110 身心障礙特考四等 地政 土地登記概要 考古題詳解

核心觀念

本題考查土地登記簿的三部編成、各部記載事項，以及「登記的法律效力」是否適用於所有登載內容。土地登記規則第 16 條規定，登記簿用紙依序分為標示部、所有權部及他項權利部。

效力判斷的關鍵，在於區分「土地的事實及標示資料」與「不動產物權的登記」。土地法第 43 條規定，依土地法所為之登記有絕對效力；民法第 759 條之 1另規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，善意第三人因信賴登記而依法為物權變動登記者，其變動效力不因原登記不實而受影響。此處所稱的公信力，主要保護與物權變動或處分禁止相關的權利登記。

解題方法

依序回答三個問題：先列出三大部，再說明各部記載什麼，最後分別說明其效力。效力部分尤其要避免將「登記簿上看得到的每一項資料」都直接視為具有公信力。

三大部的內容與法律效力

一、標示部

**登記內容：**記載土地標的及其標示資料，例如地段、地號、面積、使用分區、使用地類別、登記日期、登記原因、公告土地現值、地上建物建號及其他登記事項等。

**法律效力：**標示部主要是表彰土地的所在、範圍及相關事實資料，具有公示與行政管理上的作用；但純粹事實關係的登載，並非土地法第 43 條登記公信力所保護的權利事項。因此，標示部記載不當，不能單憑該記載主張土地法上的絕對效力，土地界址或面積有爭議時，仍須依法測量、複丈或更正。

二、所有權部

**登記內容：**記載土地所有權歸屬及相關事項，例如所有權人姓名、出生日期、住址、統一編號、登記日期、登記原因、原因發生日期、權利範圍、權狀字號、申報地價、前次移轉現值及其他登記事項等。

**法律效力：**所有權部記載所有權等物權事項，適用民法第 759 條之 1所定的登記推定力；符合善意第三人信賴登記並依法完成物權變動登記的要件時，也受土地法第 43 條所彰顯的登記公信力保護。依法律行為而取得、設定、喪失或變更不動產物權，原則上須登記始生效力，見民法第 758 條；

一、核心觀念

本題考兩個重點：一是《土地登記規則》第 7 條所定「登記完畢」的判斷時點；二是已登記土地權利原則上不得由登記機關自行塗銷，但第 144 條設有例外。

法規時點：以下以命題當年（民國 110 年）《土地登記規則》為準。

二、土地登記完畢的意義

依《土地登記規則》第 7 條，土地權利經登記機關依規則登記於登記簿，並完成校對、加蓋登簿及校對人員名章後，即為登記完畢。

因此，判斷登記是否完畢，重點在於登記簿上的登記作業及校對是否完成，而非僅以收件、審查或核准登記為準。土地登記以電子方式處理者，則須依電子登記作業規範完成登錄、校對，並完成地籍主檔異動，始為登記完畢。

三、登記機關得塗銷土地權利的要件

（一）原則：非經法院確定判決，不得塗銷

依《土地登記規則》第 8 條，已登記的土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。此一原則維護登記公示及權利安定，避免登記機關任意推翻既有登記。

（二）例外：第 144 條的職權塗銷

依命題當年《土地登記規則》第 144 條，符合下列情形之一，登記機關得塗銷：

1. 登記證明文件經主管機關認定為偽造。
2. 純屬登記機關疏失而錯誤登記。

但須同時符合下列程序及時間限制：

核心觀念

本題考查地籍圖重測結果公告期間內，土地所有權人聲請異議複丈的資格、期限與方式，以及複丈發現面積錯誤後的更正程序。法源主要是《土地法》第46條之2、第46條之3及《地籍測量實施規則》第201條、第232條。

以下以命題當年（民國110年）法規為準。現行《地籍測量實施規則》另增訂第201條之3，規範重測結果辦妥土地標示變更登記後才發現錯誤的處理；本題是公告期間內的異議複丈，不適用該條。

解題方法

先依《土地法》第46條之3判斷甲是否具備聲請資格，再依《地籍測量實施規則》第201條說明書面異議及複丈後的處理。題幹特別提到「面積減少甚多」，但面積變化本身不會排除法定條件；應著重甲是否曾依規定設立界標或到場指界，以及是否在公告期間內提出申請。

一、聲請異議複丈的要件

1. 聲請人須為土地所有權人：依《土地法》第46條之3及《地籍測量實施規則》第201條，得聲請者為土地所有權人。
2. 須於重測結果公告期間內提出：重測結果公告期間為30日；逾期未聲請，即不得依此程序申請異議複丈。
3. 須已依規定設立界標或到場指界：《土地法》第46條之2規定，土地所有權人應依地政機關通知，在期限內設立界標並到場指界。未依規定設立界標或到場指界者，不得聲請異議複丈。
4. 須繳納複丈費，並以書面提出異議：《土地法》第46條之3規定應繳納複丈費；《地籍測量實施規則》第201條明定，應以書面向直轄市或縣（市）主管機關提出異議並申請複丈。主管機關得委任所屬登記機關辦理。
5. 經複丈後不得再聲請複丈：同一重測結果經複丈者，不得再依《土地法》第46條之3重複聲請。

因此，甲不能只以「重測後面積減少甚多」作為當然符合要件的理由；仍須在公告期間內以書面提出、繳納複丈費，且先前已依法設立界標或到場指界。

核心觀念：繼承登記的效力

本題以民國 110 年命題時的法規為準。依民法第 1147 條，繼承因被繼承人死亡而開始；依民法第 759 條，因繼承等非因法律行為取得不動產物權者，在登記前已取得物權，但應經登記後始得處分其物權。

因此，甲於民國 109 年 1 月死亡時，乙即因繼承取得土地所有權。乙同年 3 月辦妥繼承登記，登記的作用是將已發生的物權變動記載於登記簿，並使乙得依法處分土地；繼承登記屬於宣示登記，不是乙取得所有權的生效要件。

解題方法：區分「取得物權」與「處分物權」

判斷效力時，先確認物權變動原因：

• 因買賣、贈與等法律行為取得不動產物權，依民法第 758 條，原則上須登記才生效。
• 因繼承取得不動產物權，依民法第 759 條，繼承開始時即取得；登記前受處分限制，辦妥登記後始得處分。

本題是繼承，故乙在甲死亡時已取得土地所有權；3 月登記完畢後，乙始得處分該土地。題目所稱「乙單獨繼承」，表示乙為唯一繼承人，無須處理數名繼承人於遺產分割前公同共有的情形。

應提出的證明文件

依土地登記規則第 119 條，申請繼承登記，除土地登記規則第 34 條第 1 項第 1 款及第 3 款所列文件外，並應提出繼承登記的相關證明文件。

一、土地登記規則第 34 條第 1 項第 1 款及第 3 款文件

• 登記申請書。
• 已登記土地的所有權狀；本題土地原已登記於甲名下，應提出該土地所有權狀。