111 原住民特考三等 地政 土地估價 考古題詳解

核心觀念

本題依《不動產估價技術規則》第 8 條及第 9 條，考查不動產估價的作業流程，以及估價開始時必須先確定的四項基本事項。法規條文的排列順序就是本題作答的主要架構。

以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

解題方法

先依第 8 條完整列出估價作業程序，再依第 9 條列出估價基本事項。作答時須區分「估價計畫」與「估價基本事項」：預估工作時間、人力及經費屬於擬定估價計畫的內容，不是第 9 條所列的基本事項。

一、不動產估價作業程序

依《不動產估價技術規則》第 8 條，不動產估價作業程序如下：

1. 確定估價基本事項：先界定標的、價格日期、價格種類及條件、估價目的。
2. 擬定估價計畫：安排作業步驟、所需時間、人力、經費及進度。
3. 蒐集資料：蒐集勘估標的基本資料、價格影響因素，以及相關交易、收益與成本資料。
4. 確認勘估標的狀態：現場勘察標的基本資料、權利狀態、使用現況及影響價格的事項，並作成紀錄。
5. 整理、比較、分析資料：檢視資料內容與可信度，分析各項因素對價格的影響。
6. 運用估價方法推算勘估標的價格：依標的及資料情況運用適當的估價方法。

核心觀念

最有效使用，是指在法律允許及實際條件下，對土地及其改良物作合理使用，並選出能使土地價值達到最高的使用方式。土地估價不能只看哪種用途收益最高，還須依序檢驗四項前提：法律上允許、實質上可能、財務上可行、經濟上最高效益。四項均成立的使用，才是最有效使用。

本題以原住民保留地為例，重點在說明土地使用受法令、地形環境、資金市場及各種用途收益影響，估價人須逐項篩選。涉及法規部分，以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

解題方法：依序檢驗四項前提

一、法律上允許

先確認該使用是否符合土地使用管制及原住民保留地相關法令。應檢視土地使用分區、使用地類別、都市計畫或非都市土地管制，以及原住民保留地管理相關規定；涉及建築、開發或特定事業者，也須確認能否取得必要許可。

例如，某筆原住民保留地即使適合興建民宿，若土地使用管制不允許該用途，或依法不得取得所需許可，便不能將民宿列為最有效使用。估價時應以法律允許的用途為候選，而不能以違法使用所能產生的收益作為價值依據。

二、實質上可能

再檢視土地的自然及物理條件，判斷候選用途是否能實際實現。考量因素包括面積、形狀、地勢、坡度、地質、土壤、排水、臨路情形、水電等公共設施，以及周邊環境。

例如，保留地若位於陡坡、地質不穩或缺乏聯外道路，即使法令容許開發，也可能不適合興建住宅或觀光設施；若具備適當土壤、水源及可耕地形，則農業使用可能較具實現條件。

三、財務上可行

核心觀念

本題分成兩部分：第一，依《不動產估價技術規則》列出比較法的調整修正項目；第二，將個別因素分析運用於原住民保留地，說明土地本身條件如何影響價格。

比較法是以勘估標的與比較標的的價格形成條件相互比較，將比較標的價格調整至與勘估標的條件相當，再據以推估勘估標的價格。以下法規說明以命題當年（民國 111 年）法規為準。

解題方法

一、比較法的調整修正項目

依《不動產估價技術規則》比較法相關規定，應進行下列四項調整：

1. 情況調整：比較標的交易條件若非正常，例如受急迫出售、特殊關係人交易或其他特殊因素影響，應調整為正常交易情況下的價格。
2. 價格日期調整：比較標的交易日期與勘估標的價格日期不同，且期間價格水準有變動時，應調整至勘估標的的價格日期。
3. 區域因素調整：比較比較標的與勘估標的所在區域的條件差異，例如區域發展、公共設施、交通及環境等。
4. 個別因素調整：比較兩宗土地本身條件的差異，例如面積、形狀、地勢、臨路狀況、使用限制及利用效益等。

實務上，先檢視比較標的交易情況是否正常，再將價格日期調整至基準日，最後依區域與個別條件修正，使各比較標的價格具有可比性。

二、原住民保留地的五項個別因素與價格影響

原住民保留地的個別因素，須依個案位置、使用分區或使用地類別、土地現況及相關限制判斷。可列舉下列五項：

核心觀念

成本法是以重建或重置勘估標的所需成本為基礎，扣除標的因物理性、功能性及外部性因素造成的各項折舊，再加計土地價格，推估勘估標的價格的方法。其基本關係式為：

本題提供重建成本、耐用年數、殘價率及已使用年數，並指定採等速折舊，故先計算建物累積折舊，再求建物成本價格。題目未提供土地價格，因此依題意計算重建成本扣除折舊後的建物成本價格。

解題方法

等速折舊下，折舊總額為重建成本扣除殘價：

已使用年數占耐用年數的比例為：

因此，累積折舊額為：

建物成本價格為：