115 身心障礙特考四等 地政 土地法規概要（包括土地登記） 考古題詳解

核心觀念

本題考《土地法》第133條「承墾荒地後取得耕作權及土地所有權」的制度，並須區分耕作權的取得、所有權的取得，以及耕作權能否移轉或繼承。以下以命題當年（民國115年）法規為準。

依第133條，承墾人自墾竣之日起，無償取得所領墾地的耕作權，並應向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請耕作權登記；繼續耕作滿十年者，無償取得土地所有權。耕作權不得轉讓，但法律明定繼承，或贈與給得為繼承之人，不在此限。

解題方法

依題目所問，分三階段作答：

核心觀念

本題考「照價徵稅」下申報地價如何決定，以及都市計畫公共設施保留地在保留期間的地價稅優惠。申報地價是依《平均地權條例》規定，作為地價稅課徵依據的土地單價；公共設施保留地則依《土地稅法》第19條，按其使用情形適用免徵或特別稅率。

以下以命題當年（民國115年）法規為準。

解題方法

先依《平均地權條例》第16條整理申報地價與公告地價的關係，再依《土地稅法》第19條判斷公共設施保留地的使用狀態。題目特別指出「作為臨時攤販集中場」，表示土地有實際使用，應適用保留期間仍為建築使用的規定，不屬於未作任何使用而免稅的情形。

申報地價規定

直轄市或縣（市）政府舉辦規定地價或重新規定地價時，應公告並辦理申報地價，申報期間為30日。土地所有權人得於公告期間申報地價，申報金額原則上得在公告地價的80%至120%範圍內決定。

依《平均地權條例》第16條：

• 公告期間未申報：以公告地價的80%作為申報地價。
• 申報超過公告地價120%：以公告地價的120%作為申報地價。
• 申報未滿公告地價80%：政府得照價收買，或以公告地價的80%作為申報地價。

因此，申報地價通常落在公告地價的80%至120%之間；未申報時則採80%，並非公告地價全額。

《平均地權條例施行細則》另就申報方式及特殊所有權型態設有規定，例如按戶填繳申報書；

核心觀念

本題考《土地登記規則》第 79 條：申請建物所有權第一次登記，原則上應提出使用執照或依法免發使用執照的證件，以及建物測量成果圖。若建物是在實施建築管理前建造、沒有使用執照，則可依同條第 3 項提出替代證明，證明建物確於實施建築管理前存在。

題幹指出房屋在都市計畫施行前已興建，屬於判斷是否為「實施建築管理前建造」的重要線索；自地興建及供祖父居住，則有助於說明建物與基地及使用情形。這些事實本身仍須以法定證明文件提出。

解題方法

先依建物興建時間判斷適用哪一類證明：若屬實施建築管理前建造、無使用執照的建物，依《土地登記規則》第 79 條第 3 項提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所的證明文件，或提出該建物在實施建築管理前的下列文件之一：

1. 曾於該建物設籍的戶籍證明文件。
2. 門牌編釘證明。
3. 繳納房屋稅憑證或稅籍證明。
4. 繳納水費憑證。
5. 繳納電費憑證。
6. 未實施建築管理地區建物完工證明書。
7. 地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。

核心觀念

本題考《平均地權條例》第47條之4的預售屋及新建成屋買賣契約讓與、轉售限制，以及第81條之3的裁罰規定。判斷時要先確認契約簽訂或承受的時間，再確認轉讓對象及是否符合例外；不能只看契約最初簽訂日期或契約有無自行約定禁轉條款。

以下以命題當年（民國115年）法規為準。

解題方法與本題適用

限制換約規定自民國112年7月1日施行。施行日前已簽訂的契約，原買受人不受新規定限制；但施行後承受該契約的新買受人，若要再將契約轉讓或轉售給第三人，原則上須遵守限制。

1. 乙於111年1月簽約，早於112年7月1日。乙於113年1月將契約轉售給與其無親戚關係的丙，屬施行日前簽約的原買受人於施行後轉售，得適用不溯及原則，不因新規定而禁止。契約當時未約定限制轉讓，也不影響這項判斷。
2. 丙於113年1月承受契約，成為施行後的新買受人。丙若在建物所有權第一次登記前，再將買賣契約轉讓或轉售給其他人，即受《平均地權條例》第47條之4限制。

因此，丙不得任意再轉售或讓與契約，也不得自行或委託刊登轉售廣告。例外包括：

• 讓與或轉售給配偶、直系血親或二親等內旁系血親。
• 符合中央主管機關公告得讓與或轉售的情形，並經建案所在地直轄市或縣（市）主管機關核准。

以公告情形申請者，須先經主管機關核准，才能讓與或轉售；全國每二年以一戶（棟）為限。