111 身心障礙特考四等 地政 土地法規概要 考古題詳解

核心觀念

本題考《土地法》第73條之1所定「未辦繼承登記土地之列冊管理及標售制度」。

所謂未辦繼承登記土地，是指土地所有權人死亡後，繼承人未於法定期間內辦理繼承登記的土地。此制度目的在於避免土地長期處於權利人不明、無法管理或利用的狀態。

本題所稱「強制出售（標售）」，並非一般買賣，也不是徵收，而是土地法基於公共管理需要，經過公告、列冊管理及催告程序後，由主管機關移請公開標售。

解題方法

解題時應依「未辦繼承登記期間」及「地政機關處理程序」逐階段說明：

$$繼承開始逾1年未登記 \rightarrow 公告3個月 \rightarrow 列冊管理15年 \rightarrow 再公告3個月 \rightarrow 移請公開標售$$

只要掌握上述時間順序，即可完整回答何時得標售。

一、繼承開始逾一年仍未辦理繼承登記

土地或建築改良物自繼承開始之日起，逾一年仍未辦理繼承登記者，該管直轄市或縣（市）地政機關應先查明相關情形。

繼承開始通常是被繼承人死亡之日。計算期間時，應以死亡日起算，而非以地政機關發現土地未辦登記之日起算。

二、地政機關公告催告繼承人

地政機關查明後，應公告繼承人於三個月內聲請繼承登記。

此公告具有催告及保障繼承人權利的功能。若繼承人於公告期間內辦理繼承登記，即不進入列冊管理及標售程序。

三、逾期仍未辦理者，列冊管理

公告三個月期滿後，繼承人仍未聲請繼承登記者，地政機關得將該土地或建築改良物列冊管理。

列冊管理期間為十五年。列冊管理並不表示國家立即取得土地所有權，也不表示土地已經成為國有土地；其主要目的在於持續管理，並給予繼承人最後辦理登記的機會。

四、列冊管理期滿仍未辦理繼承登記

列冊管理十五年期滿後，繼承人仍未辦理繼承登記者，地政機關應再就該土地或建築改良物公告三個月。

此第二次公告是標售前的最後公告程序，目的在於使可能存在的繼承人仍有機會主張權利。

五、公告期滿無人申請繼承登記，移請公開標售

第二次公告三個月期滿後，仍無人申請繼承登記者，地政機關得將該土地或建築改良物移請財政部國有財產署公開標售。

核心觀念

本題在考「預售屋」之法律定義，以及民國111年法規對預售屋銷售程序、契約內容與資訊揭露所設的管制。答題時應分別從：

1. 預售屋的定義；
2. 平均地權條例之管制；
3. 不動產經紀業管理條例對代銷業者之管制；
4. 兩者規範對象與管制重點之比較；

加以說明。

以下均以命題當年（民國111年）法規為準。現行法已於民國112年修正，新增預售屋換約限制及預售屋銷售管制等規定，但不影響本題依民國111年法規作答。

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一、預售屋之意義

依平均地權條例及相關規定，預售屋係指：

領有建造執照，但尚未建造完成，而以將來完成之建築物及其坐落基地為標的物之買賣契約。

其法律特徵如下：

1. 標的物尚未完成 房屋於締約時尚在興建中，甚至尚未動工完成，買受人購買的是將來完成之建築物。

2. 須具備建造執照 並非任何尚未興建之房屋均屬預售屋，原則上須已領有建造執照。

3. 通常同時包括房屋及基地 預售屋交易通常以建築物及其坐落基地一併作為買賣標的。

4. 屬於先訂約、後完成、再交屋之交易型態 買受人於房屋完成前即簽訂契約並分期付款，因此具有交易期間長、資訊不對稱及履約風險較高等特性，法律上須加強管制。

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二、平均地權條例之管制規範

民國111年平均地權條例對預售屋銷售之主要管制，集中於銷售前申報備查、契約閱覽及成交資訊申報。

（一）銷售前應申報備查

依平均地權條例第47條之3，銷售預售屋者，應於銷售前，將下列事項報請直轄市或縣（市）主管機關備查：

1. 預售屋坐落基地；
2. 建案名稱；
3. 銷售期間；
4. 銷售戶數或棟數；
5. 預售屋買賣定型化契約。

此一規定的目的，在於使主管機關於預售屋公開銷售前，即能掌握建案基本資料及交易契約內容，防止未經申報即任意銷售，並便於後續查核。

應注意的是，這裡的「備查」不是主管機關事前核准。備查主要是行政監督及資料掌握措施，並不表示主管機關對個別建案作成實體許可或保證交易安全。

（二）銷售時應提供契約及申報資訊閱覽

銷售預售屋時，銷售者應將申報登錄之資訊及預售屋買賣定型化契約，提供買受人閱覽。

其重點在於：

• 買受人於簽約前，應有機會了解建案及交易條件；
• 不得僅以口頭說明或廣告內容代替契約閱覽；
• 買受人得依據正式契約內容，檢視付款方式、交屋條件、違約責任、房屋及基地標示等事項。

