108 公務人員升官等薦任 地政 土地估價 考古題詳解

核心觀念

本題考查素地估價方法的選擇，以及土地開發分析法與最有效使用原則的關係。

都市精華住宅區雖然不動產交易熱絡，但題目明示「素地交易實例闕如」，因此欠缺以素地交易案例進行比較調整的基礎。附近住宅大樓林立，則顯示該區有住宅開發及銷售市場，可從土地開發後的價值反推開發前素地價格。適用的方法是土地開發分析法。

依命題當年（民國 108 年）的《不動產估價技術規則》，土地開發分析法係以土地法定用途及使用強度進行開發或改良，估算開發或建築後的總銷售金額，再扣除開發期間的直接成本、間接成本、資本利息及開發利潤，以推求開發前或建築前的土地價格。

解題方法

先確認估價標的是尚未開發的素地，再依題目資訊判斷市場上是否有可供比較的素地交易案例。題目已指出素地交易實例闕如，因此不宜以比較法作為主要估價途徑。接著，利用周邊住宅大樓林立及區域交易熱絡的資訊，判斷可以調查住宅產品的銷售價格與開發成本，並以土地開發分析法推估素地價格。

土地開發分析法的基本概念可表示為：

實際估價時，須先設定合理的開發內容與預期開發期間，估算可銷售的土地或建物面積及其銷售價格，再估列開發成本、資本利息與利潤，最後推算開發前土地價格。若尚未取得建造執照或土地開發許可文件，應依相關法令規定下的最有效使用狀況，並參酌土地地形、地勢及當地市場狀況估算可銷售面積。

與最有效使用原則的關係

核心觀念

本題比較兩種估價目的：一是估計公共設施保留地本身的價格；二是估計政府為取得該土地而徵收時，依法應查估的市價。兩者都涉及土地使用受限的影響，但估價標的、估價目的與法定查估基準不同，不能直接視為同一種估價。

以下法規說明以命題當年（民國 108 年）為準。

• 公共設施保留地：依都市計畫指定作為公共設施使用，尚未取得的土地。其使用受到計畫限制，估價時須反映土地的區位、使用管制、可建築程度及市場交易情形。
• 徵收市價：政府依法徵收土地時，依土地徵收條例及其相關規定查估的徵收補償市價。其目的在於以法定程序估計徵收補償所依據的市價，不等同於把土地假設為未受公共設施保留地管制時的價格。

解題方法

作答宜先分別說明兩種估價的基準，再比較差異；不可只寫「都按市價估價」，也不可將徵收補償價格一概說成公共設施保留地一般交易價格。

一、公共設施保留地本身如何估價

估價時應先確認土地的都市計畫使用分區、公共設施用地種類、管制內容、臨路與交通條件、周邊發展程度，以及是否有其他可利用或收益方式。再依土地的個別條件及可比較交易資料選用適當估價方法。

實務上可參酌下列方法：

1. 比較法：蒐集區位、使用管制、公共設施種類及交易條件相近的公共設施保留地成交案例，進行情況、價格日期、區域因素及個別因素調整後推估價格。
2. 收益法：土地具有可合理持續的收益時，依可歸屬於土地的收益及適當資本化率推估價格；若土地受管制而無可資認定的收益，則不宜勉強採用。
3. 成本法或其他適用方法：依標的性質及資料條件選擇，並須說明估價前提與限制。

估價重點是反映保留地在其實際法定管制及市場條件下的價值。不能逕以毗鄰可建築土地價格直接代替，也不能只因土地被指定為公共設施用地，就一律套用固定折數。

二、公共設施保留地徵收市價如何查估

徵收市價須依土地徵收條例及徵收補償市價查估相關規定辦理。查估時應蒐集徵收土地所在區段及鄰近地區的實際交易或其他可資比較資料，依規定劃分地價區段、估計區段地價，並按徵收土地的個別條件調整，推估其徵收市價。

