115 身心障礙特考四等 地政 民法物權編概要 考古題詳解

核心觀念

本題考不動產物權變動、錯誤意思表示、登記公信力，以及不當得利與侵權行為責任。以下以命題當年（民國 115 年）法規為準。

甲、乙間成立的是 A 地買賣契約。辦理移轉登記時，雙方誤將 B 地登記給乙，故須分別檢視：

1. A 地買賣契約：標的是 A 地，不因 B 地誤登而失效。
2. B 地所有權移轉：依民法第 758 條，不動產依法律行為移轉所有權，須有物權移轉合意及登記。甲、乙原本只打算移轉 A 地，並無移轉 B 地的合意；登記本身不能代替欠缺的合意。即使認為雙方對 B 地的物權意思表示已成立，亦屬民法第 88 條第 1 項的意思表示錯誤，得撤銷。
3. 丙取得 B 地：民法第 759 條之 1 第 2 項保護信賴不動產登記的善意第三人。丙不知登記錯誤，並已依買賣完成移轉登記，得受登記公信力保護。

解題方法

一、甲、乙間：B 地移轉欠缺原因，甲得請求返還利益

甲、乙就 A 地成立買賣，債權契約的標的並未包含 B 地。B 地卻被移轉登記給乙，甲得依民法第 88 條第 1 項主張其移轉 B 地的意思表示有錯誤，撤銷該物權行為。依民法第 114 條第 1 項，撤銷後視為自始無效。

甲得進一步依民法第 767 條第 1 項，請求乙塗銷 B 地所有權移轉登記。不過，乙已將 B 地移轉登記給丙，甲現已不能單憑對乙的物上請求權取回 B 地。

即使甲未撤銷錯誤的物權行為，乙取得 B 地仍欠缺法律上原因。甲得依民法第 179 條請求乙返還不當得利。最高法院 83 年度台上字第 190 號判決亦認為，將非買賣標的的土地因錯誤移轉登記給買受人，買受人取得土地欠缺法律上原因，應返還利益。

乙已將 B 地出售，不能再以返還土地的方式返還利益；甲得請求返還相當於 B 地價值的利益。乙發現錯誤後仍將土地出售，屬知情受領、處分利益，並應依民法第 182 條負相應的返還責任。

核心觀念

本題考「共有物協議分割後，請求辦理分割登記的權利罹於消滅時效時，共有人能否改請法院裁判分割」。

共有物分割協議成立後，當事人應依協議辦理分割登記；此時請求他共有人協同辦理登記，是基於協議所生的請求權，適用民法第 125 條一般 15 年消滅時效。時效完成後，乙、丙得拒絕履行。

然而，協議分割登記請求權時效完成，不會使共有關係永久無法消滅。依民法第 824 條第 2 項，分割方法已協議決定，但因消滅時效完成而遭共有人拒絕履行時，任何共有人仍得請求法院裁判分割。

解題方法

先區分甲可能行使的兩種權利：

1. 依 95 年分割協議請求協同辦理登記 這是履行協議的請求權。自協議成立、得請求履行時起算，至 115 年 2 月已超過 15 年；題目未提有時效中斷或不完成事由，因此甲不能再以該協議請求乙、丙協同辦理登記。乙、丙得以時效完成抗辯拒絕履行。

核心觀念

本題考查不動產物權變動之生效要件，應掌握民法第 758 條及第 759 條。以下以命題當年（民國 115 年）法規為準。

1. 甲、乙訂立房屋買賣契約，首先發生的是債權債務關係：甲負有交屋及辦理所有權移轉登記之義務，乙取得請求甲履行之債權。

2. A 屋所有權屬於不動產物權。依民法第 758 條：

不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。

因此，房屋買賣契約本身，並不當然使乙取得 A 屋所有權；仍須完成所有權移轉登記。

3. 乙取得勝訴判決，代表甲應履行移轉登記義務。若該判決只是命甲辦理移轉登記的給付判決，並非判決確定時即直接發生所有權移轉效果，仍須完成登記。

解題方法

本題可依下列順序判斷：

$$買賣契約成立 \longrightarrow 乙取得移轉登記請求權 \longrightarrow 法院判決命甲履行 \longrightarrow 完成移轉登記 \longrightarrow 乙取得 A 屋所有權$$

關鍵在於區分：

• 「取得請求甲移轉登記的債權」
• 「取得 A 屋所有權的不動產物權」

甲拒絕履行時，乙提起訴訟並獲得勝訴判決，主要是取得請求履行的法律上依據。由於房屋所有權係依法律行為而變動，依民法第 758 條，仍須經登記才生物權變動效力。

民法第 759 條所稱因法院判決而取得不動產物權，主要是指判決本身直接形成或確認物權變動的情形；本題的判決是命甲履行買賣契約、辦理移轉登記，並未取代不動產登記制度而直接使乙取得所有權。

選項分析

(A) 於判決確定後，不待登記，乙即可取得 A 屋所有權

錯誤。

本題判決是命甲履行移轉登記義務的給付判決，並非判決確定時即直接發生所有權移轉效果。依民法第 758 條，A 屋所有權之移轉仍須完成登記。

核心觀念

本題考查各種物權之「客體」是否可以是房屋。判斷重點在於：

1. 房屋屬於不動產。
2. 所有權、不動產役權、典權，法律上均得以不動產或房屋作為客體。
3. 營業質權之客體是「營業」或營業財產之整體，並非單一房屋；房屋應以抵押權作為主要擔保方式。

