108 身心障礙特考三等 地政 土地法規與土地登記 考古題詳解

核心觀念

本題以命題當年（民國 108 年）法規為準（註：截至目前，土地法第 14 條規定並無重大實質變更）。

1. 憲法與土地所有權限制：依《中華民國憲法》第 143 條第 1 項規定，中華民國領土內之土地屬於國民全體，其經人民依法取得所有權者，為人民之所有權。土地所有權雖受保障，但基於社會公共利益與資源合理配置，法律得予以適當限制。
2. 消極土地所有權（不得私有之土地）：依《土地法》第 14 條第 1 項規定，列舉限制私有之特定土地類別，旨在保護公共需用、水利、交通、生態及國防安全。
3. 已私有之既得權保障與徵收處置：依《土地法》第 14 條第 2 項及司法院院字第 2704 號解釋意旨，原已合法成為私有者，其所有權並非自始當然無效，國家基於公益需求「得依法徵收之」，兼顧公共利益與私法既得權之信賴保護。

解題方法

本題為標準的土地法規申論題，配分核心在於「完整法條記憶」與「法理目的闡述」，答題架構應分為三大部分循序切入：

1. 列舉法定不得私有之土地：精確引述《土地法》第 14 條第 1 項各款。為展現邏輯架構，可將法條款項分類歸納（如：國防與海岸保護、水利水運公共需用、重要交通用地、天然資源與名勝、法律概括規定）。
2. 闡述立法目的：從「公益優先」、「防止獨佔壟斷」、「國家安全與交通防汛」及「資源永續共享」四個維度，申論為何此類土地不得任由私人掌控。
3. 分析已成為私有之處置方式：指出《土地法》第 14 條第 2 項之「得依法徵收」，並引申司法實務對「所有權效力」的定性（未徵收前所有權仍存在，不得以行政處分直接塗銷，須依法給予補償後徵收），彰顯作答深度。

選項分析

本題為國家考試三等申論題，無選擇題選項。答題重點與評分關鍵剖析如下：

• 子題一（不得私有之範圍）：占分比重最高，考查《土地法》第 14 條第 1 項共九款規定，漏列或誤列（如交通用地等級誤寫）將直接失分。
• 子題二（立法目的）：考查考生對土地社會化、公益原則之理解，切忌僅以一句「維護公共利益」帶過，須對應各款土地性質分別論述其目的。
• 子題三（已為私有之處置）：關鍵字為「得依法徵收之」，切忌誤答為「所有權無效」、「強制沒收」或「撤銷登記」，必須強調私有合法取得之信賴保護與正當法律程序。

解題技巧

1. 九款條文分類記憶口訣：

• 海湖水：海岸、湖澤（公共需用者）、水道（可通運者）。
• 城鎮水：城鎮區域內所有水道湖澤及其沿岸。
• 鐵公路：營運中之鐵路路基、國道、省道、縣道、鄉道及其用地。
• 礦瀑名：礦泉地、瀑布及水力、天然名勝古蹟。
• 他禁止：其他法律禁止私有之土地（概括條款）。

2. 常見盲點與陷阱：

• 第 2 款及第 3 款注意要件限制：湖澤須「天然形成而為公共需用者」；水道須「可通運者」。

核心觀念

本題旨在測驗土地徵收後因特定事由發生，消滅既有徵收法律關係之機制，核心聚焦於「撤銷徵收」與「廢止徵收」之法定事由、公法法理本質及二者之比較。

1. 法規依據：以命題當年（民國 108 年）法規為準，核心條文為《土地徵收條例》第 49 條、第 50 條及第 51 條（按：土地徵收條例關於撤銷與廢止徵收之條文，後續未有重大修正，現行法亦同）。
2. 公法學理基礎：

• 撤銷徵收：源於行政程序法第 117 條之「違法行政處分之撤銷」，即徵收處分自始存在瑕疵或違法情事。
• 廢止徵收：源於行政程序法第 123 條之「合法行政處分之廢止」，即徵收處分作成時完全合法，但嗣後因客觀情事變更，致無繼續維持該徵收處分效力之必要。

解題方法

本題為標準的「法條要件列舉」與「觀念比較」題型，採取以下切入方式作答：

1. 法條嚴謹列舉：依《土地徵收條例》第 49 條第 1 項及第 2 項之法定構成要件，精準列出撤銷徵收（3 款）與廢止徵收（4 款）之具體事由，特別注意「前置條件」與「時間點」之限制。
2. 多維度橫向比較：從「法理性質」、「瑕疵發生時點」、「法律效力」、「行使前置限制」、「主管機關與程序」等五大面向，進行結構化的異同分析，並輔以表格對照，提升閱卷識別度。

