113 身心障礙特考四等 地政 土地利用概要 考古題詳解

核心觀念

本題考《國土計畫法》第 6 條「國土計畫之規劃基本原則」，屬於法條記憶與申論整理題。作答應完整列出十一項原則，並說明各項原則的規劃重點。

以命題當年（民國 113 年）法規為準。題幹所稱《國土計畫法》於民國 114 年 5 月 1 日「正式上路」並不精確：該法已於民國 105 年 5 月 1 日施行；民國 114 年 5 月 1 日所指的是原訂國土功能分區圖公告及《區域計畫法》停止適用的銜接時點，並非《國土計畫法》開始施行之日。

解題方法

先辨明題目問的是「規劃基本原則」，直接依《國土計畫法》第 6 條作答，不要改答國土功能分區劃設原則、國土計畫種類或土地使用管制規定。條文共十一款，可依「整體永續、自然防災、四類分區、區域與文化、程序參與、管制公平」的脈絡逐項說明。

國土計畫之規劃基本原則

依《國土計畫法》第 6 條，國土計畫規劃基本原則如下：

1. 配合國際規範，促進永續發展 國土規劃應配合國際公約及相關國際性規範，共同促進國土永續發展。

2. 考量自然條件、水資源及防災調適 規劃時應考量自然條件與水資源供應能力，並因應氣候變遷，確保國土防災及應變能力。

3. 國土保育地區以保育、保安為原則 國土保育地區應以保育及保安為原則，並得禁止或限制使用，以維護自然資源、環境安全及防災功能。

4. 海洋資源地區以永續利用為原則 海洋資源地區應以資源永續利用為原則，整合多元需求，建立使用秩序。

5. 農業發展地區保障糧食安全及農業生產 應以確保糧食安全為原則，積極保護重要農業生產環境及基礎設施，並避免零星發展。

核心觀念

本題考查《住宅法》對社會住宅的定義，以及政府推動社會住宅時如何取得適當用地。作答時應先說明社會住宅的政策定位，再依序整理公有土地、都市計畫與整體開發、民間合作及既有住宅活化等取得管道。

以下法規內容以命題當年（民國 113 年）為準。

社會住宅的定義與政策定位

《住宅法》第 3 條第 2 款規定，社會住宅是指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之住宅及其必要附屬設施。其核心是以出租方式提供居住支持，政府推動的社會住宅原則上採「只租不售」，使住宅資源能持續供不同住戶使用。

依《住宅法》第 4 條，社會住宅應提供一定比例予經濟或社會弱勢者居住，並提供一定比例予未設籍於當地、但在當地就學或就業而有居住需求者。社會住宅因此兼具居住保障與租屋支持功能，不等同於以出售為主的住宅政策。

題目所述「8 年、20 萬戶」是民國 106 年至 113 年的社會住宅興辦目標：政府直接興建 12 萬戶，包租代管民間空餘屋 8 萬戶，合計 20 萬戶。包租代管可活用既有住宅，減輕新建所需土地與經費壓力。

用地取得方式

社會住宅用地取得的基本原則，是優先盤點公有土地及既有建築物，透過都市計畫與土地整體開發增加可用基地，再以民間合作、租用及既有住宅活化補足供給。

一、運用地方政府自有土地

直轄市、縣（市）政府可盤點縣市有土地，選擇區位適當、交通及生活機能可及，且具興建條件的基地興辦社會住宅。政府自有土地可降低購地成本，也有利於統整興建與後續管理。

二、撥用、租用公有非公用土地或建築物

依民國 113 年《住宅法》第 21 條，主管機關興辦社會住宅，需要使用公有非公用土地或建築物時，得辦理撥用。應有償撥用者，也得採租用方式辦理；租期由中央主管機關定之，不受《國有財產法》一般租期限制。

