111 原住民特考三等 地政 土地經濟學 考古題詳解

核心觀念

土地供給可分為自然供給與經濟供給。自然供給是自然界所提供的土地總量，受地球面積、地形、土壤、水文及氣候等條件限制；經濟供給則是特定時期、特定用途下，經過開發或利用而能投入生產、居住及其他經濟活動的土地數量。

因此，土地自然總量有限，不代表土地經濟供給完全固定。透過改變土地用途、提高利用強度或開發原本未充分利用的土地，可以增加特定用途的有效供給。

影響土地經濟供給的因素

1. 土地自然供給條件：土地面積、地形、土壤、水資源及氣候等條件，決定土地可利用的範圍與開發難度。
2. 土地價格與預期收益：價格或預期收益提高，會使部分原本未開發、未利用或利用強度偏低的土地具有開發誘因；反之，開發成本過高或預期收益不足，供給便不易增加。
3. 土地利用方式與集約程度：同一面積土地可用於不同用途，也可採不同利用強度。提高建築容積、改善配置或採複合使用，可增加土地所能提供的經濟服務量。
4. 社會需求與土地使用規劃：人口、產業及居住需求變化，會影響土地用途轉換方向；土地使用分區、都市計畫及各種土地管制，則影響哪些土地能在何時、以何種方式投入使用。
5. 交通運輸與公共設施：交通可及性及水電、排水等公共設施會影響土地開發成本與可利用性，進而改變經濟供給。
6. 科技與開發能力：工程、建築及土地改良技術進步，可降低開發成本、克服自然限制，並提升土地利用效率。
7. 土地制度與政府政策：土地權利、稅制、開發許可及土地供應政策，會影響土地是否釋出、開發及轉用。
8. 土地開發成本與機會成本：取得、整合、整地及興建基礎設施的成本愈高，土地轉為新用途的阻力愈大；原用途收益也會影響土地是否轉用。

解題方法：從「增加可用量」與「提高使用效率」切入

本題問如何在地價高漲時增加土地經濟供給，作答應將措施分成兩類：一是讓更多土地投入經濟使用，二是讓既有土地提供更多經濟服務。這樣能扣合「自然供給有限、經濟供給可調整」的核心觀念。

增加土地經濟供給的手段

一、擴大可利用土地範圍

• 開發未充分利用土地：盤點並活化閒置、低度利用或已完成公共設施而尚未開發的土地，使其投入合適用途。
• 土地開發與整合：透過市地重劃、區段徵收等整體開發方式，整理零碎土地、配置公共設施，增加可實際利用的土地。

核心觀念

本題考查都市更新的推動條件與政策工具。都市更新雖可改善老舊建物、防災能力及都市環境，但要真正形成更新案，還須同時具備民間參與誘因、地主整合能力，以及地方政府的行政與財務支持。

都市更新的民間投資誘因，可用簡化的開發剩餘價值概念說明：

當土地價值及更新後房屋銷售價格較高，且容積獎勵、稅捐減免等措施足以提高收益時，實施者較有意願投入；反之，即使建物老舊，若開發收益不足以負擔重建成本與整合成本，更新案仍難以啟動。

都市更新依法可由私人自行實施，也可由政府主導或採公辦方式推動。以命題當年（民國 111 年）法規為準，都市更新條例已提供政府自行實施、公開評選委託實施者等公辦更新方式，並設有容積獎勵及相關稅捐優惠制度。這些工具能提高更新誘因，但仍須搭配地方政府的執行能力與個案條件。

解題方法

作答宜分成兩段：先比較雙北與其他縣市在市場條件及政府推動能力上的差異，再提出相應政策。切入時應避免只寫「雙北房價高」，因為更新案能否推動，也受產權整合、行政效率及公共資源投入影響。

雙北都市更新較活絡的原因

一、土地及房屋價值較高，民間開發收益較容易支應成本

臺北市與新北市人口及產業集中，交通建設與就業機會帶動住宅需求，土地及房屋價值相對較高。更新後可分配或銷售的房地價值較大，使實施者較有空間負擔拆遷安置、工程、融資及地主協調成本。部分外縣市雖有大量老舊房屋，但市場需求與地價較低，更新後的收益不足以支應整體成本，民間投資意願因而較弱。

二、更新需求集中，容易形成連續的案件及專業市場

雙北人口密集，老舊建物及高使用強度地區較集中，更新需求與潛在案件量大。實施者、建築師、估價師、地政士及金融機構等專業服務，也較容易形成穩定市場，降低尋找人才、融資及執行案件的成本。

三、土地權利關係複雜，仍須有較強的整合能力

都市更新常涉及多數土地及建物所有權人，還須處理權利變換、補償、安置及分配等問題。雙北案件數多，實施者較熟悉整合程序，地方政府也累積較多審議與協調經驗。相較之下，其他縣市若缺乏專責人力及成熟的民間團隊，即使居民有更新需求，也可能因整合困難而停滯。

