111 身心障礙特考四等 地政 民法物權編概要 考古題詳解

核心觀念

本題涉及三個重點：

1. 普通地上權之成立
2. 不動產物權登記生效主義
3. 所有權人之物上請求權

一、普通地上權

民法第 832 條規定，稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的，而使用其土地之權。

地上權屬於不動產物權。甲與乙雖已約定設定地上權，但仍須完成登記，始發生物權效力。

二、不動產物權之登記生效主義

依民法第 758 條第 1 項，以法律行為設定不動產物權者，非經登記，不生效力。

因此，普通地上權之設定，必須具備：

• 甲、乙間有設定地上權之合意；
• 向地政機關申請登記；
• 完成地上權登記。

本題中，地政機關雖因疏失未辦理登記，但「未登記」的結果仍使乙尚未取得地上權物權。地政機關的疏失不會取代法定登記程序，也不會使未登記的地上權當然發生物權效力。

乙至多得依甲、乙間之設定契約，向甲請求辦理地上權登記；在登記完成前，乙不得以地上權人身分對抗第三人。

三、登記之公示及絕對效力

依民法第 43 條，依土地法所為之登記，有絕對效力。

丙向甲買受 A 地，並已完成所有權移轉登記。登記簿上既未記載乙之地上權，丙即有權信賴登記內容。題目又明確指出丙為善意，表示丙並未明知乙主張之未登記權利，丙之信賴更應受保護。

解題方法

本題應依下列順序判斷：

第一步：判斷乙是否已取得地上權

甲、乙雖有設定普通地上權之合意，但地上權屬於依法律行為設定之不動產物權。

依民法第 758 條，未經登記，不生地上權之物權效力。

所以，乙尚非 A 地之地上權人。

第二步：判斷丙取得何種權利

甲將 A 地出售予丙，且已完成所有權移轉登記。丙因此取得 A 地所有權。

由於乙之地上權從未登記，丙取得土地時，登記簿上並無乙之地上權負擔。丙為善意受讓人，自得主張乙不得以未登記之地上權對抗自己。

第三步：判斷丙得否請求拆屋還地

依民法第 767 條第 1 項，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還；對於妨害其所有權者，得請求除去；有妨害其所有權之虞者，得請求防止。

核心觀念

本題涉及民法物權編「越界建築」制度，核心法條為民法第796條之1。以命題當年（民國111年）法規為準，土地所有人建築房屋或建築物時逾越疆界，鄰地所有人雖得請求移去或變更，但法院得斟酌公共利益及當事人利益，免除全部或一部之移去、變更義務。

法院既已判決免為移去，乙即不得再以同一越界部分請求甲拆除；但法律為平衡乙的土地所有權，另賦予乙下列權利：

1. 請求甲支付因越界所受的損害償金。
2. 請求甲以相當價格購買越界部分土地及因此形成的畸零地。
3. 若越界部分及畸零地依利用目的不能分離，得請求甲購買乙所有土地的全部。

解題方法

本題應依下列順序判斷：

第一，確認是否屬越界建築。

甲在 A 地興建室內立體停車場，因不慎逾越地界，使停車場的一部分占用 B 地，屬於建築物越界。題目明確指出甲係「不慎」越界，並非故意或重大過失。

第二，判斷乙是否有權請求移去。

乙旅居國外，對越界事實並不知情，因此不具有「明知越界而不即提出異議」的情形。乙返臺後始提起訴訟，原則上得依民法第796條之1第1項請求移去越界部分。

第三，處理法院免除移去的效果。

法院已斟酌公共利益及當事人利益，判決免為移去，表示甲得保留越界建築物。此時乙的移去請求受到法院判決限制，但乙並非完全失去救濟，仍可主張民法第796條之1所規定的金錢及土地購買請求權。

