● E
 │ / \
Pc│---●-----●---------------- 租金上限
 │ Qs Qd
 │ \ \
 │ \ D
 └─────┴─────┴────────────── 租屋數量 Q
 Qs Qd

 超額需求 = Qd − Qs

圖中租金上限 $P_c<P_e$，因此：

• 需求量由 $Q_e$ 增加至 $Q_d$。
• 供給量由 $Q_e$ 減少至 $Q_s$。
• 超額需求為 $Q_d-Q_s$，市場上會有部分租屋需求無法得到滿足。

租金上限下實際成交數量受供給量限制，最多為 $Q_s$。因此，並非所有願意按管制租金承租的人都能租到住宅，市場還須透過排隊、抽籤、資格審查、人際關係或其他非價格方式分配住宅。

市場效果分析

一、短期效果

短期內住宅存量固定，租金上限會降低管制範圍內租戶的名目租金支出。已租到住宅的承租人因此受益，尤其是原本願意支付較高租金、但仍能取得管制住宅的人。