108 身心障礙特考三等 地政 土地估價 考古題詳解

核心觀念

本題評量考生對我國估價法規中「價格種類」定義與實務涵蓋要件之掌握程度。

1. 法規依據：以命題當年（民國 108 年）法規為準，本題核心依據為《不動產估價技術規則》第 2 條第 2 款（正常價格）、第 2 條第 3 款（限定價格）、第 6 條（估價原則與例外）及第 7 條（限定價格之適用要件）。（註：現行《不動產估價技術規則》此部分條文內容與 108 年一致，未有實質修正）。
2. 核心觀念架構：

• 正常價格：不動產估價之「原則價格」，強調在開放、自由之「通常市場」下，理性當事人基於充分資訊所達成的客觀客觀市場價值（Market Value）。
• 限定價格：不動產估價之「例外價格」，強調特定當事人在「適當市場」中，受特定條件制約或基於個別經濟合理性考量下所形成之價格，常伴隨「增額利益」（Plottage Value / Marriage Value）之產生與分配。
• 異同比較：從市場性、價格合理性、市場型態、交易主體、價格水準、估價位階等維度進行橫向剖析。

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解題方法

本題為標準申論題，採「概念內涵定義 $\to$ 法定要件鋪陳 $\to$ 多維度橫向比較 $\to$ 數理模型補充」之邏輯切入：

1. 先破題定義：嚴格引用法條文字，並引申出該價格型態背後的「市場假設要件」（如通常市場的六大要件）。
2. 列舉法定適用時機：限定價格不能任意評估，必須精確列出《不動產估價技術規則》第 7 條所定之三種法定情形。
3. 系統性比較異同：

• 同：萃取二者共同的本質（皆具市場性、皆屬客觀合理評估、皆須依循法定估價程序）。
• 異：製作對比分析，從「市場機制」、「當事人範圍」、「常態與例外」、「增額利益之考量」四大構面明確分立。

4. 輔以數理推導：以相鄰土地合併之增額利益分配公式說明限定價格之定價本質，彰顯申論深度。

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選項分析

本題屬申論題型，無選擇題選項；為避免作答時產生概念混淆，特針對考試中常被誤用的四大關聯價格概念項進行辨析：

• 正常價格 vs. 特定價格：
• 特定價格指具有市場性之不動產，基於特定條件，於「非通常市場」買賣所形成之價格（如法令限制、強制徵收或急迫拍賣）。
• 正常價格必須在「通常市場」下形成，不可包含外在非常態之限制或壓迫條件。
• 限定價格 vs. 特殊價格：
• 特殊價格係針對「不具備市場性」之不動產（如古蹟、宗祠、公有設施用地）所形成之價格。
• 限定價格之勘估標的「必須具備市場性」，僅是市場範圍限於特定條件或特定人。
• 限定價格 vs. 個別主觀偏好價格：
• 限定價格仍屬「合理價格」，並非買方任性出價的成交價，其溢價上限受限於經濟合理性（即不得超過合併或分割後所能取得之增額利益份額）。

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解題技巧

1. 二維矩陣審題法： 遇到價格種類題，立即在草稿紙畫出「市場性（有／無）」與「市場型態（通常／適當／非通常）」兩軸：

• 具有市場性 $+$ 通常市場 $\to$ 正常價格。
• 具有市場性 $+$ 適當市場（特定條件／主體） $\to$ 限定價格。
• 具有市場性 $+$ 非通常市場 $\to$ 特定價格。
• 不具市場性 $\to$ 特殊價格。

2. 答題常見陷阱：

• 漏列法條條號：未提及《不動產估價技術規則》第 2 條、第 7 條會直接失分。
• 只答相異點、漏答相同點：題目問「二者有何異同」，務必先列「同」再列「異」，架構才算完整。
• 誤將限定價格當作特定價格：限定價格是在「適當市場」，特定價格是在「非通常市場」，法條用字切勿置換。