本題法規依民國 115 年命題時之規定判斷。

解題方法

先確認房屋的法律性質，再逐一對照各物權的客體：

• 房屋是獨立的不動產，可以成為不動產物權的客體。
• 以他人土地供自己土地使用的不動產役權，原則上以土地為客體，房屋本身不能作為不動產役權的供役地或需役地；但房屋通常附著於土地，選項所稱「以房屋為客體」在考試上通常是指房屋作為不動產標的，並非排除其與土地的法律關係。
• 典權明文以他人之不動產為客體，房屋當然包括在內。
• 營業質權的客體是營業本身或營業財產之整體，不是單一房屋。

因此，應選擇不得以房屋為客體的「營業質權」。

選項分析

(A) 所有權：錯誤

民法第 765 條規定，所有人於法令限制範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。

房屋是可以獨立成為所有權客體的不動產。房屋所有人得在法令限制範圍內使用、收益及處分房屋，例如居住、出租、出售或設定抵押權。因此，所有權可以房屋為客體。

(B) 不動產役權：錯誤

民法第 851 條所稱不動產役權，是以他人之不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望等便宜之用的權利。

核心觀念

本題考查「因時效取得地上權」與「因時效取得不動產所有權」的區別，重點包括：

1. 民法第 832 條：地上權是以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的，而使用該他人土地之權。
2. 民法第 769 條：以所有之意思，和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產滿 20 年者，得請求登記為所有人。
3. 民法第 772 條：前述取得時效規定，於所有權以外之財產權準用之。
4. 地上權與所有權的時效取得要件不同：

• 取得所有權：須以「所有之意思」占有，且標的須為未登記不動產。
• 取得地上權：須以「行使地上權之意思」占有，並以在他人土地上建築或使用工作物為外在事實；土地已登記，並不當然排除地上權之時效取得。

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準。

解題方法

本題應依下列順序判斷：

第一，確認甲的占有意思。

題幹指出甲在乙所有的 A 地上興建 B 屋，且符合和平、公然、繼續占有 20 年的要件。若甲是以「取得地上權之意思」占有，即表示甲主張自己是在行使於他人土地上建築、使用之權利，而非以成為 A 地所有人為目的。

第二，判斷甲是否具備地上權時效取得的實體要件。

甲在乙的土地上營造 B 屋，符合地上權以建築物使用他人土地的典型情形。B 屋未辦保存登記，只涉及建物本身的登記狀態，不會否定甲對 A 地具有行使地上權的占有事實。

第三，判斷 A 地已登記是否妨礙地上權之時效取得。

民法第 769 條所稱「未登記之不動產」，主要是所有權時效取得的限制。依民法第 772 條準用取得時效規定於所有權以外財產權的規範目的，以及司法院釋字第 291 號解釋，已登記土地仍得因時效取得地上權。

因此，A 地已辦理所有權登記，並不妨礙甲因時效取得地上權。甲於具備要件後，得請求登記為地上權人。

選項分析

(A) 錯誤

本選項認為，因 B 屋未辦保存登記，所以甲不能就 A 地因時效取得地上權。

此說錯誤在於混淆「建物登記」與「地上權時效取得」的關係。地上權時效取得的核心，在於甲是否以行使地上權之意思，和平、公然、繼續占有他人土地，並以建築物或其他工作物使用該土地。

核心觀念

本題考「物上請求權是否適用消滅時效」，核心在於區分：

1. 物上請求權的種類：所有人得依民法第767條，請求返還所有物、除去妨害或防止妨害。
2. 消滅時效的一般規定：依民法第125條，請求權因十五年間不行使而消滅；法律另有規定者，依其特別規定。
3. 實務對不同標的物的區分：

• 已辦保存登記的不動產，原則上具有公示性，物上請求權不適用消滅時效。
• 未辦保存登記之房屋，因欠缺不動產登記公示，物上請求權適用消滅時效。
• 車輛屬動產，縱已於監理站登記，仍不因此取得不動產登記的法律效果，物上請求權仍適用消滅時效。
• 繼承權被侵害時，另有民法第1146條繼承回復請求權的特別時效規定。

本題應以命題當年（民國115年）法規及相關實務見解為準。

解題方法

判斷各選項時，依下列順序：

$$\text{先判斷標的物性質} \longrightarrow \text{再判斷是否具有不動產登記公示} \longrightarrow \text{最後判斷物上請求權是否適用消滅時效}$$

不能僅因物上請求權屬於物權的權能，就一概認定不受時效限制。物上請求權雖源自所有權，但其本身仍屬請求權，是否適用消滅時效，須依標的物種類、登記狀態及法律特別規定判斷。

選項分析

(A) 已辦保存登記之房屋，除屬繼承權被侵害之情形外，其物上請求權，無消滅時效之適用

此項正確。

已辦保存登記的房屋具有不動產登記所提供的公示性，所有權歸屬可以透過登記確認。依實務見解，對於已辦保存登記的不動產，其所有權本身不因他人占有而消滅，所有人依民法第767條所行使的物上請求權，原則上不適用消滅時效。

但若實質上屬於繼承權被侵害，則應適用民法第1146條繼承回復請求權的特別規定，而非單純依民法第767條判斷。因此，選項加上「除屬繼承權被侵害之情形外」的限制，內容正確。

(B) 未辦保存登記之房屋，其物上請求權，有消滅時效之適用

核心觀念

本題考查民法「袋地通行權」之規定，核心法源為民法第 787 條。所謂袋地，係指土地與公路沒有適宜聯絡，致不能為通常使用之土地。

依民法第 787 條，土地因與公路無適宜聯絡，且非因土地所有人之任意行為所造成時，土地所有人得通行周圍土地至公路；於有必要時，並得開設道路。但通行時應選擇對鄰地損害最少之處所及方法，並對鄰地因此所受損害支付償金。

