109 原住民特考三等 地政 土地經濟學 考古題詳解

核心觀念

本題考李嘉圖的差額地租論，以及穀物價格與地租的因果方向。李嘉圖的關鍵主張是：**地租是穀物價格高的結果，不是穀物價格高的原因。**穀物價格由維持市場供給所需耕種的邊際土地（不付地租的土地）之生產條件決定；較優土地因生產力較高，形成超額收益，才產生地租。

李嘉圖在 1815 年《穀物法》辯論中反對限制穀物進口。他認為，進口廉價穀物可降低穀物價格，減少耕種較劣土地的需要，因而降低優等土地的差額地租。若反過來以保護地租為由限制進口、維持較高穀價，便是把因果關係倒置。

解題方法

以「土地等級—單位生產成本—穀物價格—地租」的順序分析。假設各等級土地投入相同，單位面積產量不同，穀物市場價格由邊際土地的生產成本決定；在競爭均衡下，優等土地的地租為其收入扣除生產成本後的差額。

設每單位土地投入成本為 $C$，土地 $i$ 的產量為 $q_i$，穀物價格為 $P$，則土地 $i$ 的地租可寫為：

邊際土地的超額收益為零，因此其穀物價格滿足：

其中 $q_m$ 為邊際土地產量。較優土地產量較高，在相同價格下便有正地租。

圖形分析

以下以縱軸表示單位土地產量或收益，橫軸表示土地等級；土地由左至右愈來愈劣。為了突出因果，圖中以穀物價格 $P$ 表示每單位穀物的市場價格，並假設成本條件相同。

核心觀念

本題考查住宅市場的存量—流量架構，以及資本市場與財產市場如何連結。住宅存量是某一時點存在的住宅數量；住宅流量則是一定期間內新建、使用或交易的住宅量。財產稅或資本利得稅提高持有房屋的成本，會降低住宅投資的預期報酬，先影響資本市場對住宅資產的評價，再透過建築與調整過程影響財產市場的存量、租金與價格。

解題方法

作答時分成兩條分析途徑：

1. 資本市場途徑：先看持有住宅的成本、租金收益及預期資本利得，如何決定住宅資產價格與投資報酬。
2. 財產市場途徑：再看住宅服務的供需如何決定租金，以及租金和建造成本如何引導住宅存量調整。

兩者的連結是：資本市場所決定的住宅價格，會影響建商是否投資興建；住宅存量改變後，又會影響財產市場的租金與價格。

一、資本市場分析途徑

住宅作為一種資產，其市場價格可由未來預期淨收益折現而得。簡化表示為：

其中，$P$ 為住宅價格，$R$ 為每期租金或住宅服務收益，$i$ 為利率，$\delta$ 為折舊率，$\tau$ 為持有稅負，$g$ 為預期資本利得率。若另有交易成本等持有成本，也可併入分母。

調高財產稅會提高持有成本；提高資本利得課徵則會降低屋主可實現的稅後資本利得。兩者都會降低持有住宅的預期淨報酬，使投資人願意支付的住宅價格下降。若租金及其他條件不變，住宅資產價格下跌，購屋投資與新建誘因也會減弱。

就住宅流量而言，投資報酬下降會使建商減少新建投資，因此新建住宅流量減少。若題目所稱流量包含住宅交易，稅負提高也會降低買賣雙方的交易意願，使交易流量趨於減少；但既有住宅的實際使用量，仍受居住需求與存量調整速度影響，不宜直接等同於新建流量。

二、財產市場分析途徑

核心觀念

本題考「特徵價格理論」（hedonic price theory）如何解釋不動產價值形成，以及它為何適合用於不動產評價。傳統消費理論通常把商品視為單一整體，分析商品帶給消費者的效用；特徵價格理論則進一步把商品拆解為多項特徵，分析各特徵對市場價格的貢獻。

（一）何謂特徵價格理論？

特徵價格理論由 Sherwin Rosen 於 1974 年提出。其核心主張是：商品並非單一效用單位，而是由一組可辨識的特徵所構成；市場價格反映消費者對這些特徵的需求，以及生產者提供不同特徵組合的成本。

不動產可視為多項特徵的組合，例如：

• 土地與建物本身：土地面積、建物面積、屋齡、樓層、格局、建材。
• 區位與可及性：交通便利性、距離就業中心遠近、公共設施與商業機能。
• 環境與社會條件：景觀、空氣品質、噪音、治安、學區及鄰里品質。

若以 $P$ 表示不動產價格，以 $z_1,z_2,\ldots,z_n$ 表示各項特徵，則價格函數可寫為：

這是由市場交易資料觀察而得的隱含價格函數。在其他條件不變下，某項特徵的邊際隱含價格為：

它表示市場對第 $i$ 項特徵增加一單位所反映的價格變化。這項價格不是特徵本身獨立交易的價格，而是透過包含該特徵的不動產交易價格，所推估出的市場價值貢獻。

因此，特徵價格理論的分析邏輯是：不動產價格由其特徵組合所決定，市場價格可用來推估各特徵的隱含價格。

（二）為何廣泛應用於不動產價值評價？

1. 不動產具有異質性

核心觀念

本題考查原住民族土地政策中兩種制度的差異，以及傳統領域劃設爭議如何影響土地利用與開發。作答時須區分「政府劃設並供原住民取得或使用的保留地」與「依原住民族歷史、文化及生活關係認定的傳統領域」，再說明傳統領域範圍與諮商同意權的爭議。

**法規基準：以命題當年（民國 109 年）法規為準。**主要依據包括《原住民族基本法》第 2 條、第 20 條、第 21 條、《山坡地保育利用條例》第 37 條，以及《原住民保留地開發管理辦法》與《原住民族土地或部落範圍土地劃設辦法》。

解題方法

先比較兩種土地政策的形成方式、範圍、權利內容與政策目的；再以傳統領域的劃設方式及其所連動的諮商同意程序為主軸，分析爭議如何影響開發案的審查、成本與土地使用決策。

一、原住民保留地與原住民族傳統領域土地之差異

《原住民族基本法》第 2 條將原住民族土地界定為「原住民族傳統領域土地及既有原住民保留地」，可見兩者是原住民族土地的不同類型。

因此，**保留地是經政府制度化劃設、管理的土地類別；傳統領域是依民族歷史與文化關係界定的土地範圍及權利基礎。**傳統領域的範圍不必然等於保留地範圍，也不因認定為傳統領域就直接移轉土地所有權。

二、原住民族傳統領域之爭議焦點

（一）傳統領域是否應排除私有土地

《原住民族基本法》對「原住民族土地」的定義包含傳統領域土地及既有保留地；但 109 年適用的《原住民族土地或部落範圍土地劃設辦法》將傳統領域限於公有土地。爭議在於：子法將私有地排除，是否過度限縮母法所保障的傳統領域及原住民族權利。

（二）原住民族權利與既有財產權如何調和

若傳統領域納入私有土地，土地所有權人及使用人會關切財產權、土地利用自由與法律安定性；若排除私有地，原住民族則認為傳統領域可能因現代地籍、私有化或歷史土地移轉而遭切割，難以完整呈現其傳統生活與文化空間。核心是如何在歷史正義、集體權利與現有財產權間建立明確的法定程序與保障。

（三）諮商同意權的適用範圍及效力