114 公務人員升官等薦任 地政 土地估價 考古題詳解

核心觀念

本題考查建物耐用年數、估價價格種類、估價範圍、收益法中的殘餘法，以及不動產估價基本原則。涉及法規部分，以命題當年（民國 114 年）法規為準；以下依《不動產估價技術規則》及一般估價理論說明。

（一）物理耐用年數

**意涵：**建物因自然耗損或外力破壞，致結構脆弱而不堪使用所經歷的年數。此概念著重建物本體的物理狀況，例如結構、材料的耗損程度。

解題方法：掌握「自然耗損或外力破壞」及「結構脆弱而不堪使用」兩個關鍵語，即可與經濟耐用年數區別。依《不動產估價技術規則》第 65 條，建物折舊額以經濟耐用年數計算為主，必要時才得採物理耐用年數。

**解題技巧：**物理耐用年數問的是「建物還能不能安全使用」；經濟耐用年數問的是「建物功能或效益衰退到值不值得繼續使用」。

（二）特定價格

**意涵：**具有市場性的估價標的，在特定條件下形成，並以貨幣金額表示的價值。依《不動產估價技術規則》第 2 條，特定價格以標的具有市場性為前提，但估價所依據的條件具有特定性。

**解題方法：**作答時先指出它與市場有關，再說明價格形成是基於特定條件；估價時應明確揭露該條件，並說明其對估價結果的影響。特定價格不等於正常價格：正常價格是在通常市場交易條件下形成，特定價格則須連同特定條件理解。

**解題技巧：**記住「有市場性＋特定條件」。避免與特殊價格混淆；特定價格的關鍵在於估價條件，而不是標的完全沒有市場性。

（三）部分估價

**意涵：**就不動產的一部分或特定權利範圍進行估價，而不是評估整體不動產的完整價值。例如僅估土地、僅估建物，或僅估某一持分、權利內容。

**解題方法：**先確認委託估價的標的是什麼「部分」：可能是實體範圍，也可能是權利範圍。估價時須釐清該部分與其他部分的關係，以及部分單獨存在時的使用、收益與市場交易情形；不能未經分析，就把整體價值按面積或持分比例直接切分。

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》比較法的調整項目、估價程序，以及如何由多個比較標的的試算價格決定比較價格。以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

比較法是以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整，推算勘估標的價格的方法。比較標的價格經調整後所得的勘估標的試算價格，可表示為：

四項調整的目的，是將比較標的的價格轉化為與勘估標的在交易情況、價格基準日期及標的條件上可相互比較的價格。

解題方法

一、比較標的價格的調整項目

依《不動產估價技術規則》第 21 條，比較法估價程序所列的調整項目有四項：

1. 情況調整：比較標的因非一般正常交易條件，或其他足以改變價格的情況而受影響時，就該影響部分調整。依第 23 條，若有急買急賣或急出租急承租、受期待因素影響、受債權債務關係影響、親友或關係人交易、畸零地或合併使用交易、地上物處理有糾紛、法院拍賣、受迷信影響、包含公共設施用地、人為哄抬等情形，應先作適當調整；影響無法有效掌握及量化時，該標的不予採用。

2. 價格日期調整：比較標的交易日期與勘估標的價格日期不同，且期間內價格水準有變動時，以適當的變動率或變動金額，將比較標的價格調整至勘估標的價格日期。

3. 區域因素調整：比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區時，逐項分析區域因素差異，將比較標的價格調整為勘估標的所在近鄰地區的價格水準。

4. 個別因素調整：分析比較標的與勘估標的個別條件差異，並就差異調整價格。區域因素及個別因素調整，以百分率法為原則，也可採差額法，並應於估價報告書中敘明。

二、調整是否有先後次序

核心觀念

本題考兩個層次：一是《不動產估價技術規則》所定的不動產估價方法；二是政府辦理地價調查估計時，如何依《地價調查估計規則》調查實例、推估區段地價及宗地單位地價。兩者目的和作業尺度不同，因此估價方法的選用方式也不同。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

