111 身心障礙特考四等 地政 土地登記概要 考古題詳解

核心觀念

本題考點有二：

1. 建物全部滅失後，應辦理「建物滅失登記」，使登記簿上的建物所有權消滅。
2. 建物所有權人怠於申請時，土地所有權人得依土地登記規則代位申請。

甲雖然是土地承租人，但雞舍已辦竣建物所有權第一次登記，故雞舍為甲所有，與基地所有權人乙分屬不同權利主體。租賃關係終止，並不當然使雞舍所有權登記消滅；必須以雞舍實際拆除、滅失為原因，辦理建物滅失登記。

以下以命題當年（民國111年）法規為準。

解題方法

本題應依「建物是否已全部滅失」及「由何人申請」兩層次判斷：

• 雞舍已拆除，屬建物全部滅失。
• 原則上由建物所有權人甲申請。
• 甲逾期或怠於申請時，法律明文准許基地土地所有權人乙代位申請。
• 代位申請受理後，登記機關仍須依規定通知或公告，使利害關係人有陳述、異議機會；期滿無人提出異議後，始辦理滅失登記。

一、甲申請建物滅失登記應備文件

甲以建物所有權人身分申請時，通常應備具下列文件：

1. 建物滅失登記申請書。
2. 建物所有權狀。
3. 建物拆除執照，或其他足以證明建物確已滅失之文件。
4. 甲之身分證明文件。
5. 委託他人代理申請者，另應提出委任書及代理人身分證明文件。

其中，建物拆除執照是證明合法拆除的重要文件；如無拆除執照，則須提出其他足以證明雞舍已不存在的資料，並由登記機關依職權查明或辦理現場勘查，例如建物滅失證明、主管建築機關證明或其他客觀證明文件。

建物所有權狀是已登記建物申請滅失登記的基本文件。若所有權狀遺失，應依權狀遺失相關規定辦理，不因權狀遺失即可免除建物滅失事實的證明責任。

二、甲怠於申請時，乙可否代位申請

可以。

核心觀念

本題考查《土地法》所建立的土地登記損害賠償制度，重點包括：

1. 地政機關負損害賠償責任的法定要件。
2. 損害賠償的範圍及上限。
3. 土地登記損害賠償基金的財源。
4. 登記人員具有重大過失時，地政機關是否得向其求償。

本題以下均以命題當年，即民國111年之法規為準。

---

一、土地登記損害賠償的法源與制度性質

《土地法》第68條規定：

因登記錯誤、遺漏或虛偽，致受損害者，由地政機關負損害賠償責任；但登記人員有故意或重大過失時，地政機關對之有求償權。

土地登記具有公示及公信作用，人民通常可依登記內容判斷土地權利狀態。因此，登記內容若因機關作業發生錯誤，致人民信賴登記而受有損害，法律即由地政機關負擔特別的賠償責任。

此項責任的重點在於「登記錯誤、遺漏或虛偽」及「實際損害與登記瑕疵間具有因果關係」，並不以受害人必須證明登記機關具有故意或過失為必要。

---

二、損害賠償責任的成立要件

（一）須有登記錯誤、遺漏或虛偽

1. 登記錯誤

登記內容與實體法律關係不一致。例如，土地所有權人為甲，登記機關卻將所有權登記為乙。

2. 登記遺漏

登記機關對依法應登記的事項全部未登記，或僅登記一部分，導致土地權利狀態未完整反映。例如，依法應登記的抵押權未予登記。

3. 登記虛偽

登記所依據的資料或登記內容為不實，致登記名義與真正權利狀態不符。例如，依偽造文件辦理所有權移轉登記。

（二）須有實際損害發生

受害人必須確實因登記瑕疵而受有財產上損害。單純登記內容不正確，但尚未造成具體損害者，尚不能請求損害賠償。

（三）登記瑕疵與損害間須有因果關係

損害必須是由登記錯誤、遺漏或虛偽所造成。例如，第三人信賴錯誤的所有權登記而與無權處分人交易，嗣後因真正權利人主張權利而受有財產損失，若該損害與錯誤登記具有相當因果關係，即可能成立賠償責任。

（四）須屬《土地法》第68條所規範的土地登記損害

本制度以土地登記行為所造成的損害為對象。若損害與土地登記無關，應依其他法律，例如《國家賠償法》或民法相關規定處理。

---

三、賠償範圍及上限

《土地法》第68條規定，損害賠償不得超過受損害時的土地價值。

因此，賠償範圍可掌握如下：

（一）以受害人的實際財產損害為原則

賠償以受害人因錯誤登記所受的直接、現實財產損害為限，目的在於填補損害，使受害人的財產狀態回復至未發生登記瑕疵時的程度。

（二）不得超過受損害時的土地價值

賠償有法定上限，其計算基準為受損害時的土地價值，而非：

• 土地最初取得價格；
• 受害人主觀期待的價格；
• 未來可能上漲的價格；
• 交易完成後的最高市場價格。

可用公式表示為：

$$賠償額 = \min（實際損害額，受損害時土地價值）$$

例如，受害人實際損害為新臺幣800萬元，而受損害時土地價值為600萬元，則依《土地法》第68條，賠償上限為600萬元。

核心觀念

本題考查「基地承租人之優先購買權」、其法律效力，以及土地登記機關對優先購買權文件與利害關係人異議之處理。

依命題當年（民國111年）法規，主要法源如下：

1. 《土地法》第104條：基地出賣時，基地承租人有依同樣條件優先購買之權；該優先購買權於基地所有權移轉登記前均得行使。
2. 《民法》第426條之2：租用基地建築房屋者，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件購買之優先權。
3. 《土地登記規則》第97條：申請土地權利移轉登記時，涉及優先購買權者，應提出優先購買權人放棄權利，或已合法通知且逾期未表示之證明。
4. 《土地登記規則》第75條：登記完畢前，利害關係人提出異議時，登記機關應停止登記程序，並依規定通知申請人及異議人處理。