乙得主張的權利

一、請求支付損害償金

依民法第796條之1第1項但書，法院免除移去或變更義務時，土地所有人對鄰地因此所受之損害，應支付償金。

因此，乙得請求甲賠償因越界所造成的損害，例如：

• B 地遭占用部分的土地利用價值減損。
• B 地因形成畸零地而降低的使用、收益或交易價值。
• 其他因越界建築所產生的具體財產上損害。

此項償金不是甲取得土地所有權的對價，而是對乙因越界及法院免除移去所受損害的補償。

二、請求甲購買越界部分土地及畸零地

依民法第796條之1第2項，法院免為移去或變更時，鄰地所有人得請求土地所有人以相當價格購買：

• 越界部分的土地；
• 因越界而形成的畸零地。

本題 B 地角落因越界而成為「畸零地」，且已不堪使用，正是本項規定所要處理的典型情形。因此，乙得請求甲以相當價格購買越界部分及因此形成的畸零地。

核心觀念

本題涉及三個法律關係：

1. 共有人協議分割共有物之效力。
2. 共有人應有部分上抵押權於共有物分割後之移存。
3. 受金錢補償之共有人，對補償義務人所分得之物所享有之優先受償權。

本題以命題當年（民國111年）《民法》第824條之1及抵押權相關規定為準。

甲、乙原各有 A 地二分之一之應有部分：

$$甲應有部分=\frac{1}{2},\qquad乙應有部分=\frac{1}{2}$$

甲取得全部 A 地，並補償乙新臺幣500萬元，實質上是「甲取得土地、乙取得金錢補償」之共有物分割。

應特別注意：甲、乙同意分割，並不當然等於丙、丁同意分割。丙、丁均未表示同意時，應依抵押權移存之法定效果處理。

解題方法

先確定分割後各人的財產：

• 甲取得 A 地全部，負擔對乙之500萬元補償債務。
• 乙不取得土地，而取得500萬元補償請求權。
• 丙原本擔保甲在 A 地上的二分之一應有部分。
• 丁原本擔保乙在 A 地上的二分之一應有部分。

接著分別判斷乙、丙、丁的權利。

一、乙之權利

乙因共有物分割而受金錢補償，對甲負有500萬元之補償債權。

依《民法》第824條之1，受補償之共有人，對補償義務人因分割所取得之物，享有優先受償權。因此，乙對甲分得之 A 地，得主張500萬元補償債權之優先受償權。

換言之，乙可於辦理 A 地分割登記時，請求將此優先受償權一併登記或為相關權利註記。甲日後若未支付500萬元，乙得就 A 地優先受償。

此項權利的功能，在於避免甲取得全部土地後，卻不支付乙應得的補償，致乙失去原共有土地所具有的財產保障。

乙之權利可整理如下：

• 得請求甲支付500萬元。
• 對甲因分割取得之 A 地，享有優先受償權。
• 得於分割登記時，主張辦理該優先受償權之登記或註記。

二、丙之權利

丙原本取得甲對 A 地二分之一應有部分之普通抵押權。

共有物分割後，甲取得 A 地全部。依抵押權移存規則，甲原應有部分上的抵押權，不因共有物分割而消滅，而是移存於甲因分割所取得之物上。

因此，丙得主張其抵押權移存於甲取得之 A 地，並請求於分割登記後，將丙之抵押權登記於 A 地全部之上。

丙的抵押權不是因分割而消滅，也不是當然改變為普通債權。其擔保標的由甲原先的應有部分，轉為甲因分割所取得的 A 地。

但丙原抵押權所擔保的範圍，仍以原抵押權所擔保之債權及登記內容為限，不因抵押標的移存而當然擴張被擔保債權的金額。

三、丁之權利

丁原本取得乙對 A 地二分之一應有部分之普通抵押權。

核心觀念

本題考查「共有物之管理」與「共有物出租」的效力。

依民法第 820 條第 1 項，以命題當年（民國 111 年）法規為準，共有物之管理，除共有人另有約定外，應取得：

1. 共有人過半數之同意；以及
2. 應有部分合計過半數之同意。

共有物出租通常屬於共有物之管理行為，不屬於共有物之處分或變更。因此，不必取得全體共有人同意，而應依民法第 820 條的多數決規則判斷。

解題方法

甲、乙、丙、丁、戊共有 A 地，且應有部分均等，因此：

$$每人應有部分=\frac{1}{5}$$

甲、乙、丙三人同意出租，分別計算如下：

共有人數方面：

$$3人> \frac{5}{2}人$$

甲、乙、丙的應有部分合計為：

$$\frac{1}{5}+\frac{1}{5}+\frac{1}{5} =\frac{3}{5}$$

而：

$$\frac{3}{5}>\frac{1}{2}$$

可見，甲、乙、丙三人同時符合「人數過半數」及「應有部分合計過半數」的要件。

因此，甲、乙、丙雖未取得丁、戊同意，仍得依多數決作成出租 A 地的管理決定。

出租行為的效力