110 原住民特考三等 地政 土地估價 考古題詳解

核心觀念

都市更新權利變換估價，主要在評定同一評價基準日下，更新前各宗土地及相關權利的價值，以及更新後土地、建築物與其土地應有部分的價值。前者用來計算各土地所有權人的更新前權利價值比例；後者則用來計算更新後可分配的總權利價值。估價結果會影響分配與找補，故應依不動產估價法規查估，並合理說明價格形成過程。

**法規基準：**以下以命題當年（民國 110 年）法規為準，主要依據《都市更新條例》第 50 條、《都市更新權利變換實施辦法》第 6、13、15 條及《不動產估價技術規則》第 124 至 128 條。現行法已修正估價者選任程序；本題仍依 110 年規定說明。

解題方法：先交代作業程序，再分述估價標的與方法

一、估價作業流程

1. **確認委託範圍及估價條件：**實施者提供都市更新事業計畫、權利清冊、土地與建物資料、更新後建築計畫及相關權利資料，並釐清估價標的、估價目的與假設條件。
2. **選任專業估價者：**依 110 年《都市更新條例》第 50 條，實施者委託三家以上專業估價者查估；估價者由實施者與土地所有權人共同指定。依當時《都市更新權利變換實施辦法》第 6 條，專業估價者為不動產估價師或其他依法得從事不動產估價業務者所屬的事務所。
3. **訂定評價基準日：**依《都市更新權利變換實施辦法》第 13 條，由實施者訂定，原則上應在權利變換計畫報核日前六個月內。更新前後的權利價值均以該日為價格日期。
4. **現場勘察、蒐集與分析資料：**查核土地、建物、使用現況、權利範圍與限制，蒐集市場交易、租金、成本及區域與個別因素資料。
5. **分別查估更新前與更新後價值：**各估價者依估價技術規則選用適當方法，製作估價報告，說明估價條件、方法、計算過程與結果。
6. **評定估價結果並計算分配：**依三家以上估價報告評定權利價值，據以計算更新前權利價值比例及更新後分配價值；結果納入權利變換計畫。

二、更新前權利價值的估價

更新前各宗土地及相關權利，應按評價基準日的權利狀態與使用情況查估，並留意土地、合法建物、他項權利及其他權利變換關係人的權利是否需分別評價。

• **未建築使用的基地：**依《不動產估價技術規則》第 127 條，以素地價值推估土地權利價值。
• **基地上有區分所有建物：**依同規則第 125 條，以房地總價及基地價值比率分算各戶的基地權利價值。基本公式為：

其中：

若依法須依第 126 條調整基地權利價值，或遇第 126 條之 1、126 條之 2 所定情形，則依該等規定處理。此處的重點是按法定公式分算土地與建物權利，並非直接把房地總價全數當作土地價值。

核心觀念

樓層別效用比，是指在同一棟建物中，考量各樓層因使用效用不同而形成的相對價值比率，通常以百分率表示。估價時，常選定一樓或某一基準樓層為基準，將其他樓層的效用與基準樓層相比。

例如以一樓為基準，若某樓層的樓層別效用比為 $120\%$，表示該樓層的效用相較基準樓層高出 $20\%$。此比率是樓層間的相對關係，不代表不同建物可直接採用相同標準；仍須依個案、市場行情及地方習慣判斷。

依命題當年（民國 110 年）《不動產估價技術規則》第 98 條，區分所有建物估價時，應考量與比較標的間的樓層別效用比及位置差異，作適當調整；樓層別效用比由不動產估價師公會全國聯合會按不同地區蒐集案例公告，供調整參考，並依市場行情及地方習慣推估。

影響因素

樓層別效用比的核心，可整理為可居性、視野及可及性三項：

1. 可居性：各樓層的噪音、空氣品質、採光、通風、隱私、安全及上下樓便利程度。例如低樓層較容易受道路噪音、灰塵或行人視線影響；高樓層通常較安靜、空氣與採光條件較佳，但也可能增加等候電梯或緊急避難的不便。

2. 視野：樓層高度、周遭建物遮蔽、景觀及採光通風條件。視野開闊且不受遮擋時，通常能提高居住效用；若高樓層仍遭鄰棟遮蔽，樓層高度本身不必然帶來較高效用。

核心觀念

折現現金流量分析法（DCF）是將收益期間內各期預期淨收益及收益期間屆滿時的期末價值，按適當折現率折算至估價基準日，再加總求得價格。題目著重兩個參數：折現率用來反映資金時間價值及投資風險；期末價值則是收益期間結束時，標的因出售或持續持有而可實現的價值。

解題方法

一、折現率的求取

折現率應依標的特性、預期現金流量的風險，以及市場投資報酬情形合理決定，並與現金流量的口徑一致。例如，以稅前現金流量折現時，應採相符的稅前折現率；以名目現金流量折現時，應採相符的名目折現率。

實務上可由市場資料或投資報酬資料推估，常見方式包括：

• 市場萃取法：由市場上具可比較性的投資案例，依其價格及預期現金流量反推隱含折現率。
• 投資報酬率分析法：依投資者對同類不動產的要求報酬率，參酌標的風險、流動性及租賃狀況等差異調整。
• 累加法：以無風險報酬率為基礎，加計各項風險溢酬及其他必要調整。

市場萃取的基本關係為：

其中 $P$ 為比較案例價格，$NCF_t$ 為第 $t$ 期淨現金流量，$TV_n$ 為第 $n$ 期末價值，$r$ 為隱含折現率。已知價格與現金流量後，解此式求得與市場相符的 $r$。

二、期末價值的求取

期末價值是預測期間屆滿時，標的在該時點的價值，通常以收益期間末期的淨收益，配合期末資本化率推估：

核心觀念

本題考查區段地價法的估價概念，以及它用於大量土地地價調查時的優缺點。

區段地價法是先依土地的使用分區、使用性質、交通、地勢及其他影響地價的區域因素，將土地劃分為若干地價區段，再以區段為單位估計地價。實務上先調查與處理買賣或收益實例，估計區段地價；再以該區段地價作為基礎，推算區段內各宗土地的單位地價。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，《地價調查估計規則》規定地價調查估計作業及區段地價估計方式。有買賣實例的區段，應將正常買賣單價調整至估價基準日後，取其中位數作為區段地價；無買賣及收益實例的區段，則可選取適當的基準地價區段，考量價格形成因素的相近程度，修正估計目標區段地價。區段地價以每平方公尺為計價單位。

解題方法

作答可分成「定義與程序」及「優缺點」兩部分：

1. 先說明估價單位是區段：先劃定地價區段，再估計各區段地價，最後推算區段內宗地價格。
2. 再點出估價依據：有實例時，處理正常單價並取中位數；無實例時，參照適當基準區段並作區域因素修正。
3. 最後從行政效率與個別精確度評析：此法適合大量土地、定期調查，但區段價格不易反映區段內每筆土地的個別差異。

區段地價是區段估計的結果，不代表區段內每一宗土地必然具有相同的完整土地價格。各宗地仍須依其個別條件，按作業規定推算單位地價。

優點

• 提高作業效率：以區段為單位估價，免去逐筆進行完整個別估價，適合大範圍、定期性的地價調查。