112 身心障礙特考四等 地政 土地法規概要 考古題詳解

核心觀念

本題考查都市計畫的法律性質，關鍵在於判斷都市計畫是否符合《行政程序法》第 92 條第 1 項的行政處分定義，並說明司法院釋字第 156 號解釋所採的區分標準。

依《行政程序法》第 92 條第 1 項，行政處分是行政機關就公法上具體事件所為、對外直接發生法律效果的單方行政行為。判斷都市計畫是否為行政處分，不能只看它名為「計畫」，而要看其內容是否直接、個別地影響人民的權利義務。

法規基準：以命題當年（民國 112 年）法規為準。

解題方法

可依行政處分的要件逐一檢驗都市計畫：

1. 行政機關作成：都市計畫由主管機關依法擬定或變更，並經法定程序核定、發布，具行政機關行為的性質。
2. 公法上具體事件：都市計畫雖以一定區域為規劃對象，具有一般性、抽象性及反覆適用的特徵，但計畫內容也可能對特定土地及其權利人產生具體影響。
3. 對外直接發生法律效果：應進一步區分都市計畫的規範內容。若計畫對特定範圍內的土地使用分區、使用管制或特定土地的用途作成個別、具體規制，可能直接影響土地所有權人的權利義務；若只是一般性、抽象性的區域規劃，則通常不具行政處分性。

因此，本題不是一概回答都市計畫「是」或「不是」行政處分，而是依計畫內容及其對人民權利義務的影響，作具體判斷。

核心觀念

本題考查「道路土地的實際使用狀態」與「都市計畫劃設狀態」如何影響地價稅。以命題當年（民國112年）法規為準，應分別依土地稅減免規則第9條及土地稅法第19條判斷。

一、既成道路的意義

「既成道路」是土地已經實際形成道路，並長期供不特定公眾通行使用的狀態。道路土地若成立公用地役關係，依司法院釋字第400號解釋，通常須具備下列特徵：

1. 為不特定公眾通行所必要，而非僅供特定人使用。
2. 公眾通行已經歷相當期間。
3. 土地所有權人未曾阻止通行。

既成道路著重土地的事實上使用狀態，不以該土地已被都市計畫劃定為道路用地為必要。是否成立公用地役關係，仍須依個案事實認定。

二、公共設施保留地的意義

公共設施保留地，是都市計畫已劃定為公共設施用地，並保留供將來開闢或取得的土地，例如道路、公園、學校、市場用地。它著重的是土地的都市計畫法定用途，即使尚未實際開闢，也可能已屬公共設施保留地。

解題方法：先分辨土地類型，再判斷使用及課稅條件

兩者不能只因為都與道路或公共利益有關，就一概認為免稅。答題時應分別問：

• 既成道路：是否無償供公眾通行？是否屬建造房屋應保留的法定空地？
• 公共設施保留地：保留期間實際如何使用？是否為自用住宅用地？是否完全未使用且與使用中土地隔離？

地價稅分析

一、既成道路：符合條件者免徵

核心觀念

本題考查民國 112 年修正《平均地權條例》是否新增私法人購買住宅的限制，以及限制的內容與目的。以命題當年（民國 112 年）法規為準。

112 年 2 月 8 日公布的修正條文增訂《平均地權條例》第 79 條之 1，建立私法人買受供住宅使用房屋的許可制度。該條於同年 7 月 1 日施行。因此，修法公布時已納入限制私法人購屋的規定；制度自 112 年 7 月 1 日起施行。

解題方法

先辨明題目問的是「修正條文是否包括這項規定」，再依序確認修法內容及施行日期。不可將「已公布」與「已施行」混為一談：本次修法確實增訂私法人購屋限制，但該條並非公布當日即施行。

《平均地權條例》第 79 條之 1 的核心規定如下：

1. 私法人買受供住宅使用的房屋，原則上應檢具使用計畫，經中央主管機關許可。
2. 經許可購買的住宅，原則上於登記完畢後五年內不得移轉、讓與或辦理預告登記。

核心觀念

本題考查《土地法》對繼承登記所定的申請期間，以及逾期未登記的法律效果。答題時須區分「登記申請逾期」與「喪失民法上的繼承權」：前者涉及登記期限、罰鍰及未辦登記不動產的後續管理；後者則不能單憑逾期未登記而成立。

以命題當年（民國112年）法規為準。

解題方法

先看《土地法》第73條第2項所定的期限與逾期效果，再接續說明同法第73條之1對長期未辦繼承登記的不動產所設的處理程序。最後回到民法繼承制度，說明繼承效力原則上自繼承開始時發生，土地登記並非取得繼承權的成立要件。

期限及逾期效果

依《土地法》第73條第2項，土地權利變更登記原則上應於權利變更後一個月內申請；繼承登記得自繼承開始之日起六個月內為之。繼承開始日通常就是被繼承人死亡之日。

未於六個月內申請者，依同項規定，每逾一個月得處應納登記費額一倍的罰鍰，最高為二十倍。未逾一個月者，以一個月計。此為逾期申請的行政上制裁，並非剝奪繼承權。

此外，依《土地法》第73條之1，土地或建築改良物自繼承開始日起逾一年仍未辦理繼承登記，地政機關查明後，應公告繼承人於三個月內聲請登記，並以書面通知；逾期仍未聲請者，得列冊管理。列冊管理滿十五年仍未申請登記者，地政機關得將清冊移請財政部國有財產署公開標售。標售後的價款依法律規定處理，繼承人仍得依法領取其應得價款。

是否喪失繼承權