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準。

解題方法

本題可依序檢查四個要件：

1. A 地是否為袋地，亦即無法適宜通行至公路。
2. 無法通行是否因甲之任意行為所造成。
3. 通行對象是否為周圍鄰地，且必要時能否開設道路。
4. 通行時是否須遵守「損害最少」及「支付償金」之限制。

題目已明確說明 A 地無法對外通行，且並非甲任意行為所生，因此甲原則上具有袋地通行權。接著逐一判斷各選項。

選項分析

(A) 正確

甲得通行周圍土地至公路。B 地臨馬路，屬於適宜供甲通行至公路之鄰地。

而民法第 787 條並規定，於有通行必要時，通行權人並得開設道路。因此，甲不僅可以通行 B 地，於通行必要範圍內，也可以在 B 地上開設道路。

所以 A 選項敘述正確。

(B) 錯誤

丙雖然不是 A 地所有人，而是承租人，但承租人為了實現租賃物之通常使用，仍得主張必要之通行。

袋地通行權的功能，在於使土地能夠與公路發生必要聯絡，確保土地可以為通常使用。若僅因土地由所有人出租，即禁止承租人通行，將使租賃物無法依約使用，也與袋地通行權之制度目的不符。

核心觀念

本題考民法共有制度中，以下四種行為的法律規則：

1. 應有部分之處分：各共有人得自由處分自己的應有部分。
2. 共有物之分割：原則上須由全體共有人協議。
3. 共有物之管理：除契約另有約定外，採「人數及應有部分雙重過半數」決定。
4. 共有物之保存行為：各共有人均得單獨為之。

以下均以命題當年（民國115年）法規為準。

解題方法

先區分行為的性質：

• 甲處分自己的持分：屬「應有部分之處分」。
• 甲、乙欲把共有土地分開：屬「共有物之分割」。
• 甲、乙將共有土地出租：屬「共有物之管理」。
• 甲為防止共有土地受損所為行為：屬「保存行為」。

再分別套用民法第819條、第820條及第824條判斷。

本題三人應有部分各為 $\frac{1}{3}$，甲、乙合計：

$$\frac{1}{3}+\frac{1}{3}=\frac{2}{3}$$

人數為三人中的二人，已超過半數；應有部分合計 $\frac{2}{3}$，亦超過半數。

選項分析

(A) 甲得就其對 A 地之應有部分設定抵押權：正確

民法第819條規定，各共有人得自由處分自己的應有部分。

甲對 A 地享有 $\frac{1}{3}$ 的應有部分，該應有部分本身具有財產權性質，甲得單獨將其設定抵押權，無須經乙、丙同意。

但甲不得未經其他共有人同意，單獨就整筆 A 地設定抵押權；甲能處分的範圍僅限於自己的 $\frac{1}{3}$ 應有部分。

因此，(A)正確。

(B) 甲、乙二人得依多數決進行協議分割 A 地：錯誤

共有物的「分割」與一般「管理」不同。

民法第824條所稱共有物分割，原則上須由共有人協議決定；此處的協議分割，應由全體共有人參與，不能以多數決取代少數共有人之同意。

核心觀念

本題考民法共有物裁判分割時，原有抵押權及分割補償金抵押權的效力。以命題當年（民國115年）法規為準，應掌握下列規則：

1. 共有物分割後，各共有人取得其分得部分之所有權。
2. 共有人以應有部分設定之抵押權，原則上不因共有物分割而消滅。
3. 抵押權人已參加共有物分割訴訟者，抵押權移存於抵押人分得之部分。
4. 因裁判分割而應受金錢補償之共有人，對於應負補償義務之共有人所分得之不動產，就補償金額範圍內享有法定抵押權。

本題中：

• 丁的抵押權，是甲、乙、丙三人以 A 地全部設定，屬於 A 地全部的抵押權。
• 戊的抵押權，是乙以其應有部分設定，且戊已參加分割訴訟。
• 乙取得 A2，並負擔對甲、丙的補償義務，因此甲、丙對 A2 享有補償金額範圍內的法定抵押權。

解題方法

先區分抵押權的來源，再判斷分割後的效力：

$$\text{丁：A地全部抵押權}$$ $$\text{戊：乙之應有部分抵押權}$$ $$\text{甲、丙：因乙負補償義務而取得之法定抵押權}$$

分割結果為：

• 甲取得 A1。
• 乙取得 A2。
• 乙應以金錢補償甲、丙。

因此分割後的權利關係如下：

• 丁的抵押權仍及於 A1、A2。
• 戊的抵押權因已參加分割訴訟，集中移存於乙分得的 A2。
• 甲、丙對 A2 享有補償金額範圍內的法定抵押權。

所以，甲取得的 A1 並非毫無抵押權負擔，仍受丁之抵押權拘束。

選項分析

(A) 戊之抵押權於 A 地分割後，集中於 A2 土地

正確。

戊的抵押權原本存在於乙的應有部分上。由於戊已參加共有物分割訴訟，符合抵押權移存的要件。分割後，乙取得 A2，因此戊的抵押權集中存在於 A2，而不再分散於甲取得的 A1。

核心觀念

本題考查「法定地上權」與「抵押物併付拍賣」之區別，並涉及民法第 876 條、第 877 條。

以命題當年（民國 115 年）法規為準：

1. 法定地上權：民法第 876 條

設定抵押權時，土地及其上建築物同屬一人所有，而僅以土地或僅以建築物設定抵押權者，於抵押物拍賣後土地與建築物所有人分離時，視為已有地上權之設定。

2. 併付拍賣：民法第 877 條

土地所有人於設定抵押權後，才在抵押土地上營造建築物者，抵押權人實行抵押權時，得聲請法院將建築物併付拍賣；但對建築物價金沒有優先受償權。

本題的關鍵在於：B 屋是在 A 地設定抵押權以前即已存在，因此應適用民法第 876 條，而非第 877 條。

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解題方法

依下列順序判斷：

1. 甲原本同時是 A 地與 B 屋之所有人。
2. 甲僅將 A 地設定抵押權予乙。
3. B 屋是在設定抵押權以前即已營造完成。
4. A 地經拍賣由丙取得後，A 地與 B 屋分屬丙、甲所有。
5. 土地與建築物所有權發生分離，符合民法第 876 條法定地上權要件。

