114 公務人員升官等薦任 地政 土地經濟學 考古題詳解

核心觀念

本題考的是差額地租理論如何解釋都市土地的地價差異，以及差額地租和土地市場效率的關係。差額地租是不同土地因區位、交通可及性、公共設施、環境條件等生產力或收益能力不同，在同一市場條件下所產生的收益差額。都市土地雖不一定直接用於農業生產，但可用地租來表示土地區位所帶來的經濟利益。

土地價格是土地未來地租的資本化，若以 $R_t$ 表示第 $t$ 期地租、$i$ 表示折現率，土地價格可表示為：

在地租與折現率穩定的簡化情況下，土地價格約為 $P=R/i$。因此，區位帶來的地租差異會反映為地價差異。

解題方法

先指出都市土地的區位條件會影響使用者願付的地租，再說明土地市場如何透過競租與地租資本化，將收益差異轉化為地價差異。

例如，兩筆面積與使用管制相近的土地，甲地鄰近商業中心、交通便利、人流較多；乙地距離中心較遠、可及性較差。若商業使用者在甲地能取得較高營業收益，便願意支付較高地租。多種使用者競逐甲地時，競租會推高其地租；乙地收益較低，所能支持的地租與地價也較低。若區位收益差額為 $\Delta R$，在地租永久且折現率固定的簡化假設下，兩地地價差約為：

由此可見，地價差異不是單由土地面積決定，而是反映各區位土地可創造的收益、用途競爭及市場需求差異。

核心觀念

本題考查「土地使用效率」的經濟學判斷，以及政府是否應以租稅或土地政策促進都市空地開發。題幹描述空地被高樓圍繞、長期未開發，這是值得調查的現象，但不能只憑外觀或閒置時間，就直接認定土地使用無效率。

土地具有位置固定、供給有限、用途多元等特性。經濟學上的有效利用，不等於每一筆土地都必須立即興建高樓；判斷重點是土地現況與可行替代用途相比，是否造成社會資源的浪費或淨效益損失。若土地保留能帶來的選擇權、景觀、公共開放空間或未來發展利益，足以抵銷持有成本與放棄其他用途的代價，暫不開發也可能是理性選擇。

以命題當年（民國 114 年）法規為準，《平均地權條例》第 26 條規定，對於依法認定的空地，主管機關得限期令其建築使用；逾期未使用者，得按應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍空地稅，或照價收買。《土地稅法》第 11 條則界定空地的範圍，涉及公共設施完竣、建築使用及主管機關認定等條件。被高樓包圍或長期未開發，並不當然符合這些法定要件。

解題方法

可分兩層作答：先判斷「是否無效率」，再討論「政府是否應介入」。

第一，從土地使用的機會成本與社會淨效益判斷。空地未開發，可能是土地所有權人等待價格上漲的土地投機或土地囤積，也可能是開發時機未到、融資不足、土地所有權人眾多而整合困難、環境污染待整治、公共設施或交通容量不足，或受到分區管制、容積限制等因素影響。還可能是土地暫作停車、綠地或防災空間，具有現實效益。應比較現況與可行開發方案的社會效益、成本及外部影響，不能把「未建築」直接等同「低效率」。

核心觀念

本題考土地增值回收（land value capture, LVC）的正當性及其對土地利用與地方財政的效益。土地增值回收是政府透過稅捐、規費、開發負擔或公有土地開發等方式，取得公共投資或政府規劃所創造之部分土地增值，並將其用於公共目的。

土地增值的來源可概分為地主自身投入與外部因素。地主自行改良、投資所產生的增值，原則上應由地主享有；因捷運、道路、橋樑等公共建設，或土地使用分區變更等政府決策，使周邊土地受益而增加的價值，則具有公共創造的成分，政府得在合理範圍內回收。

解題方法

依題目要求分成三段作答：先說明回收增值的理由，再分別說明對土地利用及地方財政的好處。作答核心是交代「公共行動創造增值、受益者分擔成本、回收資源再投入公共用途」的因果關係。

土地增值可用下式表達其概念：

其中，政府回收的是公共建設或規劃所創造增值的一部分；實務上須考量增值歸因、地主負擔能力、程序公平與比例原則，並非將全部增值一律收歸公有。

土地增值回收的正當性

1. 公共投資創造增值，回收具有受益者付費基礎 捷運、橋樑等公共建設提升可及性、縮短運輸時間，增加附近土地的使用效益與市場價值。土地增值若主要源於公共支出，向受益地主回收部分增值，可使受益者分擔創造該利益所需的公共成本。

2. 符合社會公平，避免不勞而獲 周邊地主可能因公共建設而獲得顯著增值，卻未直接投入相應成本。合理回收可避免公共資源所創造的利益集中由少數地主取得，並將部分收益回饋社會。

3. 實踐土地自然增值共享原則 土地增值常由人口、社會經濟發展、公共設施及政府規劃共同促成。公共行動帶來的增值具有社會共同創造性，政府回收部分收益，有助於兼顧私人財產權與公共利益。

4. 維護財政負擔公平 若公共建設完全由一般稅收支應，未直接受益的納稅人也須負擔成本。向增值受益者適度回收，可以讓受益與付費較為一致。

對土地利用的好處

核心觀念

本題考查容積率管制如何透過兩條經濟學途徑影響土地利用：一是建築開發對鄰地或社會造成的外部性，二是土地與資本、建築物等生產要素之間的替代關係。

容積率是基地內建築物總樓地板面積與基地面積的比率：

容積率提高，代表每單位土地可配置更多樓地板面積，通常會促使開發強度提高；容積率降低則會限制建築量體與土地使用密度。

解題方法與分析

一、從外部性看容積率

建築開發除了帶來土地所有人與開發者的收益，也可能對周遭居民及公共環境產生未反映在私人決策中的成本或利益，這些即為外部性。

**負外部性：**容積率提高可能增加人口與活動密度，造成交通壅塞、停車需求、公共設施負荷、日照或通風受阻、景觀改變及環境品質下降等問題。若開發者只計算私人利益與成本，未負擔全部社會成本，市場開發量可能高於社會最適水準。政府可用容積率上限等土地使用管制，限制開發強度，以減輕負外部性。

**正外部性：**提高容積率也可能促進人口與產業集中，增加公共運輸及公共設施的使用效率，支持商業活動與都市集聚效益。若開發者無法取得這些外部利益，私人投資可能低於社會所期待的水準；適度提高容積率，得以促進較有效率的集中利用。