115 身心障礙特考四等 地政 土地利用概要 考古題詳解

核心觀念

本題在考環境影響評估（環評）的辦理時點，以及環評如何在土地開發決策中協助調和開發需求與環境保護。

《環境影響評估法》第4條所稱環評，是對開發行為或政府政策可能造成的環境影響，事前進行調查、預測、分析及評定，提出環境管理計畫，並公開說明及審查。環評不是開發完成後才做的補救程序，而是讓環境考量進入規劃與許可決策的制度。

以命題當年（民國115年）法規為準。《環境影響評估法》第5條列出應實施環評的開發行為類型，例如工業區開發、道路與大眾捷運系統建設、農林漁牧地開發利用、新市區建設及都市更新等；個案仍須依中央主管機關訂定的認定標準、細目及作業準則判斷。第6條規定應實施環評的開發行為，開發單位應在規劃時辦理第一階段環評並作成環境影響說明書。《環境影響評估法施行細則》第8條所稱規劃，包括可行性研究、先期作業、準備申請許可等階段。

解題方法

作答可分成兩層：先交代「何時辦」，再說明「與土地利用如何相連」。時點部分抓住「規劃時」與「開發許可前」兩個關鍵；土地利用部分則從土地選址、使用分區、開發強度及環境承載等面向分析。

一、環評實施的時機

1. 規劃階段辦理第一階段環評 開發單位於規劃階段進行第一階段環評，提出環境影響說明書。依施行細則，可在可行性研究、先期作業或準備申請許可等階段辦理。此時尚能比較不同區位、規模、配置及替代方案，將環境限制納入方案形成。

2. 配合開發審議或開發許可申請提出 依《環境影響評估法》第7條及施行細則第11條，開發單位申請開發許可時，應檢具環境影響說明書，原則上於開發審議或開發許可申請階段辦理。目的事業主管機關轉送主管機關審查，依審查結論決定後續程序。

3. 有重大影響之虞時進入第二階段環評 第一階段審查認為開發行為對環境有重大影響之虞，應繼續進行第二階段環評。程序包括公開揭示、說明會、意見蒐集、評估範疇界定及提出環境影響評估報告書等，使影響分析與公眾參與更為深入。

4. 環評完成前不得核發開發許可 依《環境影響評估法》第14條，環境影響說明書未完成審查或評估書未經認可前，目的事業主管機關不得核發開發許可；違法核發者無效。若審查認定不應開發，也不得核發許可。

核心觀念

本題比較的是都市計畫「定期通盤檢討」與「個案變更」的發動原因、適用要件及變更範圍。以命題當年（民國 115 年）法規為準，主要依據是《都市計畫法》第 26 條、第 27 條及《都市計畫定期通盤檢討實施辦法》。

通盤檢討是對既有都市計畫定期、整體檢視，依發展情況及公共利益需要作必要調整；個案變更則是都市計畫發布實施後，因法定特殊事由而迅行變更，或由土地權利關係人依法申請變更細部計畫。

解題方法：從「何時啟動、為何變更、誰能發動」比較

一、通盤檢討變更

《都市計畫法》第 26 條規定，都市計畫發布實施後不得隨時任意變更，但擬定計畫機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次，依據發展情況並參考人民建議作必要變更；非必要的公共設施用地，應變更其使用。

《都市計畫定期通盤檢討實施辦法》進一步規定，通盤檢討原則上依實際情形分期、分區辦理；計畫發布實施已屆滿計畫年限或二十五年者，應全面通盤檢討。全面通盤檢討須考量未來發展需要，並參考機關、團體或人民建議。

因此，通盤檢討變更的要件與特徵為：

1. 定期辦理：由擬定計畫機關依三年或五年的週期辦理，並非須先發生災害或重大建設等特殊事件。
2. 整體檢討：檢視計畫地區的發展、土地使用、公共設施及未來需求；得分期分區檢討，達法定條件時須全面檢討。
3. 變更須有必要性：通盤檢討不等於全面改寫計畫，只有經檢討認為有必要者，才依都市計畫法定程序辦理變更。
4. 人民建議納入整體評估：人民可以提出建議，但通常彙集作為通盤檢討參考，並非僅憑個別申請就當然取得個案變更。
5. 計畫年限或發布年限達門檻：計畫屆滿計畫年限或發布實施滿二十五年，應全面通盤檢討。

二、個案變更

《都市計畫法》第 27 條規定，都市計畫發布實施後，遇有下列情事之一，當地直轄市、縣（市）政府或鄉、鎮、縣轄市公所應視實際情況迅行變更：

1. 因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他重大事變遭受損壞。
2. 為避免重大災害發生。
3. 為適應國防或經濟發展需要。
4. 為配合中央、直轄市或縣（市）興建重大設施。

核心觀念

本題考查「容積移轉代金」的法制目的，以及容積移轉對都市發展的正負面影響。作答時須把握兩個層次：一是代金如何讓容積移轉得以進行；二是代金收入是否能轉化為公共利益，並妥善控制接受基地的發展強度。