因此，丙取得 A 地時，甲為維持 B 屋使用收益所需，對 A 地依法取得地上權。

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選項分析

(A) 如 A 地由丙拍定時，甲對 A 地取得地上權

正確。

設定抵押權時，A 地與其上 B 屋同屬甲所有，而甲僅以 A 地設定抵押權。A 地拍賣後由丙取得，B 屋仍屬甲所有，土地與建築物所有權因而分離。

依民法第 876 條，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定。因此，甲為 B 屋之所有人，對丙所有之 A 地取得法定地上權。

至於地上權的地租、期間及範圍，應斟酌建築物種類、性質、利用狀況及土地使用收益等情形決定。

(B) 如 A 地由丙拍定時，甲對 A 地推定有租賃關係

錯誤。

核心觀念

本題考點為「同一債權同時有保證人與物上保證人時，兩者間的內部分擔及求償關係」。

• 丙為連帶保證人，對乙負擔 $100$ 萬元之全額保證責任。
• 丁以自己所有之 A 地設定抵押權，屬於「物上保證人」。
• 乙對甲之債權為 $100$ 萬元，A 地雖價值 $150$ 萬元，但抵押物所擔保的債權額僅為 $100$ 萬元。

以命題當年（民國 115 年）法規為準，依民法第 879 條第 2 項，債務人同時有保證人時，保證人與物上保證人之分擔部分，應依下列比例計算：

$$\text{保證人應負履行責任}： \text{抵押物價值或限定金額}$$

但抵押物的擔保債權額少於抵押物價值時，應以擔保債權額為準。

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解題方法

先確定實際計算基礎：

• 丙的保證責任：$100$ 萬元。
• A 地價值：$150$ 萬元。
• A 地所擔保的債權額：$100$ 萬元。

由於抵押物價值 $150$ 萬元高於擔保債權額 $100$ 萬元，因此計算分擔比例時，A 地應以 $100$ 萬元計算。

故丙與丁的分擔比例為：

$$100：100=1：1$$

乙若實行抵押權並由 A 地受償 $100$ 萬元，丁實際承擔全部 $100$ 萬元，但依內部分擔比例，丁原本只應負擔：

$$100 \times \frac{100}{100+100}=50\text{萬元}$$

因此，丁超過自己應分擔部分而多負擔的金額為：

$$100-50=50\text{萬元}$$

依民法第 879 條第 3 項，物上保證人就超過其分擔額的部分，得請求保證人償還其應分擔部分。因此，丁得向丙求償 $50$ 萬元。

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選項分析

(A) 乙應優先向丙請求履行保證責任

錯誤。

核心觀念

本題考民法上的「流抵契約」及其法律效果。甲以 A 屋設定抵押權予乙，並約定債權到期未清償時，A 屋所有權移轉給乙，屬於民法第 873 條之 1 所規範的情形。

以命題當年（民國 115 年）法規為準，其主要規範如下：

1. 流抵約定非經登記，不得對抗第三人。
2. 債權屆期未清償時，抵押權人得請求抵押人移轉抵押物所有權。
3. 抵押物價值超過債權額的部分，抵押權人應返還抵押人。
4. 抵押物價值不足清償債權時，抵押權人仍得請求不足額。
5. 抵押權人請求移轉抵押物所有權前，抵押人仍得清償債務，以消滅抵押權。

本題債權額為 200 萬元，解題重點在於：流抵約定登記後，並不表示抵押權人已當然取得抵押物所有權；乙仍須依法請求所有權移轉，並完成所有權移轉登記。

解題方法

判斷各選項時，依序確認三個法律效果：

第一，流抵約定是否已登記，以及登記的效力為何。登記的作用是使該約定得以對抗第三人，不等同於所有權已經移轉。

第二，債權到期未清償後，抵押權人是否當然取得所有權。依民法規定，乙是取得請求甲移轉所有權的權利，並非於約定登記時當然成為所有權人。

第三，在所有權移轉完成前，甲是否仍有清償權。法律明文保障抵押人於乙請求移轉前清償債務，以消滅抵押權。

選項分析

(A) 該約定非經登記，不得對抗第三人

本選項正確。

民法第 873 條之 1 規定，債權屆期未清償時抵押物所有權移轉於抵押權人的約定，非經登記，不得對抗第三人。

因此，流抵約定若未登記，原則上仍可存在於甲、乙之間，但乙不得以該約定對抗善意第三人。故本選項敘述正確。

(B) 於約定登記時，乙已成為 A 屋之所有權人

本選項錯誤，為本題答案。

流抵約定登記的效力，是使該約定具有對抗第三人的效力，並非使 A 屋所有權當然移轉給乙。

在債權到期而甲未清償時，乙取得的是請求甲移轉 A 屋所有權的權利。乙須依規定請求所有權移轉，並完成所有權移轉登記，始取得 A 屋所有權。單純完成流抵約定之登記，不能直接認定乙已成為所有權人。

本選項將「流抵約定登記」與「所有權移轉登記」混為一談，因此錯誤。

核心觀念

本題考「最高限額抵押權」的法律特性，主要涉及民法最高限額抵押權相關規定，包括：

• 最高限額抵押權於設定時，得擔保將來發生或不特定之債權。
• 原債權確定前，最高限額抵押權具有獨立性，債權讓與或債務承擔不當然使抵押權隨同移轉或繼續擔保。
• 最高限額抵押權與普通抵押權在債權消滅、抵押權存續及消滅時效上的適用，須區別判斷。