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【答案】

一、正常價格之意義與要件

核心觀念

本題考查《不動產估價技術規則》（以命題當年民國 108 年法規為準，現行法規內容一致）於「成本法」章節中有關建物折舊之計算方法。

1. 定率法之法源與定義： 依《不動產估價技術規則》第 65 條規定，折舊額之計算方式包括等額折舊法（定額法）、等比折舊法（定率法）與償債基金法。其中「等比折舊法」即為俗稱之「定率法」，指建物每年之折舊額，係以固定之折舊率乘以每年年初剩餘價值（或前一年底之建物價格）計算。
2. 數學模型與成本價格公式： 設建物總成本（重新建築或重置成本）為 $C$，每年固定折舊率為 $d$，經歷年數為 $n$，則經過 $n$ 年後之建物成本價格（剩餘價值）$P_n$ 公式為： $P_n = C(1 - d)^n$ 各年折舊額 $D_t$ 則為各年期初價值乘以折舊率： $D_t = P_{t-1} \times d = C(1 - d)^{t-1} \times d$

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解題方法

一、何謂定率法？

定率法（等比折舊法，Declining Balance Method）之理論要點與法制內涵如下：

1. 定義： 指建物在耐用年數內，每年以「固定不變之折舊率（$d$）」，乘以「當年度期初未折舊之剩餘價值（成本價格）」，藉以求算各年度折舊額之方法。
2. 主要特徵：

• 折舊率固定：每一期所採用的折舊百分比維持不變。
• 折舊額逐年遞減：由於計提基礎為「期初剩餘價值」，各期期初價值隨時間推移逐年減少，因此各年折舊額呈現前期最高、逐年遞減之幾何級數分佈（$D_1 > D_2 > \dots > D_n$）。
• 殘價大於零之限制：定率法於理論上最後殘價不得為零，否則折舊率 $d = 1 - \sqrt[N]{s}$（$s$ 為殘價率，$N$ 為耐用年數）將等於 $1$ 而失去分期攤提之意義。

3. 優缺點及適用性：

• 優點：符合建物初期效能較高、折舊損耗較快，且初期維護修繕費用低、後期維護費用高之經濟實況（折舊與維修費用加總各年相對平穩）。
• 缺點：計算較定額法繁複，且在未明確設定殘價之情況下無法直接回推標準年折舊率。

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二、成本價格計算推導

1. 已知條件：

• 建物建造成本（$C$）$= 1,000,000$ 元（$100$ 萬元）
• 每年折舊率（$d$）$= 2\% = 0.02$
• 經過年數（$n$）$= 10$ 年

2. 推導過程： 將上述數據代入定率法成本價格計算公式： $P_{10} = C(1 - d)^{10}$ $P_{10} = 1,000,000 \times (1 - 0.02)^{10} = 1,000,000 \times (0.98)^{10}$

核心觀念

本題評量不動產估價三大基本方法之一「收益法」中最核心的估價技術——直接資本化法（Direct Capitalization Method）​之法定定義、數理公式與計算實務。

1. 法規依據： 以命題當年（民國 108 年）《不動產估價技術規則》為準（現行法規規定一致）：

• 第 28 條：收益法指檢視勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率折現，推算勘估標的價格之方法。
• 第 30 條：直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，依適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。

2. 數理模型： 直接資本化法係立基於「永續年金現值」之財務數學原理，假設勘估標的之收益期間為無限期，且未來各期客觀淨收益固定不變、資本化率維持固定。
3. 期間配合原則： 資本化率 $R$ 在估價實務及技術規則規範中預設為「年率」，因此分子之淨收益 $a$ 必須為「未來平均一年期間之客觀淨收益」，計算前必須嚴格確認時間週期一致。

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解題方法

本題分為「法理觀念說明」與「數值實務計算」兩部分，解題步驟如下：

第一部分：直接資本化法之意義與計算公式

1. 直接資本化法之意義： 依《不動產估價技術規則》第 30 條規定，直接資本化法指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，依適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。其特點在於不個別預測各年度現金流量，而是將單一代表性期間（通常為未來一年）之客觀淨收益，直接以資本化率轉換為不動產整體價值。
2. 計算公式與參數說明： $P = \frac{a}{R}$ 各符號代表意義如下：

