113 身心障礙特考四等 地政 民法物權編概要 考古題詳解
第 一 題25 分
甲為被繼承人，死後留有一棟房屋及其坐落之土地，由其法定繼承人 、、 三人平均共同繼承。
甲死後，、、 並未辦理繼承登記。 因為資金需求，欲將其應有部分出售給乙，請問 應如何處理，始能處分其應有部分？
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核心觀念
本題考的是繼承開始後，遺產尚未分割時的共有型態，以及繼承人能否單獨處分特定不動產的「應有部分」。
依民法第 1151 條，繼承人有數人時，在遺產分割前，各繼承人對遺產全部為公同共有。A、B、C 雖各有三分之一的法定應繼分，但房屋及土地仍屬遺產整體，A 尚未取得房屋或土地上可單獨處分的三分之一分別共有應有部分。
依民法第 828 條，公同共有物的處分及其他權利行使，原則上應得全體公同共有人同意。因此，A 不能只憑自己有三分之一的應繼分，就單獨將房屋及土地的三分之一所有權出售並辦理移轉登記。
解題方法
先判斷目前的共有型態：題目指出三人共同繼承，但尚未辦理繼承登記，也未分割遺產，故目前是遺產公同共有，還不是按三分之一分別共有。
A 若要單獨出售房屋及土地的三分之一，須先使自己取得可獨立處分的分別共有應有部分。作法如下：
第 二 題25 分
甲有 屋之所有權。甲因經商不順需要資金，於是跟好友乙借款新臺幣（下同） 萬元，約定 年後清償，並以 屋所有權提供設定抵押權，以擔保乙的 萬元債權。
甲跟乙借款後不到一年，甲仍有資金需求，於是甲決定變賣 屋所有權。甲將 屋賣給丙，並馬上辦理移轉登記給丙。
請說明抵押權消滅之原因，以及丙取得 屋所有權之後，是否得請求塗銷之前甲提供乙之債權 萬元擔保所設定之抵押權？
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核心觀念
本題考查抵押權的從屬性與追及效力。民法第 860 條所稱抵押權，是以不移轉占有的方式，對債務人或第三人提供的不動產設定擔保，使抵押權人得就該不動產賣得價金優先受償。
抵押權有從屬性，原則上隨其所擔保債權的成立、移轉及消滅而變動。抵押權又有追及效力：依民法第 867 條，不動產所有人設定抵押權後，仍得將不動產讓與他人；讓與本身不使抵押權消滅，抵押權仍附著於該不動產。
以下以命題當年（民國 113 年）法規為準；與本題相關規定後續無重要修正。
解題方法
先分辨甲與乙之間的借款債權是否消滅，再判斷抵押物移轉給丙有無影響抵押權。題目只說甲將 A 屋出售並辦妥移轉登記，沒有說乙的債權已受清償、乙已拋棄抵押權，或抵押權已經實行。因此，應適用民法第 867 條：甲可以讓與 A 屋，但讓與不影響乙的抵押權。
抵押權消滅的主要原因如下：
- 擔保債權消滅：例如借款債務清償、免除，或因其他原因消滅。抵押權具有從屬性，債權消滅時，抵押權原則上也隨之消滅。
- 抵押權人拋棄抵押權：抵押權人拋棄其物權，抵押權因而消滅。
- 抵押權實行後抵押物拍賣：依民法第 873 條之 2，抵押權人實行抵押權時，該不動產上的抵押權因抵押物拍賣而消滅。
- 抵押權與所有權歸於同一人：抵押權人取得抵押物所有權時，原則上發生混同；但法律另有規定或權利存續有法律上利益時，依具體情形處理。
第 三 題25 分
甲所住之 屋並無停車空間，但 屋旁有空地，所有權人為鄰居乙。甲、乙為好友，2002 年 1 月甲在乙所有之空地搭建停車棚。甲搭建時，乙知情並無任何反對表示。
2010 年 12 月，甲、乙因彼此有些私事而交惡，乙對甲使用空地有意見。甲曾補償乙的損失新臺幣（下同） 萬元，之後甲每個月支付 元的地租。
惟甲在 2011 年 5 月因車禍死亡，甲的繼承人丙對支付地租並不知情，並未支付乙任何地租，但知悉該車庫坐落之土地為乙所有，且繼續使用該停車位，對此乙未表示任何意見。
2023 年 2 月乙死亡，乙的繼承人丁主張丙無權占有，請丙拆除車庫返還土地。
試問甲的繼承人丙是否有物權法上之權利得對乙之繼承人丁主張？
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核心觀念
本題考查未辦登記之不動產役權，能否因時效取得，以及甲死亡後，丙能否承受該權利並對丁主張。主要適用民國 113 年法規中的民法第 769 條、第 770 條及第 772 條。