以下以命題當年（民國115年）法規及本題官方答案為準。

解題方法

本題應逐一檢驗各選項是否符合最高限額抵押權的三項特徵：

1. 設定時是否須已有債權存在。
2. 原債權確定前，債權讓與或債務承擔對抵押權的影響。
3. 債權因時效消滅後，是否當然導致最高限額抵押權消滅。

最高限額抵押權並非擔保一個已經確定的特定債權，而是在一定最高限額內，擔保將來可能發生的多數債權。因此，解題時不能直接將普通抵押權的規則全面套用。

選項分析

(A) 正確

最高限額抵押權的功能，在於擔保一定範圍內將來可能發生的債權，例如銀行與客戶間持續性授信、借款或票據交易所生之債權。

因此，最高限額抵押權設定時，不以已有特定債權存在為必要。只要當事人約定擔保債權的範圍及最高限額，即可成立最高限額抵押權。

本選項符合最高限額抵押權「先設定抵押權，債權日後陸續發生」的制度特性，故正確。

(B) 正確

民法關於最高限額抵押權規定，原債權確定前，最高限額抵押權所擔保的債權讓與他人時，最高限額抵押權不隨同移轉。

理由在於：原債權尚未確定前，最高限額抵押權所擔保的並非單一、特定債權，而是持續性交易關係中將來可能發生的債權。若債權讓與即使抵押權當然隨同移轉，將破壞最高限額抵押權原本所具有的獨立性及交易安全。

因此，原債權確定前，債權讓與與最高限額抵押權原則上相分離，本選項正確。

(C) 錯誤，為本題答案

本選項將「單一被擔保債權之請求權因時效消滅」與「最高限額抵押權本身消滅」直接連結，對最高限額抵押權的性質理解不正確。

核心觀念

本題考點包括：

1. 抵押權之追及效力：抵押物所有權移轉後，抵押權原則上不受影響。
2. 抵押權順位與拍賣效力：後順位抵押權可能因拍賣而消滅，並非絕對存續。
3. 被擔保債權讓與與抵押權之從屬性：債權讓與時，其擔保權利原則上隨同移轉。
4. 債務承擔對抵押權之影響：債務人與第三人間之債務承擔，未經債權人承認，對債權人不生效力。

以下均以命題當年（民國 115 年）法規為準。

解題方法

本題問「何者錯誤」，應逐一判斷各法律行為是否影響乙之抵押權：

• 所有權移轉：檢查抵押權是否具有追及效力。
• 後順位抵押權：檢查拍賣是否會使後順位擔保物權消滅。
• 債權部分讓與：依抵押權之從屬性判斷。
• 債務部分承擔：確認是否已經債權人承認，以及對乙是否生效。

其中只要選項使用「無論任何情形」、「並不」等絕對用語，即應特別檢查是否存在例外。

選項分析

(A) 正確

甲設定第一次序抵押權後，將 A 地所有權移轉給丁，屬於抵押物所有權之移轉。

依民法抵押權追及效力，抵押權不因抵押物所有權移轉而消滅。丁取得 A 地後，乙仍得就 A 地行使抵押權。因此：

$$\text{所有權移轉} \neq \text{抵押權消滅}$$

乙之第一次序抵押權仍然存在，故本選項正確。

(B) 錯誤

乙實行第一次序抵押權而聲請拍賣 A 地時，拍賣程序可能使 A 地上原有之抵押權消滅，後順位抵押權丙並非在任何情形下都能繼續存在。

拍賣所得價金將依抵押權順位分配：

$$\text{拍賣價金} \longrightarrow \text{執行費用} \longrightarrow \text{第一次序抵押權} \longrightarrow \text{第二次序抵押權}$$

核心觀念

本題以民國 115 年命題時之法規為準，核心在於民法第 422 條之 1 的「基地租賃承租人請求地上權登記」制度，以及地上權與原租賃關係是否並存。

民法第 422 條之 1 規定：「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。」

本條效果是賦予承租人請求設定、登記地上權的權利，以強化其對土地使用關係的保障；但地上權登記並不當然使原有租賃契約消滅。地上權與租賃契約在法律上得併存，分別具有物權與債權的性質。

本題甲原本基於租賃契約使用 A 地，並在土地上建築 B 屋。甲請求登記地上權後，應分別判斷：

1. 地上權本身是否因期限屆滿而消滅。
2. 原租賃契約是否仍然存在。
3. 租賃期限屆滿後，是否可能依民法第 451 條發生默示更新。

解題方法

本題應採「法律關係分流」方式處理：

第一，確認甲有無民法第 422 條之 1 的請求權。甲是租用土地建築房屋，符合要件。

第二，區分地上權與租賃契約。地上權是物權，租賃契約是債權關係，兩者並非同一法律關係。因此，地上權登記不等於租賃契約當然消滅。

第三，分別處理期限屆滿後的效果：

• 地上權有特定期限者，期限屆滿，地上權原則上消滅，不因地上權人繼續使用土地而當然更新。
• 原租賃契約仍可能繼續存在。若租賃期限屆滿後，承租人仍使用收益，而出租人不立即表示反對，依民法第 451 條，視為以不定期限繼續契約。

因此，地上權消滅與租賃契約是否繼續，是兩個不同問題。

選項分析

(A) 甲之地上權與 B 屋不得分離而為讓與或設定其他權利

正確。

依民法關於地上權的規定，地上權與其地上建築物或其他工作物，原則上不得分離而為讓與或設定其他權利。其目的在於維持土地使用權與地上物之間的經濟及法律關聯，避免地上權與建築物分離後造成權利關係混亂。