選項分析

本題為申論題型，無選項。閱卷評分關鍵在於：

1. 法定事由是否遺漏要件（如「未依核准徵收原定興辦事業使用」、「公告徵收時」與「依計畫開始使用前」的差異）。
2. 是否明確點出行政法上「行政處分撤銷（自始瑕疵）」與「行政處分廢止（嗣後變更）」之核心法理對比。

解題技巧

1. 記憶口訣與辨析竅門：

• 撤銷徵收（自始有病／錯、重、禁）：
• 前提：需用土地人未依核准原定事業使用。
• 原因一：作業「錯」誤致不在工程範圍。
• 原因二：公告徵收時，都市計畫已規定「重」劃、聯開等方式。
• 原因三：依本條例或其他法律規定「禁」止徵收（不得徵收）。
• 廢止徵收（事後生變／變、劃、廢、益）：
• 原因一：工程「變」更設計致不在工程範圍。
• 原因二：依計畫開始使用前，都計變更為「劃」（重劃、聯開）。
• 原因三：依計畫開始使用前，事業改變或因故「廢」止。
• 原因四：依計畫開始使用前，產生更符合公「益」或法律規定不得徵收。

2. 常見作答陷阱：

• 混淆時間點：都市計畫規定重劃／聯開，若發生在「公告徵收時」，屬於撤銷事由；若發生在「依計畫開始使用前，因都計變更」，則屬於廢止事由。

核心觀念

本題評量考生對「土地合併登記之限制與程序」及「標的物存有他項權利時之合併權利範圍調整」之理解深度。本題以命題當年（民國 108 年）之法規為準（現行法法條核心架構與實質規範維持一致，解題仍以命題當年規定為準）。所涉及之核心法條與法理如下：

1. 一物一權主義與登記標的之特定性： 依民法物權編之「一物一權主義」，一宗土地為一個獨立之物權客體。土地之「部分」在未經測量分割創設為獨立地號前，不具獨立之權利標的資格，不得直接與鄰地辦理合併。
2. 土地合併之先決程序： 《土地登記規則》第 88 條第 4 項規定：「一宗土地之部分申請合併於其他土地時，應先申辦分割登記。」
3. 土地所有權人權利範圍（應有部分）之決定： 《土地登記規則》第 88 條第 1 項但書、第 2 項規定：所有權人不同或持分不同之土地合併，採「協議主義」，並受「價值等值原則」之實質拘束（協議後各所有權人應有部分之價值，與協議前各該所有權人土地之價值相等；減少者須經拋棄或受相當補償）。
4. 他項權利人之權利範圍決定與例外：

• 用益物權（地上權）：《土地登記規則》第 90 條。用益物權著重於對土地實體支配之空間範圍，原則採「雙方協議」，例外採「權利範圍無變更者得由所有權人單獨申請」。
• 擔保物權（抵押權）：《土地登記規則》第 89 條。擔保物權著重於土地交換價值之支配，原則採「雙方協議」，例外包括「抵押權人相同且範圍相同者（合併後為全部）」以及「抵押權人未能會同協議者（法定轉載於原設定人合併後之應有部分）」。

解題方法

本題由兩個子題組成，解題切入點應分為「程序順序」與「權利主體及物權性質分類」：

1. 第一問切入點（程序定性）： 先從土地登記客體出發，說明為何不能跳過分割直接合併，精確引據《土地登記規則》第 88 條第 4 項，點出應先申辦「分割登記」（包含先經分割複丈）。
2. 第二問切入點（主體分立與物權屬性區隔）： 將權利主體拆解為「土地所有權人」與「他項權利人」，再將他項權利人細分為「地上權人（用益物權）」與「抵押權人（擔保物權）」，依序鋪陳：

• 土地所有權人：區分「所有權人同一且持分相同」與「所有權人不同或持分不同（協議及價值限制）」。
• 地上權人：說明原則（會同協議並檢附位置圖）與例外（範圍無變更者由所有權人單獨申請）。
• 抵押權人：說明原則（會同協議）與兩大法定例外（權利人與範圍相同者為全部；未能會同協議者轉載於應有部分及同順位之分配比例）。