四、地方政府的專責組織與推動經驗有差距

雙北較早累積都市更新行政經驗，並有相對完整的專責人力、審議流程及政策工具。其他縣市若由少數人員兼辦，或缺乏跨局處協調及案件輔導機制，前期諮詢、計畫審查、都市計畫配合及公共設施協調都可能較慢，增加實施者與居民的不確定性。

五、公辦更新與公共資源投入程度不同

核心觀念

本題考的是不動產稅的地方財政功能，以及中央與地方間的財政分工。回答時不能只說「地方政府應多收不動產稅」，還要說明：不動產稅為何適合作為地方財源、收入如何與地方支出及公共服務相連，以及如何處理各地稅基差異。

以命題當年（民國 111 年）法規為準，相關法制包括《財政收支劃分法》、《地方稅法通則》及土地稅、房屋稅等相關法律。當時土地增值稅、地價稅、房屋稅及契稅等，均屬地方財政相關的重要稅收。《財政收支劃分法》後續已有修正，本題仍依命題當年規定作答。

解題方法

可從「稅源特性、受益關係、財政公平」三方面說明，最後提出適當的中央與地方財源配置。

一、不動產稅適合作為地方穩定財源

不動產具有位置固定、難以移動的特性，稅基較不容易因納稅人遷移而流失；地價稅與房屋稅又具有定期課徵的性質，較能提供地方政府可預期的經常性收入。因此，不動產稅適合支應地方政府提供的道路、公共設施、環境維護及其他地方公共服務。

不過，各類不動產稅的收入穩定程度並不相同。地價稅與房屋稅屬於持有環節的經常性稅收，收入較具持續性；土地增值稅與契稅則與不動產交易及景氣較密切，收入起伏較大，不宜單獨依賴作為地方經常支出的主要財源。

二、稅收應與地方公共服務及受益關係相連

地方政府提供公共設施與服務，可能改善周邊不動產的使用條件與價值。由地方政府取得一定的不動產稅收，可使地方公共服務的成本與受益者負擔較相連，也有助於讓地方選民監督地方政府的支出與課稅，落實財政責任。

因此，較合適的方向是將不動產稅定位為地方財政的重要基礎財源，使地方政府對轄區內稅收與公共服務負起相應責任；但不表示每一筆不動產稅都必須專款專用於該筆不動產附近，仍應納入地方整體預算，依公共需求統籌運用。

三、以中央財政調節改善地區間差距

核心觀念

本題考的是都市型原住民部落安置政策的土地與住宅治理：如何在行水區土地大部分屬公有、原居住地不適合繼續居住的情況下，透過異地重建提供居所，同時兼顧居住安全、族人負擔、部落集體生活及長期居住權保障。

「333 模式」指重建經費由族人自籌三分之一、族人向銀行貸款三分之一、政府出資三分之一。完工後，家屋產權歸部落協會法人，族人再向協會承租。其制度特色是將住宅所有權集中於部落組織，以集體管理取代家屋由個別族人分別持有。

本題沒有要求援引特定法條；作答重點在政策工具的成本分擔、產權安排及其對居住保障與部落發展的影響。

解題方法

從三個面向評析：

1. 財務負擔與資源運用：政府、族人及金融機構共同負擔重建成本，檢視財源是否可行、族人是否承受得起。
2. 產權與居住保障：家屋由協會持有、族人承租，檢視土地與住宅的集體管理效益，以及承租關係是否穩定。
3. 部落生活與長期治理：評估安置是否能維持部落共同生活、文化傳承與社區支持，並考量協會治理及維護成本。

結論不宜只回答「支持」或「反對」。較完整的判斷是：肯定其在特定條件下的安置功能，同時指出必須補足財務、租賃權益與治理制度，並依部落需求採取彈性方案。

優點

• 改善居住安全：將族人安置至適宜居住的地點，可降低居住在河川行水區所面臨的淹水、災害及土地使用不確定性。
• 分攤重建成本：政府提供部分經費，減輕全額由公共財政負擔的壓力；族人共同出資，也有助於形成參與及維護住宅的責任。
• 保留部落集體性：由部落協會持有家屋，有利於整體規劃、共同管理及維持部落空間與互助網絡，避免住宅完全個人化後造成部落分散。
• 降低個別土地取得障礙：在土地大部分為公有、個別族人難以取得土地所有權的情形下，集中由法人持有家屋並安排族人居住，可作為異地安置的制度途徑。
• 提升部落組織的管理角色：協會可統籌住宅維護、公共空間使用及社區事務，較容易依部落共同需求管理。

缺點與風險

• 族人仍承擔顯著財務負擔：三分之一自籌加上三分之一貸款，代表族人需負擔三分之二的成本；對收入不穩或經濟弱勢家庭，貸款還款可能形成長期壓力。
• 承租權不等於穩定的住宅權益：族人不是家屋所有權人，而是向協會承租。若租期、租金調整、續租、修繕、繼承或轉居等規則不清楚，居住保障容易受協會治理或組織變動影響。