因此，甲的地上權原則上不得脫離 B 屋單獨讓與或設定其他權利，A 選項正確。

(B) 地上權期限屆滿後，甲仍繼續使用土地，除法律有更新規定，得發生不定期限外，原則上不生更新之法律效果，地上權當然消滅

正確。

核心觀念

本題考《民法》不動產役權之基本規定。以命題當年（民國115年）法規為準，重點包括：

1. 不動產役權與需役不動產的從屬關係。
2. 不動產役權得否成為其他權利之標的。
3. 不動產役權之時效取得要件。
4. 不動產役權得否設定於自己所有之不動產。
5. 不動產役權與其他用益物權是否必然互相排斥。

不動產役權是指，以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望等特定便宜之用的物權。其中，提供便利的不動產稱為「供役地」，享受便利的不動產稱為「需役地」。

解題方法

本題應逐一對照《民法》關於不動產役權的規定：

• 涉及需役地與役權不可分離者，判斷其從屬性。
• 涉及時效取得者，檢查是否具備「繼續」及「表見」要件。
• 涉及自己不動產者，直接適用不動產役權得設定於自己不動產的規定。
• 涉及與其他用益物權併存者，注意法律並未規定二者當然不得同時存在；只有在權利內容彼此衝突、無法同時實現時，才涉及具體行使上的限制。

選項分析

(A) 不動產役權不得與需役不動產分離而設定抵押權

正確。

依《民法》關於不動產役權從屬性的規定，不動產役權不得與需役不動產分離而讓與，也不得單獨作為其他權利的標的。抵押權屬於其他權利，因此不動產役權原則上不得脫離需役不動產，單獨設定抵押權。

其法律效果在於：不動產役權是為需役不動產提供便利，而非單純為役權人個人利益存在，因此必須隨同需役不動產，不得任意分離處分。

嚴格而言，該規定設有「契約另有約定」的例外，因此本選項所稱「不得」是指法律上的原則限制；依本題官方答案及考試通常理解，仍屬正確敘述。

(B) 同一不動產上不得同時設定不動產役權與其他用益物權

錯誤，為本題答案。

核心觀念

本題考點是「動產質權之消滅原因」，以及「被擔保債權罹於消滅時效，是否當然使質權消滅」。

以命題當年（民國 115 年）法規為準，相關規定如下：

1. 依民法關於動產質權消滅之規定，擔保債權消滅、質物返還出質人或債務人等，均會使動產質權消滅。
2. 質權人喪失質物占有後，於法定期間內未請求返還者，質權亦會消滅。
3. 依民法第 144 條，消滅時效完成後，義務人得拒絕給付；消滅時效並非使債權當然消滅。因此，擔保債權罹於時效，並不當然等於質權消滅。

本題要找的是「非屬動產質權消滅之原因」，關鍵在於區分：

$$債權罹於消滅時效 \neq 債權消滅$$

解題方法

逐一檢查各選項是否符合動產質權消滅事由：

• 若擔保債權本身確實消滅，從屬於該債權的質權即失去存在基礎。
• 若質物返還予出質人或債務人，質權人喪失對質物的占有，動產質權即消滅。
• 若質權人喪失質物占有，且未於法定期間內請求返還，也會發生質權消滅的效果。
• 若只是擔保債權罹於消滅時效，債權仍未當然消滅，僅使義務人取得拒絕履行的抗辯，因此不能直接認定質權消滅。

據此，應選擇 C。

選項分析

(A) 質權所擔保債權消滅：正確

質權具有從屬性，原則上以擔保特定債權為存在前提。擔保債權若因清償、免除、抵銷或其他原因而消滅，質權也因失去擔保目的而消滅。

因此，擔保債權消滅是動產質權消滅的原因。

(B) 質權人將質物返還給出質人或交付於債務人：正確

動產質權以質物移轉占有為重要成立及存續要件。質權人將質物返還出質人，或交付予債務人，即表示質權人不再占有質物。

核心觀念

本題考《民法》第758條、第759條所規定之「不動產物權登記生效主義」與「登記處分限制」。

一、依《民法》第758條：

不動產物權因法律行為而取得、設定、喪失或變更者，非經登記，不生效力。

二、依《民法》第759條：

因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。

兩條規定的差異如下：

取得原因	登記前之法律效果
因法律行為取得	未登記，物權取得不生效力
非因法律行為取得	登記前已取得物權，但尚不得處分

因此，本題關鍵在於區分「物權是否已取得」與「取得後能否處分」。

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解題方法

先判斷各選項所述之不動產物權取得原因，再區分其法律效果：

1. 若是買賣、贈與、設定抵押權等法律行為，適用《民法》第758條，必須登記才生物權效力。
2. 若是繼承、強制執行、公用徵收或法院判決等非因法律行為取得，適用《民法》第759條，物權在登記前即已取得。
3. 但為了處分該物權，仍須先辦理登記。

選項 B 將第759條的「登記前已取得，但不得處分」誤寫成「未登記即不生效力」，因此錯誤。

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選項分析

(A) 不動產物權，依法律行為而取得者，非經登記不生效力

正確。

例如甲、乙訂立不動產買賣契約，乙雖已支付價金，若尚未辦理所有權移轉登記，乙尚未取得該不動產之所有權。

這是《民法》第758條所採的登記生效主義。法律行為本身僅產生債權關係，物權變動仍須完成登記，始生效力。

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(B) 不動產物權，非依法律行為而取得者，非經登記不生效力

錯誤，為本題答案。

核心觀念

本題考民法第 761 條「動產物權讓與之交付原則及交付替代方法」。以命題當年（民國 115 年）法規為準，動產物權讓與原則上須以「交付」為生效要件，而非僅有讓與合意即可發生效力。