查估時應掌握以下原則：

核心觀念

本題考「計量模型分析法」的法定適用條件，以及此法在土地估價實務上的資料與模型限制。以命題當年（民國 108 年）法規為準，依《不動產估價技術規則》第 19 條第 7 款，計量模型分析法是蒐集相當數量且具代表性的比較標的，透過計量模型建立主要價格影響因素與比較標的價格間的關係式，再據以推算各因素調整率或調整額的方法。第 20 條並明定其適用條件。

模型通常以價格為應變數、價格影響因素為自變數，例如：

其中 $P_i$ 為第 $i$ 個比較標的價格，$X_{ji}$ 為其第 $j$ 項價格影響因素，$\varepsilon_i$ 為模型未能解釋的部分。模型關係式可用來估計勘估標的與比較標的在各因素上的價格差異，形成調整率或調整額。

解題方法：先列法定門檻，再說明實務困難

作答時先逐項寫出《不動產估價技術規則》第 20 條的三項條件，再從資料、變數衡量、統計模型及估價解釋等面向分析實務困難。這樣能清楚區分「法規要求」與「實務上不易做到之處」。

應符合的條件

1. 比較標的數量至少為自變數個數的五倍 應蒐集應用計量模型分析關係式自變數個數五倍以上的比較標的。自變數越多，所需比較標的數量也越多；例如模型納入 8 個自變數，至少須有 40 個比較標的。

2. 採迴歸分析時，調整後判定係數不得低於 0.7 調整後判定係數用以衡量模型對價格變異的解釋能力，且已考量自變數數量增加所造成的影響。法定門檻為 0.7，不能只以一般判定係數達標取代。

3. 截距項以外，各主要影響價格因素的係數估計值同時為零之顯著機率不得大於 5% 這是對模型整體解釋力的顯著性要求；換言之，不能接受所有價格影響因素都無法顯著解釋價格的模型。條文要求的是「截距項以外」各主要因素係數同時為零的顯著機率不超過 5%。

實際應用的困難

1. 取得足量且具代表性的交易資料不易 土地交易案件可能不頻繁，且交易標的在區位、使用分區、面積、形狀、臨路條件及交易日期等方面差異很大。若只追求數量而納入不具可比性的樣本，模型估計仍會失真；若嚴格篩選具代表性的案例，又可能達不到自變數數量五倍的法定要求。

核心觀念

本題比較三種法規用語：平均地權條例所稱「一般正常交易價格」、土地徵收條例所稱「市場正常交易價格」，以及不動產估價技術規則所稱「正常價格」。判斷重點是：它們的價格形成理念是否相同，以及法規目的、查估對象與評價程序是否完全一致。

以下以命題當年（民國 108 年）法規為準。

不動產估價技術規則第 2 條所稱「正常價格」，是具有市場性之不動產，在有意願的買賣雙方依專業知識、謹慎行動、不受脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件所形成的合理價值，並以貨幣金額表示。

平均地權條例第 46 條規範地方政府調查地價動態、估計區段地價，經地價評議委員會評定後公告；土地徵收條例第 30 條則以徵收當期市價作為土地補償地價的基礎。其施行細則所稱「一般正常交易價格」，指經調查當年期一般正常交易價格所估計的區段地價；土地徵收補償市價查估辦法第 2 條則明定「市價」指「市場正常交易價格」。

解題方法

可分兩層比較：

1. 先比較價格形成條件：是否以一般市場交易為基礎，並排除非正常交易因素。
2. 再比較法規用途與查估制度：價格的法律用途、評價標的、估價基準日及查估程序是否相同。

三者在第一層的核心理念大致一致：都以正常市場交易條件下形成的價格為基礎，避免以急買急賣、受脅迫或其他特殊交易情況直接代表市場價格。因此，不能只因名稱不同，就認定其價格概念完全不同。

但三者在第二層並非完全相同。估價技術規則的正常價格，是一般不動產估價的價格種類；平均地權條例與土地徵收條例則是各自制度下的法定地價或補償市價，必須依其目的及法定查估程序形成。平均地權條例所稱價格通常反映區段地價制度；徵收補償市價則依徵收補償市價查估辦法辦理，並由地價評議委員會評定。