108 公務人員升官等薦任 地政 土地法規與土地登記 考古題詳解

核心觀念

本題考查外國人取得我國土地權利的三項主要限制：平等互惠、土地種類限制、取得用途與許可程序。法源為《土地法》第17條至第20條；以下以命題當年（民國108年）法規為準。

本題獎品是住宅一戶，並非現金。外國人抽中住宅後，若要取得土地及建物權利，不能只看獎品價值或抽獎方式，仍須檢視土地法對外國人取得權利的限制。

解題方法

依序檢查以下四關：

1. 是否符合平等互惠 《土地法》第18條規定，外國人在我國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，我國人民得在該國享有同樣權利為限。故須先確認中華民國人民在該外國人的本國，能否取得相同類型的土地權利。

2. 土地是否屬禁止外國人取得的種類 《土地法》第17條列出不得移轉、設定負擔或租賃給外國人的土地，包括：

• 林地
• 漁地
• 狩獵地
• 鹽地
• 礦地
• 水源地
• 要塞軍備區域及領域邊境的土地

題目稱獎品為「住宅」，不代表其基地必然不屬於上述土地；仍須查明該土地的法定性質及位置。若屬第17條所列土地，原則上不得因抽獎而移轉給外國人。

3. 是否符合可取得的土地用途 《土地法》第19條規定，外國人為供自用、投資或公益之目的，得取得住宅等列舉用途的土地；土地面積及所在地點，並受該管直轄市或縣（市）政府依法所定限制。住宅屬列舉用途，但外國人仍須符合用途、面積及所在地點等要求。

核心觀念

土地權利信託登記，是土地權利依《信託法》辦理信託而為變更之登記，定義見《土地登記規則》第 124 條。題目所問「依登記原因之不同」分類，應依《土地權利信託登記作業辦法》第 2 條、第 3 條所列的登記原因標準用語，掌握信託成立、信託存續中變動及信託終止後財產歸屬等階段。

以下以命題當年（民國 108 年）法規為準。

解題方法與種類

依土地權利在信託關係中的變動方向，分為以下五種：

1. 信託登記 土地權利因成立信託關係，由委託人移轉予受託人，或因信託而為其他處分時辦理。登記原因用語為「信託」。信託可由契約或遺囑成立；若以遺囑成立，辦理登記前應先完成繼承登記。

2. 受託人變更登記 信託登記完成後，受託人發生變更時辦理，登記原因用語為「受託人變更」。其核心是信託財產仍維持信託性質，只是管理名義上的受託人更換。

核心觀念

本題考土地法三項制度：房屋租金上限，以及建築基地、耕地交易時特定人的優先購買權。住宅法為推動社會住宅，另設土地整體規劃與租金計算的特別規定，使社會住宅在符合住宅法要件時，不受土地法第104條、第107條及第97條限制。

以下以命題當年（民國108年）法規為準。

土地法三條規定的事項

一、土地法第97條：城市地方房屋租金上限

城市地方房屋的租金，不得超過土地及其建築物申報總價年息百分之十；約定租金超過上限時，主管機關得依該標準強制減定。

其立法目的在限制城市房屋租金，避免租金過高損及居住需求。依土地法施行法第25條，土地價額依法定地價計算，建築物價額由地政機關估定。

二、土地法第104條：建築基地與房屋的優先購買權

基地出賣時，該基地的地上權人、典權人或承租人，得依同樣條件優先購買；房屋出賣時，基地所有權人也有依同樣條件優先購買之權。權利人的順序依登記先後決定。

優先購買權人接到出賣通知後，十日內未表示者，視為放棄。出賣人未通知而與第三人訂立買賣契約者，該契約不得對抗優先購買權人。

此條適用於建築基地與其上房屋分屬不同權利人的情形，目的在維持房屋與基地利用關係，並減少土地與房屋分離造成的利用不便。

三、土地法第107條：耕地承租人的優先承買或承典權

出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權；第104條第二項的通知及十日期間規定，準用於此。

此條所稱耕地租用，是以自任耕作為目的而約定支付地租使用他人農地，耕作包括漁牧。其重點是保障耕地承租人延續使用耕地的機會。

解題方法：分別說明「土地整合」與「租金訂定」

題目先提到社會住宅用地因整體規劃而與鄰地交換分合，再問土地法第104條、第107條為何不適用；接著問租金為何不適用第97條。可按「三條原本規範什麼」及「住宅法例外要解決什麼問題」逐一作答。

一、交換分合不受第104條、第107條限制

住宅法規定，主管機關興辦社會住宅所需土地，因整體規劃使用之需要，得與鄰地交換分合；鄰地為私有者，交換分合不受土地法第104條及第107條限制。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第49條「撤銷徵收」與「廢止徵收」的原因區分。判斷關鍵在於：徵收原因是在徵收時即有錯誤或瑕疵，還是徵收原本依計畫辦理，後來才發生變化。

以命題當年（民國108年）法規為準。當時《土地徵收條例》第49條已於民國101年修正，民國108年適用的原因規定如下。

解題方法

先依時間點區分徵收計畫的狀況，再對照第49條各款：

1. 徵收時已有作業錯誤，或都市計畫早已指定以其他方式開發，屬於徵收成立時即有的問題，適用撤銷徵收。
2. 徵收後因工程設計、事業計畫或客觀情事發生變化，致土地不再需要徵收，適用廢止徵收。

因此，兩者的主要差別是徵收原因發生的時間與性質，而非單看土地最後有沒有使用。

撤銷徵收的原因

依《土地徵收條例》第49條第1項，已公告徵收土地有下列情形之一者，應辦理撤銷徵收：

1. 因作業錯誤，致原徵收土地不在工程用地範圍內。 例如測量、套繪或地籍作業錯誤，把實際不在工程範圍內的土地列入徵收。

2. 公告徵收時，都市計畫已規定以聯合開發、市地重劃或其他方式開發。 也就是公告徵收當時，計畫已指定應採徵收以外的開發方式。例外是都市計畫採聯合開發，但土地所有權人不願參與聯合開發者，不在此限。

這些原因在徵收時已存在，反映徵收處分或其作業基礎自始有問題，故以撤銷處理。

廢止徵收的原因

依同條第2項，已公告徵收土地有下列情形之一者，應辦理廢止徵收：