基本規則如下：

$$動產物權讓與生效 = 讓與合意＋交付$$

民法第 761 條並規定三種交付替代方式：

1. 受讓人原已占有動產：簡易交付。
2. 讓與人仍繼續占有動產：占有改定。
3. 動產由第三人占有：指示交付。

因此，本題應先判斷各選項是否符合民法第 761 條的規定。

解題方法

本題採「原則＋例外」方式判斷：

• 原則：動產物權讓與須有讓與合意及交付。
• 例外：法律承認三種交付替代方式，分別是簡易交付、占有改定及指示交付。
• 若選項將「讓與合意」直接當成一般動產物權讓與的完整生效要件，即違反交付原則。

選項分析

(A) 動產物權之讓與，於讓與合意時，即生效力

此項錯誤。

動產物權讓與採交付主義，僅有讓與人與受讓人間的讓與合意，原則上尚不足以使物權發生移轉效力，仍須完成交付。

正確表述應為：

動產物權之讓與，原則上須有讓與合意及交付，始生物權移轉效力。

本選項將「原則上須交付」誤寫成「合意即生效」，故為本題錯誤選項。

(B) 動產物權之讓與，若受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力

此項正確。

受讓人在讓與前即已占有該動產時，無須再由讓與人實際交付。雙方成立讓與合意後，即視為完成交付，稱為「簡易交付」。

例如，甲先將相機借給乙，乙已占有相機；之後甲與乙約定將相機所有權讓與乙。由於乙原本已占有相機，於讓與合意成立時，即發生物權移轉效力。

核心觀念

本題考查民法上「區分所有建築物」的定義，以及專有部分、共有部分與基地權利間的不可分離性。以命題當年（民國115年）法規為準，主要涉及民法第799條及第799條之1。

區分所有建築物的權利結構可整理為：

$$專有部分＋所屬共有部分之應有部分＋基地權利$$

上述三者原則上必須共同存在，不得任意分離移轉或設定負擔。

解題方法

本題應先判斷各選項是否符合民法第799條、第799條之1對於：

1. 區分所有建築物的定義；
2. 專有部分轉為共同使用部分的規定；
3. 共有部分供特定區分所有人使用的規定；
4. 專有部分、共有部分及基地權利不得分離的規定。

其中，判斷關鍵在於「得各自分離而為移轉或設定負擔」是否符合民法規定。民法採取的是「不得分離」原則，因此凡主張三者可以任意分離處分者，即屬錯誤。

選項分析

(A) 正確

民法第799條第1項規定，數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物的共同部分共有者，為區分所有建築物。

本選項完整表達區分所有建築物的基本構造：

• 各區分所有人對其專有部分享有單獨所有權；
• 對建築物及其附屬物的共同部分，則成立共有關係。

因此，(A)敘述正確。

(B) 正確

依民法第799條之1規定，專有部分經其所有人同意，並依規約約定供區分所有建築物之所有人共同使用者，視為共有部分。

核心觀念

本題考《民法》物權編中的「添附」，包括：

• 附合：動產附合於不動產，成為不動產的重要成分。
• 混合：動產與他人動產混合，致不能識別或分離費用過鉅。
• 加工：以他人動產加工製成新物。
• 添附所生之所有權變動，以及受損害者之救濟方式。

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準，相關規定主要見於《民法》第 811 條至第 816 條。

解題方法

判斷本題可依序檢查兩個層次：

1. 添附完成後，依法由何人取得所有權。
2. 原所有人或其他受損害者，應依何種法律規定請求救濟。

前三個選項均在敘述添附後的所有權歸屬；第四個選項則在敘述損害賠償的法律依據，須特別注意《民法》第 816 條所規定的是「不當得利」，不是侵權行為。

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選項分析

(A) 動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權

正確。

依《民法》第 811 條，動產因附合而成為不動產的重要成分時，不動產所有人取得該動產之所有權。

例如，甲將自己的建材固定裝設於乙所有的房屋，使建材成為房屋的重要成分。此時，建材已不再維持獨立的動產地位，而由房屋所有人取得所有權。

因此，A 選項正確。

(B) 動產與他人之動產混合，不能識別或識別需費過鉅時，若有可視為主物者，該主物之所有人取得混合物之所有權

正確。

動產與他人之動產混合後，若已不能識別，或雖可識別但分離所需費用過高，法律即須依混合規定處理。

在混合物中，若可以判斷其中有一物具有主物性質，依《民法》關於混合的規定，由主物所有人取得混合物之所有權；其他原所有人則得依法律規定請求相當之補償。

核心觀念

本題考查民法上「共有物遭第三人無權占有時，共有人如何行使物上請求權」之規定。

依民法第767條第1項，所有人對於無權占有其物者，得請求返還之。共有物遭第三人占有時，則應配合民法第821條判斷：

各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，得為共有人全體之利益為之。

因此，共有人具有以下權利：

1. 任一共有人均得就共有物之全部，對無權占有人行使物上請求權。
2. 但請求返還共有物時，返還的效力與利益必須及於全體共有人。
3. 共有人的請求權並非僅限於其應有部分，也不是請求返還給自己單獨占有。

本題以命題當年（民國115年）法規為準。

解題方法

甲、乙、丙各有應有部分 $\frac{1}{3}$，三人共有整輛機車。丁對機車為無權占有，故甲、乙、丙均可依民法第767條及第821條，對丁請求返還共有物。

判斷本題可分成兩個問題：

第一，是否必須甲、乙、丙三人共同起訴？

不必。民法第821條明定，各共有人均得就共有物之全部，為本於所有權之請求。因此，甲單獨向丁請求返還整輛機車，即屬合法。

第二，機車應返還給誰？

雖然任一共有人均得單獨請求，但其請求是「為共有人全體之利益」而為之。因此，機車返還後，應回復甲、乙、丙三人之共同占有或共同支配狀態，不能僅返還給其中一人，使其獨占共有物。