依《都市計畫法》第 83 條之 1 及《都市計畫容積移轉實施辦法》第 9 條之 1，接受基地得以折繳代金方式移入容積。代金由直轄市、縣（市）主管機關委託三家以上專業估價者查估後評定，必要時得由主管機關辦理查估；代金應專款專用，取得與接受基地位於同一主要計畫區內、依法得作為送出基地的土地。該計畫區內沒有可供取得的土地時，不得依此方式申請移入容積。

解題方法

建議分成「制度目的」、「都市發展效益」、「可能負面影響」三段作答，最後提出條件式結論。題目問代金是否正面，不能只答「是」或「否」；應說明它提供了何種公共利益，再檢視容積集中、估價及執行管理等風險。

容積移轉的基本概念，是將送出基地受保存、公共設施保留或其他法定限制而不易利用的容積，移至符合條件的接受基地。代金則提供另一種移入方式：接受基地所有權人繳交經估價的金額，由政府以該款項取得同一主要計畫區內的指定土地。其政策目的在於把私人建築開發所取得的容積利益，連結至公共土地取得及公共設施改善。

制度目的與都市發展影響

一、制度目的

1. 協助取得公共設施用地：以專款購置指定土地，改善公共設施保留地長期未取得、地主權益受限制而政府財源不足的問題。
2. 提供容積移轉的替代途徑：土地所有權人不必完全仰賴與特定送出基地地主協議移轉，可以折繳代金取得移入容積，增加制度運作彈性。
3. 使開發成本回饋公共利益：接受基地因移入容積增加開發利益，繳納代金可使部分開發利益回流公共部門，供公共土地取得使用。
4. 促進都市計畫整體發展：若代金用於取得有明確公共需求的土地，可補足公共設施，提升都市環境品質與服務能力。

二、正面影響

核心觀念

本題考查《工廠管理輔導法》修法後，政府如何處理既有未登記工廠，以及「取得特定工廠登記」與「土地、建築物合法化」之間的差別。作答時應掌握：特定工廠是既有未登記工廠的過渡管理身分，登記本身不等於土地使用及建築物已完全合法。

**特定工廠的意義：**依《工廠管理輔導法》第 28 條之 5、第 28 條之 6，符合規定的既有未登記工廠，經申請納管、提出並執行工廠改善計畫，或由曾取得臨時工廠登記者依規定申請，經直轄市、縣（市）主管機關核准取得的登記身分。制度目的在於管理既存工廠、改善污染與安全問題，並輔導其取得合法用地；不是讓新設違規工廠循此管道合法化。

低污染既有未登記工廠須符合既有工廠認定及納管規定，完成納管、改善等程序；非低污染工廠則依規定輔導轉型、遷廠或關廠。取得特定工廠登記後，仍須依《工廠管理輔導法》第 28 條之 10 等規定辦理土地使用分區變更或使用地變更編定，並完成建築及相關法規要求，才能進一步取得一般工廠登記。

**法規基準：**以下以命題當年（民國 115 年）法規為準。涉及土地變更，應一併掌握《工廠管理輔導法》及《特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法》等規定。

解題方法與分析

採「定義與制度目的 → 土地利用問題 → 分區處理及對策」的架構作答。先說清楚特定工廠是什麼，再指出問題的根源是工廠實際使用與土地分區、使用地編定不相符，最後依工廠所在地、污染風險及群聚程度提出對策。

一、相關土地利用問題

1. 農地及非都市土地違規使用 許多未登記工廠設在農業用地或非都市土地，工廠使用與原有分區、編定用途不符，造成農地破碎、農業生產環境受影響，也可能阻礙農業灌排及農路使用。

2. 工廠分散、聚集失序 工廠零星散布或集中在農業地區，容易形成住宅、農業、工業混雜的土地使用型態，衍生交通壅塞、消防救災困難、景觀破壞及公共設施不足等問題。

3. 污染與環境承載風險 未妥善處理的廢水、空氣污染、噪音及廢棄物，可能影響農田、水源與鄰近住居；若位於環境敏感或安全不宜設廠地區，土地變更也可能與環境保護目的衝突。

4. 建築及公共設施不合規 廠房可能未依法取得建築許可或使用執照，並有防火間隔不足、道路狹窄、排水及污水處理設施欠缺等情形。即使取得特定工廠登記，也不代表上述問題已全數排除。

5. 土地權利與成本問題 工廠可能使用租賃土地、共有土地或權利關係不明土地，難以取得土地所有權人同意；辦理用地計畫、環境改善、公共設施及回饋金亦會增加業者負擔。

6. 農業、產業與居住需求衝突 一方面既有工廠涉及就業與地方產業延續，另一方面農地保護、環境品質及居住安全也須維護。若一律就地合法化，可能擴大違規使用；若一律拆除，也可能造成產業及就業衝擊。

二、因應對策

1. 先分類管理，落實源頭管制 依工廠設立時間、污染程度、所在區位及是否符合納管條件分類處理。低污染且符合資格者納管並提出改善計畫；非低污染工廠則輔導轉型、遷廠或關廠。