110 原住民特考三等 地政 土地利用（包括土地使用計畫及管制與土地重劃） 考古題詳解

核心觀念

本題考都市計畫土地使用變更的辦理時機與程序類型，以及個別土地因變更而取得較高使用利益時，要求提供回饋的公平正義與公共負擔意義。法規依據主要為《都市計畫法》第 26 條、第 27 條、第 24 條及第 27 條之 1，並參照《都市計畫定期通盤檢討實施辦法》。

以下以命題當年（民國 110 年）法規為準。《都市計畫法》於民國 110 年 5 月 26 日修正部分條文，本文依命題時適用規定說明。

解題方法

作答可分成兩部分：先說明都市計畫變更的常態及例外時機，再說明個別土地變更後為何須回饋。關鍵在於分辨整體檢討與個案變更：前者重在配合都市整體發展定期檢討，後者則是在具體需要下依法辦理，或由土地權利關係人依規定自行擬定、申請變更。

一、都市計畫地區土地使用變更的時機

1. 定期通盤檢討時變更 依《都市計畫法》第 26 條，都市計畫發布實施後，應視實際情形定期通盤檢討，並依檢討結果作必要的變更。依《都市計畫定期通盤檢討實施辦法》，原則上每三年內或五年內辦理；都市計畫發布實施已屆滿計畫年限或二十五年者，應全面通盤檢討。人口、產業、交通、公共設施需求或土地使用現況改變時，可在整體檢討中調整分區、用地及管制內容。

2. 有特殊或急迫需要時個案變更 依《都市計畫法》第 27 條，遇有國防、經濟發展、重大災害復原、重大公共設施或其他法定情事，且確有迅速辦理必要時，得依法迅行變更，不必等待下一次通盤檢討。個案變更仍須依都市計畫程序審議、核定及發布實施。

3. 土地權利關係人依法自行擬定或申請變更 依《都市計畫法》第 24 條，土地權利關係人得依主管機關要求或相關規定，自行擬定或變更細部計畫，供主管機關審議。人民提出變更建議，並不代表可以逕行變更；

核心觀念

本題考查土地使用管制的規範與現況落差：法令雖以分區、分類及使用項目限制土地利用，但若計畫不合實際需求、違規利益高於違規成本，且查處不及，違規使用便容易持續甚至擴大。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，都市計畫土地使用主要依《都市計畫法》及各都市計畫書、土地使用分區管制規定辦理；非都市土地則主要依《區域計畫法》第 15 條及《非都市土地使用管制規則》管制。《區域計畫法》第 21 條規定，違反非都市土地使用管制者，得處罰鍰，並命變更使用、停止使用或拆除地上物、恢復原狀；屆期不履行者，得按次處罰及採取相關強制措施。當時《國土計畫法》已制定，但國土功能分區及新制管制尚未全面取代既有都市計畫與區域計畫體系；作答應以當時實際適用法制為主。

解題方法

可依「成因—對策」作答，並將成因分成制度面、經濟社會面與執行面。對策則逐一對應：計畫與管制需要調整，便檢討計畫；違規利益高且查處弱，便提高查處與違規成本；涉及長期既存或民生生計者，則須分類處理、提供合法轉型途徑。這樣能避免只列舉「加強取締」而未回答問題根源。

違規使用長期存在的原因

一、計畫與現況需求脫節

都市計畫或非都市土地分區、使用地編定，未必能即時反映人口、產業、交通及生活型態變化。部分土地雖被劃為農業或保育用途，周邊卻已有聚落、產業或服務需求，合法使用選項不足，使用人因而轉向違規。

二、土地管制僵化，合法轉用成本高

申請變更使用涉及計畫檢討、許可審查、公共設施負擔及跨機關程序，往往耗時且成本不低。當合法申請困難，違規使用又能快速取得收益時，便形成「違規先做、事後再處理」的誘因。

三、土地權利與產業結構因素

土地所有權分散、共有關係複雜或小筆土地不易整合，讓合法開發及管理不易。農業經營收益有限、農地持有者缺乏務農意願，或非農業用途收益較高，也會增加農地作為倉儲、工廠、堆置場、停車場等違規使用的壓力。