所以，正確結論是：甲、乙、丙三人中任何一人均可向丁請求，但機車應返還於甲、乙、丙三人全體。

選項分析

(A) 錯誤

甲雖可單獨向丁請求返還機車，但其請求係為全體共有人之利益而為之，不能將機車僅返還給乙、丙二人。

核心觀念

本題考民法上地上權的終止，重點在於分辨兩種情形：

• 未定期限的地上權：依民法第833條之1，存續期間逾二十年，或地上權成立目的已不存在時，土地所有人得請求法院斟酌相關情形，定其存續期間或終止地上權。終止權並非由土地所有人單方行使。
• 積欠地租：依民法第836條，地上權人積欠地租達二年總額，除另有習慣外，土地所有人須定相當期限催告支付；地上權人逾期仍未支付，土地所有人才得終止地上權。

以下以命題當年（民國115年）法規為準。題目涉及的規定在命題時點適用上述內容。

解題方法

先看選項主張的終止方式：是土地所有人「自行」終止，還是須經法院裁定；若以欠租為由，則核對是否具備「積欠達二年總額、定相當期限催告、期限內仍未支付」三項要件。依此逐一比對民法第833條之1及第836條，即可判斷。

選項分析

核心觀念

本題考普通抵押權的從屬性、不可分性、物上代位性，以及抵押土地上另行興建建築物時的併付拍賣規則。依民法第 860 條，普通抵押權是不移轉占有、以不動產擔保債權，並得就不動產賣得價金優先受償的權利。以下以命題當年（民國 115 年）法規為準。

解題方法

逐項辨認選項所述的法律特性，再特別核對第 877 條的要件和法律效果。該條規定的是抵押權人「於必要時，得」聲請法院併付拍賣，並非法院「必須」併付拍賣；併付拍賣後，抵押權人對建築物賣得價金也沒有優先受償權。因此，選項 D 將裁量性權利說成必須併付拍賣，是錯誤敘述，也是本題答案。

選項分析

• (A) 正確。 普通抵押權具有從屬性，其發生、移轉及消滅原則上從屬於所擔保的債權，不能與債權分離而獨立存在。例如債權移轉時，普通抵押權原則上隨同移轉；債權消滅時，抵押權也隨之消滅。

核心觀念

本題考「物權法的法性質」，須辨別民法物權編屬於何種法律，以及其規定以強行法或任意法為主。

物權是權利人直接支配特定物、享受其利益，並得對抗一般人的財產權。物權具有對世效力，法律因此重視物權種類與內容的統一，以及外界能否透過公示方式辨識物權關係。民法第 757 條的物權法定原則，即物權除依法律或習慣外，不得創設，正反映物權制度受到較多強制規範。

解題方法

判斷「大部分規定為任意法或強行法」時，可從物權的對世效力切入：物權會影響交易第三人，種類、內容及公示方式需要相對一致，不能完全交由當事人自由約定。因此，物權法大部分規定屬於強行法；部分條文仍保留當事人約定空間，但不足以改變整體性質。

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準。民國 115 年物權編相關規定沒有影響本題判斷的重要修正。

選項分析

核心觀念

本題考最高限額抵押權的擔保債權範圍，以及「最高限額」如何計算。以命題當年（民國 115 年）法規為準，民法第 881 條之 1 規定，最高限額抵押權是就債權人對債務人一定範圍內的不特定債權，在最高限額內設定的抵押權；擔保債權以一定法律關係所生的債權，或基於票據所生的權利為限。

民法第 881 條之 2 第 1 項規定，抵押權人就已確定的原債權，僅得在約定最高限額內行使權利；第 2 項進一步規定，原債權的利息、遲延利息及違約金，必須與原債權合計不超過最高限額，才能在該最高限額內受擔保。

解題方法

抓住兩個判斷點即可：

1. 最高限額抵押權擔保的是一定範圍內的不特定債權，且須符合民法第 881 條之 1 所定的債權來源。
2. 最高限額限制的是擔保債權總額。本金、利息、遲延利息及違約金須合計在最高限額內；不能只要求本金低於上限。

因此，主張本金在最高限額內即可、利息等附隨債權即使使總額超過上限也仍受擔保，與民法第 881 條之 2 不符。

選項分析

核心觀念

本題考動產質權的設定方式，以及質權的移轉、取得時效與善意取得。依民法第 884 條，動產質權是債權人就債務人或第三人移轉占有、供作債權擔保的動產，享有就其賣得價金優先受償的權利。

依民法第 885 條，質權設定須將質物移轉由債權人占有；質權人不得使出質人或債務人代自己占有。民法第 772 條則規定，所有權以外財產權的取得，準用所有權取得時效的規定；民法第 886 條另設動產質權的善意取得規則。

以下以命題當年（民國 115 年）法規為準。

解題方法

先檢查各選項所述的取得途徑是否符合法律要件：設定質權須由質權人占有；質權可隨擔保債權移轉；動產質權在符合取得時效要件時可經時效取得；出質人無處分權時，則須符合善意取得與占有保護的條件。

本題關鍵在於逐字對照民法第 885 條：質權人可以因交付而取得占有，但不得讓出質人或債務人代自己占有。

選項分析

(A) 錯誤。 前半段所述「質權得依契約行為設定」及「質物移轉於債權人占有而生效力」符合民法第 885 條。錯在後半段：同條明定「質權人不得使出質人或債務人代自己占有質物」。