112 身心障礙特考四等 地政 民法物權編概要 考古題詳解

核心觀念

本題考區分所有建築物地下室停車空間的法律性質，以及「約定專用」能否隨區分所有權移轉而拘束受讓人。

依民國 112 年命題時的《公寓大廈管理條例》第 7 條第 4 款，法定空地及法定空地上不得為約定專用部分；同條第 5 款並規定，公寓大廈共用部分不得為約定專用部分。地下室停車空間未另編建號，題目所示亦無獨立專有部分的登記，應依其構造及使用性質判斷是否為共用部分，不能僅因約定由甲使用，就使它成為甲的專有部分。

另一方面，依同條例第 15 條第 1 項，區分所有權人應依使用執照及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更；同條例第 23 條第 2 項第 1 款則規定，約定專用部分的範圍及使用主體，應以規約載明。可見約定專用須符合不得約定專用的法定限制，且須依規約成立；即使成立，也只是特定區分所有權人使用共用部分的權利，並非取得該部分所有權。

解題方法

先分辨地下室停車空間究竟是甲的專有部分，還是大樓共用部分；再判斷甲與全體區分所有權人的約定，能否使其成為可移轉的約定專用部分。

核心觀念

本題考民法第 820 條共有物管理的多數決，以及法院介入共有物管理的範圍。經營停車場、出租或以其他方式利用共有土地以增加收益，屬共有物的「管理」，不是各共有人得單獨為之的保存行為。

依民法第 820 條第 1 項，共有物管理除契約另有約定外，應有「共有人過半數」及「應有部分合計過半數」的同意；但應有部分合計逾三分之二時，不計共有人數。

解題方法

甲、乙各有二分之一應有部分。甲單獨提出經營停車場的管理方案，乙表示不同意，則同意管理方案的共有人只有甲一人，且其應有部分僅為二分之一，未達共有人過半數及應有部分合計過半數的門檻；也未達應有部分逾三分之二的例外門檻。因此，甲不能單憑自己的意思，以多數決方式決定將土地經營停車場。

接著要判斷法院能否代替共有人作成這項初始管理決定。民法第 820 條第 2 項規定，依第 1 項所定的管理顯失公平時，不同意的共有人得聲請法院以裁定變更；

核心觀念

本題分別考查：

1. 徵收補償完竣後的所有權取得，以及善意第三人的登記信賴保護。
2. 國有公用土地的融通性，以及非善意受讓人能否受登記公信力保護。

以下以命題當年（民國112年）法規為準。題目未指出土地是否已辦妥徵收所有權登記，依題意「甲受領徵收補償費後，旋即出售並登記」判斷：補償已完竣，但需地機關尚未完成所有權登記。

解題方法

先分清甲在兩筆土地上是否仍有處分權，再判斷受讓人能否依不動產登記公信力受保護：

• A地：徵收補償完竣，所有權已因徵收移轉給國家；再看乙是否為信賴登記的善意第三人。
• B地：確認土地是否為公用財產、是否具有融通性；再看丙是否善意，以及登記公信力能否適用。

A地：乙的登記不會被塗銷

依民法第759條，因公用徵收而取得不動產物權者，雖不以登記為取得要件，但在登記前不得處分其物權。徵收補償費發給完竣後，需地機關即取得被徵收土地所有權；甲受領補償後已非土地所有人，原則上不能再有效處分A地。

然而，民法第759條之1第2項規定，因信賴不動產登記而善意取得不動產物權者，受登記公信力保護。題目明示乙為善意，且已完成所有權移轉登記，因此乙得主張善意取得。

核心觀念

本題主要考民法第876條的法定地上權，以及土地所有人依民法第767條請求拆屋還地的要件。以下以命題當年（民國112年）法規為準。

民法第876條規定，設定抵押權時，土地及其土地上建築物同屬一人所有，而僅以土地或僅以建築物設定抵押者，抵押物拍賣時，視為已有地上權設定；土地與建築物一併設定抵押，拍賣後由不同人取得者，亦同。成立法定地上權後，建物所有人有權繼續使用基地，土地所有人即不得僅因建物占用土地而請求拆屋還地。

民法第767條第1項前段則規定，所有人對無權占有其所有物者，得請求返還；土地上建物構成無權占有時，土地所有人得請求拆除建物並返還土地。

解題方法

判斷是否成立法定地上權，先固定在抵押權設定時，檢查土地與地上建物是否同屬一人所有；再檢查抵押權是否經實行拍賣，以及拍賣後土地與建物是否分屬不同人。

本題設定抵押權時，A地為 a 所有，B屋為 b1、b2、b3 所有，土地與建物所有權並不同一。a 設定抵押權後死亡，繼承人取得 A 地；其後 c 實行抵押權，由 d 拍定取得 A 地。土地所有權先經繼承、再因拍賣移轉，並不會使抵押權設定當時不同所有人的土地與建物，回溯變成同一人所有。