實務上可盤點國有土地、地方政府土地、公營事業土地及閒置公有建築物。善用現有公有資產，能減少另行購地的成本與時間；必要時也可透過土地交換分合，配合整體規劃使用。

三、以都市計畫與整體開發取得用地

在都市計畫新訂、擴大或通盤檢討時，可檢視居住需求與土地供給，規劃社會住宅適宜的用地。都市計畫工具能使社會住宅基地與交通、公共設施及生活機能一併考量。

另可配合區段徵收、市地重劃等整體開發，保留適當土地供社會住宅使用；也可透過都市更新、聯合開發等方式，利用公有土地參與開發後分回的房地作為社會住宅資源。採此類方式時，須配合相關計畫及法令辦理。

四、以公有土地與民間合作興建

核心觀念

本題比較都市土地開發的兩種制度：區段徵收與市地重劃。兩者都能取得公共設施用地、整理土地，但土地所有權人取得「抵價地」或負擔「抵費地」的法律原因不同。

本題法規依據以命題當年（民國 113 年）法規為準，主要包括《土地徵收條例》第39條、《平均地權條例》第60條及相關施行細則規定。

• 抵價地：區段徵收時，土地所有權人申請將應領的地價補償費，改以徵收後可供建築的土地折算抵付。土地所有權人因此取得開發後土地，政府則取得未發回部分的土地，用於公共設施及開發成本等用途。
• 抵費地：市地重劃時，土地所有權人依受益比例共同負擔工程費、重劃費及貸款利息等費用，以重劃區內未建築土地按評定重劃後地價折價抵付的土地。該土地供政府處理重劃負擔費用。

解題方法

作答時先說明兩個名詞各自隸屬的開發制度，再從土地原先如何取得、土地所有權人如何取得或負擔、土地用於何處三方面比較。

一、區段徵收與抵價地

區段徵收是政府對一定範圍內的土地整體徵收，再進行規劃、開發與公共設施建設。依《土地徵收條例》第39條，原土地所有權人得申請以徵收後可供建築的土地，折算抵付其地價補償費；這種土地即為抵價地。

抵價地不是原土地所有權人原地保留的土地，而是政府徵收後，經整體開發、重新規劃，再依規定分配給申請領回者的土地。其核心是以土地代替地價補償費。

依《土地徵收條例》，抵價地總面積原則上以徵收總面積百分之五十為原則，最低不得少於百分之四十；依法有特定情形者，最低比率得為百分之四十五。申請人實際取得多少抵價地，依其應領地價補償費及抵價地分配規定計算，不能直接以原土地面積換算。

二、市地重劃與抵費地

市地重劃是將重劃區內土地重新整理、交換分配，並興闢道路、公園等公共設施。土地所有權人原則上仍可分配重劃後土地，但須依受益比例共同負擔相關公共設施用地及開發費用。

核心觀念

本題考《農業用地興建農舍辦法》第九條，重點是農舍興建時的基地使用、建築規模、農業經營保留、污水排放及一地一舍管制。依命題當年（民國 113 年）法規，起造人應為農舍坐落土地之所有權人，並應符合下列規定。

解題方法

先依第九條第一項確認起造人資格，再逐款整理第二項的六項興建限制。作答時可按「基地範圍、地下層、農舍與農業用地比例、污水處理、放流水、一筆農地一棟」的次序記憶，並將各款的例外一併寫明。

法定興建規定

一、圍牆不得超出農舍用地範圍

農舍興建圍牆，以不超過農舍用地面積範圍為限。其目的在避免以圍牆圈占農業用地，擴張實際非農業使用範圍。

二、地下層面積及樓地板面積計算

地下層每層興建面積，不得超過農舍建築面積；地下層面積應列入總樓地板面積計算。但依都市計畫法令或建築技術規則規定設置的法定停車空間，得免列入總樓地板面積計算。

三、農舍用地不得超過農地面積百分之十，並須保留完整農業經營用地

申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十；扣除農舍用地後，供農業生產使用的農業經營用地應為完整區塊，且面積不得低於該農業用地面積百分之九十。

公式可整理如下：

例外：離島地區因繼承，或為民法第一千一百三十八條所定遺產繼承人於繼承開始前受被繼承人贈與，而於《農業發展條例》民國 89 年 1 月 28 日修正生效後取得被繼承人或贈與人於該日期前所有的農業用地，申請興建農舍者，不適用本款前述百分之十及百分之九十規定。