112 原住民特考三等 地政 土地估價 考古題詳解

核心觀念

以命題當年（民國 112 年）《不動產估價技術規則》為準，影響勘估標的價格的因素分為一般因素、區域因素、個別因素三大類。其分類重點是看影響的範圍：由整體市場、特定區域，逐步縮小到單一宗土地。

本題另要求套用到原住民保留地。作答時應把握：原住民保留地的價格除了受一般土地市場影響，也會受到部落所在地條件，以及該筆土地本身的地形、交通、使用限制與權利狀態影響。

解題方法

先依影響範圍說明三類因素，再各舉兩項因素，說明其對保留地價格的可能作用。估價時須以勘估標的的價格日期及實際權利、使用情形判斷影響方向與程度；以下所述為一般情形，實際影響仍須依個案資料認定。

一、一般因素

**意義：**對不動產市場及其價格水準具有全面影響的共同因素，例如自然、政治、社會及經濟因素。

1. 利率與整體經濟景氣 利率下降、資金充裕或經濟景氣改善，通常會增加購地及投資需求，有利於地價；反之，利率上升、景氣衰退可能壓低需求。保留地的實際反應，仍受其交易市場與使用條件影響。

2. 土地及原住民族相關政策、法令 土地使用管制、原住民保留地管理及權利移轉規範，會影響土地可供使用、開發及交易的範圍。管制趨嚴或移轉條件限制較多，可能降低市場需求與價格；若政策改善公共設施或增加合宜利用機會，則可能提高土地效用與價格。

二、區域因素

**意義：**影響特定地區不動產價格水準的因素；其作用範圍大於單筆土地，但小於整體市場。

1. 對外交通與公共設施 部落或聚落周邊道路、公共運輸及水電等設施較完善，通常能改善可及性與使用便利性，提升區域土地需求；交通不便、設施不足則可能降低價格。

核心觀念與法規

本題考查比較法選取比較標的時的區域範圍判斷，以及《不動產估價技術規則》第 2 條所定「同一供需圈」、「近鄰地區」與「類似地區」的區別。比較標的與勘估標的愈接近，通常愈能反映相同的價格形成條件；若不在同一近鄰地區，則須考量區域因素差異並作調整。

以下以命題當年（民國 112 年）法規為準；《不動產估價技術規則》相關定義沿用既有規定。

三項區域概念

1. 同一供需圈：指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響的適當範圍。判斷重點是市場上的替代性與價格影響關係，並非單看行政區界線或直線距離。

2. 近鄰地區：指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途的不動產形成同質性較高的地區。判斷重點在空間上的鄰近，以及土地使用、環境與價格水準等區域特性相近。

3. 類似地區：指同一供需圈內，近鄰地區以外，而與勘估標的使用性質相近的其他地區。它不必緊鄰勘估標的，但須仍在同一供需圈，且使用性質相近。

三者關係可整理為：近鄰地區與類似地區都是比較案例的可能來源；類似地區明確位於同一供需圈內，但在近鄰地區之外。地理上相近不必然表示屬於同一供需圈；反之，位於同一供需圈的案例也不必然屬於近鄰地區。

解題方法與區域差異

作答時先依技術規則逐一定義，再以「市場替代性、空間鄰近性、使用性質相近」三項判斷軸線比較都市土地與原住民保留地。重點是說明兩者的市場範圍與價格形成條件不同，因此區域劃分不可只依行政界線或距離套用。

都市土地通常有較密集的交易與道路、公共設施及生活機能，土地使用分區與開發強度也較明確。供需圈可依通勤、商圈、就業及生活圈等市場關係判斷；近鄰地區常可從街廓、道路或相似使用型態辨識；同一供需圈內也較容易找到使用性質相近的類似地區作比較。

