110 身心障礙特考四等 地政 土地法規概要 考古題詳解

核心觀念

本題考《土地法》第 34 條之 1 的共有土地多數決處分，以及不同意處分的共有人在多數共有人出賣共有土地全部時，能否行使優先購買權。

依命題當年（民國 110 年）《土地法》第 34 條之 1 第 1 項，處分共有土地，原則上須有「共有人過半數」及「應有部分合計過半數」同意；但同意者的應有部分合計逾三分之二時，不必計算人數。第 4 項則規定，共有人出賣其應有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

依當時《土地法》第 34 條之 1 執行要點，多數共有人依第 1 項出賣共有土地全部時，其他共有人得以同一條件共同或單獨優先購買。因此，判斷本題要分別檢查：出賣者是否符合多數決門檻，以及戊是否能對整筆土地主張優先購買。

解題方法

先將出賣者的人數與持分分開計算，再套用法定門檻：

• 人數過半：五位共有人中，至少須三人同意。
• 持分過半：同意者持分須超過 $\frac{1}{2}$。
• 若持分合計逾 $\frac{2}{3}$，人數不予計算；持分剛好等於 $\frac{2}{3}$，不符合「逾三分之二」。

甲、乙欲將 A 地全部賣給己

甲、乙共二人，未達五人中的過半數三人；兩人持分合計為：

核心觀念

本題考《平均地權條例》第 60 條的市地重劃共同負擔，以及「折價抵付」的意義。依民國 110 年命題時適用的法規，市地重劃所需的公共設施用地及工程、重劃等費用，在扣除可抵充的既有土地後，由參加重劃的土地所有權人按土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付。

「折價抵付」是指以未建築土地按評定的重劃後地價折算，抵繳土地所有權人應負擔的共同負擔；用來抵付的土地合計面積，不得超過該重劃區總面積的百分之四十五。

解題方法

先拆解題目所問的兩項內容：

1. 「意義」：說明共同負擔的項目、由誰按何種比例負擔，以及用什麼方式抵付。
2. 「比例」：依《平均地權條例》第 60 條第 3 項，折價抵付共同負擔土地的合計面積，以各該重劃區總面積百分之四十五為上限。

核心觀念

本題考查土地移轉時，土地稅法上「農業用地作農業使用而不課徵土地增值稅」與「公共設施保留地移轉免徵土地增值稅」兩種規定的適用要件，並須依司法院釋字第779號解釋判斷非都市土地交通用地的待遇。

以下以命題當年（民國110年）法規為準。土地稅法第10條所稱農業用地，須依法供農作等農業使用；土地稅法第39條之2第1項則規定，作農業使用的農業用地移轉給自然人時，得申請不課徵土地增值稅，並須檢具農業用地作農業使用證明書。

另依土地稅法第39條第2項，都市計畫公共設施保留地在被徵收前移轉，免徵土地增值稅。釋字第779號指出，非都市土地如經編定為交通用地，且依法核定為公共設施用地，卻不適用該免稅規定，違反憲法平等權意旨；相關機關應依解釋意旨檢討修法。

解題方法

本題應將同一筆土地依實際使用情形分成兩部分判斷，再分別檢驗兩種租稅優惠的法定要件：

1. 約50平方公尺甘蔗地：判斷是否屬依法作農業使用的農業用地，並能否取得農業使用證明。
2. 約400平方公尺道路用地：判斷其是否為非都市土地交通用地，以及是否依法核定為公共設施用地；再依釋字第779號處理免徵問題。

土地登記或編定為「特定農業區交通用地」，不等同於全筆土地都實際作農業使用；同樣地，僅有道路使用事實，也不當然滿足公共設施免稅所需的法定條件。

個別判斷

一、約50平方公尺種植甘蔗部分：得申請不課徵

甘蔗屬農作物。題目載明該部分實際種植甘蔗，且土地位於特定農業區，該部分符合農業使用的實質要件。甲受讓土地後移轉時，就此部分得依土地稅法第39條之2第1項申請不課徵土地增值稅，並應依法檢具農業用地作農業使用證明書。

二、約400平方公尺供市道使用部分：不得申請農業用地不課徵，但得主張公共設施免徵

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第41條、第42條：區段徵收時，土地所有權人申請以抵價地領取地價補償，原土地上的租約及權利負擔須先處理。原則上，耕地租約及其他他項權利應由土地所有權人限期清理；抵押權與典權則有特別規定，得由原土地所有權人及權利人申請移設至抵價地。

以下以命題當年（民國110年）法規為準。

解題方法

先將題目所列事項分成兩類：

1. 耕地租約及一般他項權利：依第41條原則自行清理。
2. 抵押權及典權：依第42條得申請在抵價地重新設定，並提出塗銷原土地權利的證明。

作答時應指出各類事項如何處理，以及抵押權、典權移設的申請條件。

具體處理方式

一、訂有耕地租約

土地所有權人應依規定處理耕地租約，並提出補償承租人的證明文件。主管機關依《土地徵收條例》第41條通知申請人限期自行清理，申請人並應在期限內提出證明。

二、設定抵押權或典權

原土地所有權人與抵押權人或典權人，得共同申請在發給的抵價地上設定抵押權或典權。申請時須提出同意塗銷原有土地抵押權或典權的證明文件。