選項分析

本題為公職申論題，無選擇題之選項設計，針對考生在各爭點之論理深度與得分要點剖析如下：

• 爭點一：直接合併複丈 vs. 先辦分割登記
• 錯誤寫法：直接回答「辦理合併複丈與合併登記」，或只寫「分割測量」。
• 正確關鍵：土地之「部分」非物權客體，必須經過「分割複丈」確定其位置、面積，並經地政機關「辦竣分割登記」，使其創設獨立地號後，始得作為合併之客體。
• 爭點二：所有權人應有部分之決定是否僅憑「自由約定」
• 常見疏漏：僅回答由所有權人協議決定。
• 正確關鍵：必須指明《土地登記規則》第 88 條第 2 項之兩大實質限制——「價值相等」或「差額拋棄／受有補償」，否則登記機關得依法駁回，此為閱卷老師評閱「專業度」的關鍵給分點。
• 爭點三：地上權與抵押權合併處理之制度目的差異
• 用益物權（地上權）：著重在「地表實體占有與利用位置」，故例外情形建立在「合併後位置與範圍無變更」之客觀狀態。

（本題以命題當年民國 108 年之法規為準；現行法規《土地登記規則》第 104 條規定維持不變，惟民國 111 年另制定施行《宗教團體以自然人名義登記不動產處理條例》，但本題仍以《土地登記規則》之基本規定為解題核心。）

核心觀念

1. 登記主體能力與非法人團體之限制： 寺廟在未完成法人設立登記或寺廟登記前，尚未取得權利主體能力（法人格），依法不得逕以該寺廟之名義單獨作為不動產權利主體登記於登記簿。
2. 籌備組織取得權利之特別登記規定（《土地登記規則》第 104 條第 1 項）： 為兼顧籌備階段寺廟置產之現實需求，並防止產權混淆，《土地登記規則》特別規定得檢附主管機關核准或備查之文件，以「籌備人公推之代表人名義」申請登記。
3. 物權移轉登記之共同申請原則（《土地法》第 73 條第 1 項、《土地登記規則》第 26 條）： 買賣係屬雙方契約行為，其所有權移轉登記應由買受人（權利人）與出賣人（義務人）會同向登記機關提出申請。
4. 公示外觀與信託意旨之註記（《土地登記規則》第 104 條第 2 項）： 於登記簿註記籌備處名稱，具備向公眾公示該不動產實質上歸屬於籌備組織全體之法律效果。
5. 設立未果之產權清理與更名登記（《土地登記規則》第 104 條第 3 項）： 若設立或登記未獲核准，該土地所有權應回歸實質出資或推選代表人之全體籌備人，由登記名義人申請辦理「更名登記」為公推代表人之全體共有。

解題方法

本題為典型的三段式法規記憶與實例應用題，直接對應《土地登記規則》第 104 條之三項規定，切入點如下：

1. 第一問（申請人）： 由「買賣所有權移轉登記程序」結合「籌備中主體之代表制度」切入。土地係向自然人乙買受，依法應由權利人與義務人雙方會同申請。權利人端因寺廟尚未具備法人格，依《土地登記規則》第 104 條第 1 項，應由「其籌備人公推之代表人」以其名義為權利人，出賣人「自然人乙」為義務人，檢附主管機關核准或備查之文件，共同申請。
2. 第二問（登記簿處理）： 由「登記簿之部別記載架構」切入。登記機關核准登記時，除於所有權部將受公推之代表人登載為所有權人外，關鍵在於依同條第 2 項，必須在所有權部的「其他登記事項欄」加註取得權利之「某寺廟籌備處名稱」，完成權利歸屬外觀之註記。
3. 第三問（未獲核准設立時之處理）： 由「法人不成立之法律效果」切入。籌備中寺廟未能合法設立，實體權利不得由該代表人個人私吞，而應歸屬於全體籌備人。依同條第 3 項，程序上應由「登記名義人」申請「更名登記」，將土地登記為公推代表人全體共有。

選項分析

（本題為申論題型，無選項設計；各子題之法理爭點與構成要件深入剖析如下）：

• 子題一：申請權人之認定爭點
• 出賣人乙為所有權移轉之「登記義務人」；
• 寺廟在未核准設立前無實體法上完全權利能力，不可單獨以寺廟自身名義為權利人；亦不能由籌備人中任一人自行主張為權利人，必須具備「籌備人公推」之法律程序，並提出「主管機關核准或備查之文件」，始得作為適格之「登記權利人」。二者缺一不可，須雙方「會同申請」。
• 子題二：登記簿登載與註記之法理剖析
• 所有權人名義：記載為該「公推之代表人」，以符合一物一權主義與登記公示原則之名義人要求；