112 身心障礙特考四等 地政 土地登記概要 考古題詳解

核心觀念

本題考查土地登記的「絕對效力」、登記錯誤後真正權利人的權利救濟，以及地政機關應負的損害賠償責任。以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。

土地法第 43 條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」其意義在於，為維護土地登記的公示性與交易安全，善意第三人信賴登記而取得權利時，法律保護其信賴；但這不表示原登記即使違法或不實，也會因此變成實體上有效。

土地法第 68 條則規定，因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由地政機關負損害賠償責任；賠償不得超過受損害時的價值。此為土地登記損害賠償的特別規定，依國家賠償法第 6 條，法律另有特別規定者，優先適用特別規定。

解題方法

依題目順序作答，先說明「絕對效力保護誰」，再分別處理「如何回復權利」與「如何請求賠償」。應特別區分兩種救濟目的：

1. 更正或塗銷登記：目的是排除不正確登記、回復真正權利狀態。
2. 損害賠償：登記錯誤等已造成損害時，依土地法第 68 條向地政機關請求賠償。

土地法第 68 條所稱登記錯誤或遺漏，依土地登記規則，是指登記事項與登記原因證明文件所載內容不符；虛偽登記則是登記內容不實。主張賠償者仍須證明登記錯誤、遺漏或虛偽與損害間具有因果關係，並證明損害範圍。

絕對效力的保護對象

土地登記的絕對效力，主要保護信賴登記而取得權利的善意第三人，以維持交易安全。第三人依登記外觀進行交易，且符合善意取得的保護要件時，真正權利人不能只以原登記有錯誤為由，當然否定第三人已取得的權利。

此效力並非使錯誤登記本身一律合法，也不當然保護明知登記不實、與他人通謀或以不法方式取得權利者。判斷時應看第三人是否善意信賴登記，以及是否依法取得權利。

登記錯誤時真正權利人的救濟

真正權利人應先查明登記錯誤的內容、錯誤形成原因，以及是否已有第三人依信賴登記取得權利，再選擇下列方式：

• 申請更正登記：登記內容與登記原因證明文件不符，且符合土地法第 69 條及土地登記規則所定更正要件時，可向登記機關申請更正。若更正可能影響第三人既有權利，通常不能僅由地政機關以行政更正方式逕行處理。

核心觀念

建物所有權第一次登記，俗稱「保存登記」。依命題當年（民國112年）《土地登記規則》第79條，申請人原則上應提出使用執照或依法得免發使用執照的證件，並檢附建物測量成果圖或建物標示圖。

合法建物證明的判斷重點，是建物興建時所在地是否已實施建築管理，以及建物完成的時間。各地實施建築管理的日期不一，應按建物所在地認定；不能只用單一全國日期判斷。

解題方法：依建築管理時點分三類

一、實施建築管理後，民國57年6月7日以後完成

應提出建築主管機關核發的使用執照，作為建物依法興建、完成的主要證明。依法得免發使用執照者，則提出相應的免照證件。

二、實施建築管理後，民國57年6月6日以前完成

此類建物雖在已實施建築管理地區興建，但依相關規定及實務，可提出建築執照申請建物所有權第一次登記，作為合法建築的證明。

三、實施建築管理前完成，沒有使用執照

依《土地登記規則》第79條，可提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所核發的證明文件；也可提出實施建築管理前與該建物有關的下列文件之一：

核心觀念

本題考《土地登記規則》第108條之1、第108條之2及第109條，重點分成兩層：先掌握農育權設定登記的簿載事項，再判斷農育權人能否以需役不動產使用權人的身分申請設定不動產役權，以及役權應如何記載。

以下以命題當年（民國112年）法規為準。

解題方法與作答

一、農育權設定登記的登記簿記載

依《土地登記規則》第108條之1，登記機關應在登記簿記明農育權設定的：

1. 目的及範圍。
2. 依當事人約定記明的事項：

• 存續期間；
• 地租及其預付情形；
• 權利價值；
• 使用方法；
• 讓與或設定抵押權之限制。

作答時須區分「應記明」與「依約定記明」：目的、範圍是規則明定的記載事項；其餘五項則依當事人約定登載。

二、農育權人申請設定不動產役權

農育權人可以作為需役不動產的使用權人，與供役不動產所有權人會同申請設定不動產役權。這是《土地登記規則》第108條之2明定的申請方式。

申請時須注意：

• 若需役不動產是以農育權使用，役權存續期間不得超過農育權的期限。
• 若需役不動產上的農育權塗銷，應同時申請供役不動產上的不動產役權塗銷。
• 不動產役權設定登記時，準用第108條之1；因此登記簿應記載設定目的及範圍，並依約定記載存續期間、地租及其預付情形、權利價值、使用方法。

核心觀念

以命題當年（民國112年）法規為準。《土地登記規則》第136條所稱「限制登記」，是限制登記名義人處分其土地權利所為的登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記，以及其他依法律所為的禁止處分登記。

本題重點在於：未登記建物尚無正式建號及建物登記簿，行政執行分署如何與登記機關合作，先確定建物的實際範圍，再建立臨時的登記資料並辦理查封。

解題方法

依《土地登記規則》第139條，依序掌握「囑託註明、會同勘測、編列建號、登簿登載」四個步驟：

1. 囑託書註明範圍依勘測結果確定 行政執行分署囑託登記機關辦理查封時，應在囑託書記明：「登記之確定標示以行政執行分署人員指定勘測結果為準。」由此處理未登記建物尚無正式登記標示的問題。

2. 分署人員與登記機關人員會同勘測 由行政執行分署派員定期會同登記機關人員到場勘測。建物範圍依分署人員在現場指定的範圍確定，登記機關據以測量、計算面積並製作測量成果資料；如有占用鄰地情形，應在成果資料中表示並註明相關面積。

3. 勘測完成後編列建號並編造建物登記簿 登記機關完成勘測後，應編列建號、編造建物登記簿，並將建物登記簿、平面圖及位置圖影本函送行政執行分署。勘測費由行政執行分署命債權人於勘測前向登記機關繳納。