四、違規利益高於違規成本

若違規使用能獲得持續收益，而罰鍰偏低、處罰不連續、拆除或復原不確實，違規者便可能將罰鍰視為營運成本。部分業者也會利用土地所有人、使用人與管理人分離，增加主管機關追查及執行困難。

五、查處人力與跨機關協調不足

土地違規樣態多、分布廣，主管機關須確認土地位置、分區、實際使用情形及相關目的事業法令，單靠人工巡查難以及時發現。都市計畫、土地、建築、農業、環保及目的事業主管機關權責交錯，容易出現資訊不互通、案件移送耗時或責任不明。

六、既存違規與執法公平問題

部分違規使用已延續多年，涉及住戶生計、地方產業或既有投資。若政府長期未處理，突然拆除可能產生社會衝突；若又因執行困難而一再寬延，則會削弱法令可信度，使其他土地使用人認為違規可獲容忍。

處理違規使用問題的具體建議

一、定期檢討計畫與管制，補足合法使用途徑

核心觀念

本題考查政府以農地租賃媒合及獎勵措施，改善農地細碎、休耕閒置與農業經營規模偏小等問題的政策意義。政策名稱中的「小地主」是指無力或無意繼續耕作、願意出租農地的地主；「大專業農」則是承租農地、擴大經營規模的專業農民或農民組織。

本題屬政策意義的申論題，重點在說明政策如何透過「農地出租與集中經營」，促進農地有效利用，並帶動農業經營結構調整。以命題當年（民國 110 年）法規及政策為準。

解題方法

可依「農地利用問題 → 政策工具 → 利用效果」的順序作答：

1. 指出問題：農業人口老化、部分地主無力耕作，農地面積細碎且分散，易造成休耕或低度利用；小規模經營也不利於機械化與降低成本。
2. 說明政策工具：媒合地主與專業農承租農地，提供租賃及經營輔導、獎勵或資金措施，讓地主取得租金或相關獎勵，承租者則能擴大經營面積。
3. 連結農地利用意義：說明農地由閒置、分散利用轉為連續、有效利用，並進一步提升生產效率、改善農業人力結構及競爭力。

對農地利用的意義

一、活化休耕及閒置農地 鼓勵無力或無意耕作的地主出租農地，使原本休耕或利用不足的土地交由有經營意願者耕作，增加農地實際耕作與生產利用，降低農地荒廢情形。

核心觀念

本題考的是交通建設如何改變土地的可及性、使用強度與空間結構。前瞻基礎建設計畫中的交通運輸建設，以軌道建設為重要項目，涵蓋高鐵與臺鐵連結、臺鐵升級、鐵路立體化、都會區捷運及觀光鐵道等。

土地利用影響可分為兩類：

• 直接影響：建設本身占用土地，或改變既有土地與公共設施的配置。
• 間接影響：交通可及性提高後，改變土地需求、地價、開發方向與地區發展。

法規說明以命題當年（民國 110 年）法規為準。相關規範包括《前瞻基礎建設特別條例》及土地使用、都市計畫、非都市土地變更與環境影響評估等相關規定；前瞻計畫仍須依法辦理規劃、土地使用程序及環境影響評估。

解題方法

可沿著「建設占地 → 可及性改變 → 土地開發與利用變化 → 外部成本及規劃對策」的脈絡作答。如此能同時涵蓋基地與沿線的直接影響，以及車站周邊和區域尺度的間接影響。

土地利用影響

一、交通設施直接占用土地，改變土地配置

鐵路、捷運、車站、機廠、轉運設施及聯外道路等建設，需要取得土地，可能使農業、住宅、商業或其他土地轉作交通設施使用。路線選址與用地取得也可能影響既有建物、農地、聚落及公共設施的分布；若涉及非都市土地，須依規定辦理土地使用變更等程序。

二、可及性提高，帶動沿線與站區土地開發

交通建設縮短通勤及城際旅行時間，使沿線與站區更容易到達，通常會提高住宅、商業、服務業及辦公使用的需求。尤其車站周邊，可能形成較高強度的複合使用，並促使都市發展重心向車站或轉運節點集中。

三、土地價格與開發利益重新分配

交通便利性提升，可能反映在站區及沿線土地價格、租金與開發收益上。地主與開發者可能因此受益，但土地價格上升也會增加購屋、租屋及營業成本，並可能使原有居民或小型商家承受遷移壓力。