• $P$：勘估標的之收益價格（Present Value / Capitalized Value）。
• $a$：勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益（Net Operating Income, NOI）。
• $R$：收益資本化率（Overall Capitalization Rate）。

第二部分：收益價格之計算推導

1. 步驟一：換算客觀年淨收益（$a$） 題目給定為「每月」客觀淨收益 \50{,}000$ 元，依法規定義與期間對應原則，須轉換為「年淨收益」： $a = 50{,}000 \times 12 = 600{,}000 \text{（元/年）}$
2. 步驟二：代入直接資本化公式求算收益價格（$P$） 已知資本化率 $R = 5\% = 0.05$：

核心觀念

本題考查《土地估價》（不動產估價）中最核心且實務應用最廣的估價方法——「比較法」之基本概念與操作程序。 本題法規以命題當年（民國 108 年）之《不動產估價技術規則》為準（現行規定與當年規範一致）：

1. 比較法與比較價格之定義：《不動產估價技術規則》第 18 條。
2. 求取比較價格之法定程序：《不動產估價技術規則》第 19 條。
3. 估價學理基礎：替代原則（Principle of Substitution）。在自由競爭市場中，效用相同或相近的不動產，其市場價格必然趨於一致；藉由蒐集具替代關係之交易實例，經標準化之比對與調整，推算勘估標的之合理市場價格。
4. 試算價格推算公式（以連乘法為例）： $P = P_0 \times (1 \pm \Delta C) \times (1 \pm \Delta D) \times (1 \pm \Delta R) \times (1 \pm \Delta I)$ 其中：$P$ 為試算價格、$P_0$ 為比較標的價格、$\Delta C$ 為情況修正率、$\Delta D$ 為價格日期調整率、$\Delta R$ 為區域因素修正率、$\Delta I$ 為個別因素修正率。

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解題方法

本題為典型的「法規定義＋法定程序」申論題型，答題切入點如下：

1. 第一子題（何謂比較價格）：採「法規法定定義」結合「估價學理本質」切入。先寫出《不動產估價技術規則》第 18 條之精確條文，再補充其背後的替代原則與市場比較途徑意涵，使論述立體厚實。
2. 第二子題（求取比較價格之程序）：以《不動產估價技術規則》第 19 條法定「八大步驟」為骨幹，依序羅列。除列出步驟名稱外，必須針對各步驟（特別是「合適標的之選取要件」、「四項修正調整內涵」以及「最後價格之決定機制」）簡要闡明實務操作內涵，切忌只默寫標題。

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選項分析

本題為申論題，無選擇題選項。答題重點在於條列嚴謹、術語精確、邏輯連貫。

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解題技巧

1. 記憶口訣： 比較法法定八大程序可濃縮為八字訣：「蒐、選、情、日、區、個、算、定」。

• 蒐：蒐集查證資料
• 選：選擇合適標的
• 情：情況修正
• 日：價格日期調整
• 區：區域因素調整
• 個：個別因素調整
• 算：求出試算價格
• 定：決定比較價格

2. 常見陷阱與扣分點：

• 用語混淆：法規中，交易條件影響稱為「情況修正」；時間變動稱為「價格日期調整」；環境與宗地條件稱為「區域因素修正／個別因素修正」（第 19 條款次通稱調整，第 23 條稱修正）。切勿隨意改動專有名詞。
• 調整順序不可顛倒：必須遵循法定的四項修正順序（情況 $\rightarrow$ 日期 $\rightarrow$ 區域 $\rightarrow$ 個別），不可任意調換。

3. 高分補充（亮點）： 在「求出試算價格」與「決定比較價格」步驟中，適度帶入《不動產估價技術規則》第 25 條（單項修正率不逾 $15\%$、總修正率不逾 $30\%$）與第 26 條（最高與最低試算價格差額不逾 $20\%$）、第 27 條（加權平均或選定法），可大幅拉開與一般考生的分數差距。

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【答案】