不動產估價技術規則：地價可用的方法

《不動產估價技術規則》第三章規定比較法、收益法、成本法及土地開發分析法；估價師應依勘估標的性質、估價目的與資料條件選用適當方法。依第 14 條，原則上應兼採二種以上方法推算價格；因特殊情況不能採用二種以上方法者，須在估價報告書敘明。

1. 比較法：蒐集與勘估標的條件相同或相似的比較標的，經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後，推算比較價格。計量模型分析法是比較法的一種。
2. 收益法：以勘估標的未來客觀收益推算收益價格，可採直接資本化法或折現現金流量分析法。直接資本化法的基本公式為 $收益價格=\frac{未來平均一年客觀淨收益}{收益資本化率}.$
3. 成本法：求取價格日期的重建成本或重置成本，扣除累積折舊及其他應扣除部分，以推算價格。以成本法估價時，土地價格原則上另行求取；求取有困難者，得以比較法或收益法計算，並於估價報告書敘明。
4. 土地開發分析法：依土地法定用途及使用強度估算開發或建築後的總銷售金額，再扣除開發成本、間接成本、資本利息及利潤，推算開發或建築前土地價格。其基本結構為 $開發前土地價格=開發後總銷售金額-開發及建築成本-資本利息-利潤。$ 對以開發為前提的宗地，可採本法估價，並參酌比較法或收益法結果決定估價額。

地價調查估計規則：規範重點與方法

《地價調查估計規則》規範直轄市、縣（市）地政機關辦理地價調查估計的程序。依第 3 條，作業依序包括蒐集圖籍資料、調查買賣或收益實例、估計實例土地正常單價、劃分地價區段、估計區段地價，最後計算宗地單位地價。

實例正常單價的估計

• 依第 4 條，地價調查以買賣實例為主；無買賣實例時，得調查收益實例。收益實例指租賃權、地上權等具有租金或權利金對價給付的實例。
• 買賣實例有特殊交易情況時，應依第 7 條適當修正；情況無法有效掌握及量化調整時，不予採用。第 8 條並要求查證交易價格及費用負擔、特殊付款方式、實例狀況等。
• 地上無建物者，土地正常買賣單價為正常買賣總價格除以土地面積。地上有建物者，須由房地總價扣除建物現值、裝潢設備等費用及建物買賣正常利潤，再求土地價格。
• 依第 16 條，以收益實例估計土地正常單價，適用《不動產估價技術規則》第三章第二節收益法。

區段地價與宗地單位地價

核心觀念

大量估價（mass appraisal）是以一致、系統化的方法，在有限時間內估計大量不動產價值。估價對象通常具有共同的市場特性，估價者依據交易資料、區位與個別條件，建立區段或模型，再將估價結果套用至大量宗地。

政府大量估價主要用於公告地價、公告土地現值等課稅地價查估。其重點是以有限人力與時間完成大量估價，並使估價結果具一致性與相對公平性；不同於個別宗地估價，逐筆調查、分析與估價。

本題以命題當年（民國 114 年）法規及政府推動情形為準。地價查估涉及《平均地權條例》及其相關規定；本題重點在估價制度與方法，並無須推導特定法條公式。

解題方法

作答時宜區分為「政府目前實際採用的方法」及「已研擬、試辦或建置中的方法」，避免將模型研究成果寫成已全面取代現行制度。

1. 區段價法（區段估價法）：政府現行地價查估的主要大量估價方法。地價人員依土地使用、地價相近程度、地段連續性及其他地價因素劃設地價區段，蒐集區內交易或收益資料，查估區段地價，再據以辦理區段內宗地的地價查估。區段內土地的地價以區段價格為基礎，並按宗地條件作必要調整。
2. 路線價估價法：對臨接特定道路、沿線土地價格與街道深度關係明顯的地區，設定路線價，再依宗地臨路條件、深度等因素調整查估。此法也屬政府實務運用的大量估價方法。
3. 電腦大量估價模型（AVM）：政府已建置或試辦模型，並研擬擴大應用。