民法第 769 條規定，以所有之意思，和平、公然、繼續占有他人未登記不動產，達 20 年者，得請求登記為所有人；第 770 條則規定，具備相同條件而占有達 10 年，且占有開始時善意並無過失者，亦得請求登記。依第 772 條，前述時效取得規定準用於所有權以外財產權之取得。
不動產役權是以他人不動產供自己不動產便宜之用的物權。土地上設置並長期使用停車棚，供甲的 A 屋停車之便，可能成立以 A 屋為需役不動產、乙的空地為供役不動產之不動產役權；但須符合時效取得的要件，且取得後仍須依法登記，始生不動產物權效力。
解題方法
先辨認甲使用空地的目的：停車棚供 A 屋使用，屬於讓 A 屋獲得便利，應檢討不動產役權的時效取得，而非單純以甲或丙占有土地為由主張取得土地所有權。
其次，分別檢驗占有是否和平、公然、繼續，以及是否以行使不動產役權的意思為之，並計算時效期間。時效取得的占有期間原則上可以承接前手；因此，甲死亡後，丙若繼續以行使該權利的意思使用停車棚，得與甲的占有期間合併計算。
甲自 2002 年 1 月開始使用，至 2011 年 5 月死亡，約 9 年 4 個月；丙自甲死亡後繼續使用，至 2023 年 2 月丁請求拆除時，與甲合計已逾 20 年。題目未記載丁已於時效完成前以適法方式中斷時效。
本題的關鍵在於，2010 年 12 月甲開始支付地租，表示甲已承認其使用土地是基於乙允許的租賃關係，而不是以自己享有不動產役權的意思行使權利。其後丙知悉土地為乙所有，且未支付地租，並不當然表示丙是以行使不動產役權的意思占有；題目只說丙繼續使用，未指出丙曾向乙主張或以其他方式表明該權利意思。因此，不能只憑停車棚存在及長期使用，即認定丙已完成不動產役權的時效取得。
個案涵攝
第 四 題25 分
甲與乙訂立契約，約定乙得在甲的 農地上耕作與畜牧。乙也跟甲說明其使用之規劃，乙將在 農地上耕作稻田以及養鴨，將 農地變成一個生態農地養鴨田。
由於乙的規劃非常符合甲的理念，甲要求的年租金不高，僅約定新臺幣（下同） 元，期限 年。
不料乙在 農地不僅耕作稻田與養鴨之外，在鴨舍屋頂裝設光電，並與 光電公司訂立租賃契約，供 光電公司種光電，年租金 元。
甲事後發現乙在 農地上種光電，與原先甲生態農場的理念不符，甲要求乙撤除鴨舍屋頂上的光電設施。乙表示已與 光電公司簽約，無法撤除。
甲欲終止契約。請說明甲與乙所訂立之契約為何種契約？依民法應如何進行？以及甲是否可以終止甲、乙間之契約？
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核心觀念
本題考查「農育權」的成立方式、農育權人使用土地的限制，以及土地所有人的終止權。
民法第 850 條之 1 所稱農育權，是在他人土地上為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育的權利；其設定期限原則上不得逾二十年。依民法第 758 條，不動產物權依法律行為設定，非經登記不生效力。因此，農育權設定契約與農育權本身須予區分：雙方合意可以成立設定農育權的債權契約，但須完成登記，農育權才成立。
本題應以命題當年（民國 113 年）法規為準。以下所引農育權相關規定，於命題當年已施行。
解題方法
先看契約目的與約定內容。甲允許乙在其農地耕作稻田、養鴨，且租金及二十年期限是為配合農地農作、畜牧利用而約定。農作與畜牧均屬農育權的法定目的，期限也符合農育權二十年的上限。因此，甲乙間契約應定性為農育權設定契約，而不是單純以一般土地使用收益為目的的租賃契約。
其次，須辨明甲乙間只是約定設定農育權，還是已經完成農育權登記。題目只說雙方訂約，未提及登記；依民法第 758 條，尚未登記時，農育權不生物權效力，但設定契約仍拘束雙方，乙不得據此主張已取得農育權。
最後，檢視乙將鴨舍屋頂出租給 B 公司設置光電的行為，以及甲是否已具備法定終止要件。
乙出租鴨舍屋頂設置光電的法律效果
民法第 850 條之 5 規定，農育權人不得將土地或農育工作物出租於他人；農育工作物出租另有習慣者，依其習慣。違反此規定時，土地所有人得終止農育權。
乙將鴨舍屋頂出租給 B 公司設置光電，屬將農育工作物出租他人。題目沒有顯示該出租符合農育工作物出租的習慣，也沒有甲同意的事實，因此符合第 850 條之 5 所定終止事由。乙與 B 公司已簽租約，不會排除甲依民法行使終止權。