核心觀念

本題考查建築物折舊的成因、累積折舊額的折舊路徑，以及如何依原住民保留地一般建物的特性選擇折舊路徑。折舊是建物價值因時間經過、使用及外在環境等因素而減損；成本法估價時，建物成本價格為建物總成本扣除累積折舊額。

依命題當年（民國 112 年）《不動產估價技術規則》第 68 條，建物累積折舊額應視建物特性及市場動態，選擇下列折舊路徑：

1. 等速折舊：每年折舊額大致相同，累積折舊隨年數均勻增加。
2. 初期加速折舊：前期折舊較多，之後逐年趨緩。
3. 初期減速折舊：前期折舊較少，之後折舊逐漸增加。

同條並允許估價時考量建物實際構成、使用狀態、經濟因素及維修整建情形，推估賸餘經濟耐用年數，並加計已經歷年數求算耐用年數，且應於估價報告書敘明。

解題方法

先將折舊成因分為建物本身的耗損與外部環境造成的價值減損，再依第 68 條列出三種路徑。最後，根據原住民保留地一般建物常見的建材、施工、維護及市場條件，判斷其價值減損在使用初期是否較明顯，據以選擇較符合實況的路徑。

折舊成因

1. 物理性折舊：建物因自然老化、風雨侵蝕、材料耗損、使用磨損或缺乏維護而產生破損、劣化；地震、颱風等外力也會造成結構或設備損害。
2. 功能性折舊：建物設計、格局、設備或機能不符合現代使用需求，例如動線不良、設備老舊、缺乏無障礙設施，致使用效益降低。
3. 經濟性折舊：建物外部的經濟或社會條件改變，使其收益或市場吸引力下降，例如人口外移、產業衰退、交通服務不足，或周邊環境品質惡化。

以上因素可能同時存在。估價時應辨明價值減損原因，避免只以屋齡推算折舊，而忽略實際維修、整建及使用狀況。

第 68 條折舊路徑

核心觀念

本題考《地價調查估計規則》第十八條至第二十三條，重點是先依土地條件劃設地價區段、估計區段地價，再依宗地所在區段及宗地形狀計算宗地單位地價。以下以命題當年（民國112年）法規為準。

地價區段是將地價相近、地段相連、情況相同或相近的土地劃為同一區段，使區段內土地具有可比較的價格條件。宗地單位地價則是分配到個別宗地、以每平方公尺表示的地價。

解題方法：先說明區段怎麼劃，再依區段類型說明宗地地價

一、地價區段的劃設

依《地價調查估計規則》第十八條，劃分地價區段時，應以鄉（鎮、市、區）為單位，攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，並綜合考量：

• 地價差異及土地使用管制
• 交通運輸、自然條件及土地改良
• 公共建設、特殊設施及環境污染
• 工商活動、房屋建築與土地利用現況
• 發展趨勢及其他影響地價因素

再於地籍圖上，將地價相近、地段相連、情況相同或相近的土地劃為同一地價區段。

道路沿線土地另有劃設方式：已開闢道路及其一側或兩側帶狀土地，若地價與一般區段有顯著差異，且具有顯著商業活動，可依當地發展及地價高低劃設繁榮街道路線價區段；繁榮街道以外，鄰接已開闢道路的土地若地價顯著較高，得於適當範圍劃設一般路線價區段。

此外，非建築用地中，依法允許局部集中作建築使用且地價顯著不同的土地，應單獨劃區段。公共設施保留地原則上也應單獨劃設；但毗鄰非公共設施保留地的區段地價相同時，得併入毗鄰區段。帶狀公共設施保留地穿越不同地價區段時，得依兩側非保留地的區段地價分段劃設。

依第十九條，區段界線以地形地貌等自然界線、道路、溝渠、使用分區或編定使用地類別等管制界線，或適當地籍線為準；繁榮街道路線價區段以裡地線為界，一般路線價區段則以距離臨街線適當深度範圍為界。

二、宗地單位地價的計算

依第二十三條，按宗地所屬區段及是否跨越區段，分別處理：