本題中，乙係「租用基地建築房屋」之承租人，因此具有法定優先購買權。

解題方法

本題應依下列順序判斷：

1. 先確認乙是否具備法定優先購買權。
2. 再判斷甲是否已合法通知乙，以及乙是否確實放棄。
3. 審查甲、丙申請所有權移轉登記時，是否具備優先購買權相關證明文件。
4. 若乙於登記完畢前提出異議，則依《土地登記規則》之異議程序處理。

關鍵在於：「甲單方面宣稱乙放棄」不等於乙已合法拋棄優先購買權，登記機關仍須審查相關證明文件。

一、乙有優先購買權的法令依據

乙因租用甲所有之土地建築房屋，符合《土地法》第104條及《民法》第426條之2所稱之基地承租人。

因此，甲出售基地時，乙有依「同樣條件」優先購買之權。

所謂同樣條件，包括：

• 買賣價金；
• 付款方式；
• 付款期限；
• 交易標的範圍；
• 其他足以影響交易條件之重要約定。

甲不得以低價或較有利條件出售給丙，再要求乙以較高價格或較不利條件購買。

此外，《土地法》第104條明定，基地承租人之優先購買權，於基地所有權移轉登記前均得行使。因此，即使甲與丙已訂立買賣契約，只要尚未完成所有權移轉登記，乙仍有行使優先購買權之可能。

二、優先購買權的法律效力

（一）乙須依同樣條件行使

乙並非可以任意價格購買，而是必須接受甲與丙間買賣契約的同樣條件。

例如甲、丙約定土地總價為新臺幣500萬元，乙行使優先購買權時，原則上即須以500萬元及相同付款條件購買。

（二）優先購買權屬於法定形成權

乙於法定期間內，以明確意思表示依同樣條件行使優先購買權後，即發生法律所定之效果，無須甲再次同意。

其法律效果，是使乙取得優先於丙購買該基地之地位，並得請求依同樣條件辦理基地所有權移轉。

（三）甲、丙尚未完成移轉登記時

《土地法》第104條特別保障乙至基地所有權移轉登記前之行使權。因此，甲、丙雖已申請買賣所有權移轉登記，但尚未登記完畢，乙仍可提出異議並行使優先購買權。

甲不得僅以「已與丙訂約」為由，否定乙在移轉登記完成前之權利。

（四）甲違反優先購買權的法律責任

甲如未依法通知乙，或明知乙未放棄優先購買權，仍逕行將土地移轉給丙，乙得依相關法律關係主張權利，包括依同樣條件請求移轉基地所有權，並得視具體情形請求損害賠償。

但登記機關原則上只負責形式審查，並不在登記程序中判斷買賣契約究竟是否無效或應否撤銷。若當事人間有實體權利爭議，應循司法程序解決。

三、申請移轉登記時應審查的相關文件

甲、丙申請買賣所有權移轉登記時，登記機關應審查乙之優先購買權是否已合法處理。

通常應提出下列文件之一：

（一）乙放棄優先購買權的證明

例如乙簽立之書面放棄優先購買權文件。

該文件應足以證明：

核心觀念

本題考查《土地登記規則》關於登記機關檔案保存及申請閱覽登記申請文件之規定。答題時應分為兩部分：

1. 收件簿、登記申請書及其附件的保存年限。
2. 得申請閱覽、抄寫、複印或攝影登記申請書及其附件之人。

以下均以命題當年，即民國111年之法規為準。

一、保存年限

依《土地登記規則》規定：

• 收件簿：永久保存。
• 登記申請書及其附件：自登記完畢之日起保存十五年。

因此，保存期間的起算點不是收件日，也不是申請日，而是「登記完畢之日」。

二、得申請閱覽、抄寫、複印或攝影之人

登記申請書及其附件涉及當事人身分、契約內容及權利變動資料，並非任何人均得任意調閱。依《土地登記規則》規定，得申請閱覽、抄寫、複印或攝影者包括：

1. 原申請案之申請人。
2. 登記名義人。
3. 與原申請案有利害關係之人。
4. 其他依法令得申請閱覽之人。

其中，所謂「與原申請案有利害關係之人」，須是因法律關係而與該登記申請案件具有權利義務關聯者，不能僅以事實上好奇、一般關心或單純認識當事人為理由申請調閱。

申請人辦理閱覽、抄寫、複印或攝影時，應依規定提出身分證明文件；以利害關係人身分申請者，並應提出足以證明其利害關係之文件。

解題方法