（三）買賣成交後應辦理申報登錄

預售屋買賣契約簽訂後，應依平均地權條例及申報登錄制度，於法定期限內申報成交資訊，使主管機關掌握實際交易價格及交易內容。

申報登錄制度的主要功能包括：

1. 建立預售屋實際成交價格資料；
2. 防止以虛偽價格影響市場行情；
3. 提供市場交易資訊；
4. 作為查核不動產價格及交易秩序之依據。

答題時可將其整理為：

銷售前申報備查，銷售時提供閱覽，成交後申報登錄。

這是平均地權條例在預售屋交易上的核心程序。

（四）違反規定之效果

銷售者違反銷售前申報、契約提供閱覽或申報登錄等義務時，主管機關得依平均地權條例處以行政罰，並得限期改正；情節嚴重或屆期未改正者，並可能有較重之處罰。

因此，平均地權條例的管制特色，是以「交易資訊公開及價格申報」為中心。

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三、不動產經紀業管理條例之管制規範

不動產經紀業管理條例主要規範不動產經紀業及不動產經紀人員。預售屋銷售如由代銷經紀業承辦，則須受代銷業務之特別規範。

（一）代銷經紀業須具備合法經營資格

代銷經紀業經營預售屋代銷業務，應依不動產經紀業管理條例辦理公司或商號之設立、許可、經營及經紀人員配置等事項。

換言之，建商委託代銷業者銷售預售屋時，代銷業者並非一般商業仲介人員，而是受到不動產經紀業管理條例規範之專業經紀業。

（二）應與委託人簽訂委託代銷契約

代銷經紀業接受建築業或地主委託銷售預售屋，應與委託人簽訂委託代銷契約，明定：

核心觀念

本題考查地籍圖重測時，土地所有權人未能完成「自行設立界標」及「到場指界」之法律效果，以及重測結果之救濟程序。

依命題當年（民國111年）土地法第46條之2規定：

1. 土地所有權人應於地政機關通知期限內，自行設立界標並到場指界。
2. 未依限設立界標或未到場指界者，地政機關應依法律所定順序認定界址。
3. 重測結果須經公告，土地所有權人如認為有錯誤，應於公告期間內申請更正。

