110 原住民特考三等 地政 民法（包括總則、物權、親屬與繼承編） 考古題詳解

核心觀念

本題考民法上的意思表示錯誤、詐欺及物之瑕疵擔保。甲買的是一只被乙保證為清朝宮廷古董的花瓶，實際上卻是臺灣工廠仿製品；應依序判斷甲的錯誤是否涉及交易上的重要事項、乙是否故意使甲陷於錯誤，以及標的物是否欠缺約定品質。

以命題當年（民國 110 年）法規為準。

解題方法

先辨明甲購買的標的物雖然是眼前這只花瓶，但甲特別詢問並經乙再三保證其為中國古董，顯示「真品古董」是甲決定購買的重要前提，且已成為雙方交易所重視的品質。花瓶實為仿製品，甲對交易重要事項有所誤認。

再依題目所示判斷乙的行為：乙在甲特別詢問後仍再三保證，若乙明知花瓶是仿製品，便是故意告知不實資訊，使甲陷於錯誤而締約，構成詐欺。題目未明示乙是否知情，因此以下詐欺部分以乙明知花瓶為仿製品而仍保證為前提；不論詐欺是否成立，物之瑕疵擔保仍可獨立判斷。

甲得主張的權利

一、因詐欺撤銷意思表示

依民法第 92 條第 1 項，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。乙明知花瓶為仿製品，卻向甲再三保證是真品，且該保證使甲陷於錯誤並購買花瓶時，甲得撤銷買賣意思表示。

依同法第 93 條，撤銷權應於發見詐欺後一年內行使；自意思表示後經過十年，撤銷權消滅。撤銷後，依第 114 條，法律行為視為自始無效，甲與乙應依民法第 179 條返還受領的給付：甲返還花瓶，乙返還價金。

二、因意思表示錯誤撤銷

縱不能證明乙有詐欺故意，甲仍可主張意思表示錯誤。依民法第 88 條第 1 項，意思表示內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，得撤銷其意思表示；但以錯誤或不知事情非由表意人自己過失者為限。

核心觀念

本題考查繼承開始時取得不動產的登記效力，以及配偶與子女共同繼承時的應繼分。以下以命題當年（民國 110 年）法規為準。

依民法第 759 條，因繼承取得不動產物權者，取得物權不以登記為要件；但在登記前，不得處分該不動產物權。依民法第 1151 條，遺產分割前，數名繼承人對遺產為公同共有。

依民法第 1144 條第 1 款，配偶與直系血親卑親屬共同繼承時，配偶的應繼分與各直系血親卑親屬平均。題目中繼承人只有乙、丙，兩人應繼分各為二分之一。

解題方法

先分辨「因繼承取得」與「繼承後處分」兩個階段：

1. **取得階段：**甲死亡時，乙、丙因繼承取得 A 地的物權，不必先辦理繼承登記。
2. **處分階段：**乙、丙要將 A 地出售並移轉給丁，屬於處分不動產物權。

核心觀念

本題要分別判斷抵押權的效力是否及於 C 倉庫與 D 果實。須先確認各物的法律性質、所有權歸屬及其形成或分離的時間，再判斷乙能否聲請拍賣，以及能否就價金優先受償。

以下以命題當年（民國 110 年）法規為準。民法第 862 條第 3 項規定，以建築物為抵押者，抵押權效力及於附加於該建築物而不具獨立性的部分；附加部分如為獨立之物，且於抵押權設定後附加，則準用第 877 條。第 877 條規定，土地所有人於設定抵押權後，在抵押土地上營造建築物者，抵押權人於必要時得聲請將建築物與土地併付拍賣，但對建築物價金沒有優先受償權。民法第 863 條則規定，抵押權效力及於抵押物扣押後自抵押物分離、而得由抵押人收取的天然孳息。

解題方法

分別依下列順序處理：

1. **C 倉庫：**先看 C 是否為獨立建築物，以及誰取得其所有權；再確認是否符合抵押權效力擴張或併付拍賣的要件。
2. **D 果實：**先判斷果實是否為土地的天然孳息，再確認其分離及出售是在法院扣押前或扣押後。

C 倉庫：乙主張拍賣無理由

題目稱丙的配偶在 B 屋旁的空地興建 C 倉庫，並由配偶獨自出資。依題意，C 是另建於土地上的倉庫，並非附加於 B 屋、且欠缺獨立性的部分；

核心觀念｜以命題當年（民國 110 年）法規為準

本題主要涉及「買賣不破租賃」及抵押權實行拍賣時，租賃關係是否影響抵押權實現。

依民法第 425 條第 1 項，租賃物交付後，出租人將租賃物所有權讓與第三人，租賃契約對受讓人仍繼續存在。第 2 項另規定，未經公證且期限逾五年的不動產租賃，不適用此原則。本題租期為兩年，不在該例外範圍內。

但若租賃成立於抵押權設定後，且該租賃影響抵押權實行，法院得依民法第 866 條除去租賃權後拍賣。此時承租人不能僅以民法第 425 條主張租約仍拘束拍定人。

解題方法

先判斷租約是否原則上拘束拍定人，再確認題目是否提供足以適用抵押權例外的事實：