本題不是在問地政機關能否因所有權人不配合而停止測量，而是在問：所有權人未能有效指界時，地政機關應依何種法定資料順序辦理。

解題方法

應分成兩部分作答：

第一，分別判斷甲、乙是否已完成有效指界，再說明地政機關的界址認定順序。

第二，依「公告—申請更正—訴願及行政訴訟」的程序說明救濟方法；如爭議涉及私人間實體界址或所有權爭執，另可循民事訴訟解決。

A土地：甲到場但不能指界

甲雖然到場，但「不能指界」表示未能提出可供測量之明確界址，實質上仍屬未完成有效指界。

因此，地政機關不得僅因甲已到場，即逕以其不明確的表示作為界址，也不得因此停止重測，應依土地法第46條之2所定順序辦理：

1. 依照舊地籍圖所標示之界址。
2. 依照現使用人之指界。
3. 參照鄰接土地所有權人之指界。
4. 依照其他可靠資料認定界址。

此順序具有先後性。前順位資料可以認定界址時，應優先採用；僅於前順位資料無法認定時，始進一步參考後順位資料。

B土地：乙到場卻不指界

乙雖然到場，但明確拒絕指界，亦屬未完成土地法第46條之2所要求的到場指界義務。

因此，地政機關同樣應依下列法定順序辦理：

1. 舊地籍圖所標示之界址。
2. 現使用人之指界。
3. 鄰接土地所有權人之指界。
4. 其他可靠資料。

甲是「到場但不能指界」，乙是「到場而不願指界」，兩者主觀情形不同，但在重測作業上均未形成有效指界，地政機關均應依土地法第46條之2的法定順序認定界址。

地政機關完成測量後，並應將其處理情形通知土地所有權人。

重測結果之救濟

一、公告期間申請更正

重測結果完成後，地政機關應依法辦理公告。土地所有權人如認為重測結果有錯誤，應於公告期間內，以書面向該管地政機關申請更正。

申請內容應具體指出：

核心觀念

本題考查兩個重點：

1. 《土地徵收條例》第4條所稱「先行區段徵收」之制度意義。
2. 《區段徵收實施辦法》第16條所定，訂定抵價地總面積時應考量之因素。

區段徵收係將一定範圍內土地一併徵收，重新規劃公共設施、道路及可建築土地，再以抵價地、現金補償等方式處理原土地所有權人權益。因此，抵價地比例不宜僅以地主分回土地多寡決定，尚須兼顧開發目的與財務可行性。

本文以命題當年（民國111年）法規為準。

一、先行區段徵收之意涵

（一）法源依據

《土地徵收條例》第4條第1項規定，具有下列情形之一者，得為區段徵收：

1. 新設都市地區之全部或一部，實施開發建設。
2. 舊都市地區為公共安全、衛生、交通需要，或促進土地合理使用而實施更新。
3. 都市土地之農業區、保護區變更為建築用地，或工業區變更為住宅區、商業區。
4. 非都市土地實施開發建設。
5. 農村社區為加強公共設施、改善公共衛生，或配合農業發展規劃而實施更新。
6. 其他依法得為區段徵收之情形。

同條第2項規定，前項第1款至第3款之開發範圍，經中央主管機關核定者，得先行區段徵收，並於區段徵收公告期滿後一年內發布實施都市計畫，不受都市計畫法第52條限制。

第3項並規定，農村社區開發經中央主管機關核定後，也得先行區段徵收，並於區段徵收公告期滿後，依土地使用計畫完成非都市土地分區或用地編定之變更。

（二）制度意義

所謂「先行區段徵收」，是指：

在都市計畫尚未完成新訂、擴大或變更，或非都市土地尚未完成分區、用地編定變更以前，經中央主管機關核定開發範圍後，先辦理區段徵收，嗣後再完成都市計畫或土地使用編定程序。

其核心是「土地取得程序先行，土地使用計畫程序後續完成」。

例如，新設都市地區尚未完成都市計畫，但國家已有重大開發建設需要，為避免都市計畫程序延宕土地取得，即可先核定開發範圍並辦理區段徵收；區段徵收公告期滿後一年內，再發布實施都市計畫。

（三）先行區段徵收的法律效果

先行區段徵收具有下列特徵：

1. 必須符合得辦理區段徵收之法定事由。
2. 開發範圍須經中央主管機關核定。
3. 先行的是區段徵收及土地取得程序，不是免除都市計畫或土地使用管制程序。
4. 都市計畫應於區段徵收公告期滿後一年內發布實施。
5. 農村社區案件則應依土地使用計畫完成非都市土地分區或用地編定變更。

因此，「先行」是程序時序上的先後，不是指只先徵收其中一小部分土地，也不是未經任何計畫核定即可任意徵收。

二、抵價地比例與抵價地總面積

（一）抵價地之基本概念

抵價地是區段徵收後，由原土地所有權人以其應領地價補償費折算領回之土地。

原土地所有權人不願領取現金補償者，得依法申請發給抵價地。抵價地總面積則是需用土地人於區段徵收計畫中，預先規劃作為抵付原土地所有權人地價補償之土地總面積。

抵價地比例之基本公式為：

$$抵價地比例 = \frac{抵價地總面積}{徵收土地總面積} \times 100\%$$

《土地徵收條例》第39條第2項規定，抵價地總面積以徵收土地總面積百分之50為原則；因情況特殊，經上級主管機關核准者，不受百分之50限制，但不得低於百分之40。曾經農地重劃之土地，其抵價地比例不得低於百分之45。

（二）訂定抵價地總面積應考量之因素

依《區段徵收實施辦法》第16條，需用土地人訂定抵價地總面積時，應考量下列七項因素：

1. 各地區特性

包括區位、地形、地勢、土地現況、既有聚落及產業條件等。

不同地區的開發條件及土地價值不同，抵價地比例不能完全採取一體適用的標準。

2. 開發目的

應考量區段徵收是為新市鎮開發、都市更新、重大建設、農村社區更新，或其他公共開發目的。

若開發目的需要大量公共設施或特殊使用土地，抵價地可供規劃的面積即會受到影響。