112 原住民特考三等 地政 土地法規與土地登記 考古題詳解

核心觀念

本題以命題當年（民國 112 年）法規為準，核心是分辨三件事：河川區域公告與土地實際變成水道並不相同；土地所有權消滅與消滅登記也不相同；土地回復原狀與原所有權人申請回復登記亦不相同。

主要法源包括土地法第 10 條第 2 項、第 12 條、第 14 條，民法第 758 條、第 759 條，國有財產法第 2 條，以及土地登記規則關於消滅登記之規定。土地法第 12 條第 1 項是因法律規定使所有權視為消滅；第 2 項則規定土地回復原狀且原所有權人證明為其原有時，仍回復其所有權。

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（一）消滅登記、登記效力與所有權及管理權歸屬

1. 消滅登記的辦理

土地法第 12 條第 1 項的適用要件是：**原為私有土地，因天然變遷，實際成為湖澤或可通運之水道。**僅因河川治理計畫修正、土地被劃入河川區域，尚不能單獨證明土地已實際成為水道；仍須確認土地狀態符合上述要件。

符合要件時，原所有權人得申請土地消滅登記。登記機關應會同水利機關勘定土地已符合土地法第 12 條第 1 項情形後，辦理消滅登記。依土地登記規則，土地滅失時應申請消滅登記，登記機關並應在登記簿上辦理相應的標示及權利記載處理。

本題除明示因颱風決堤及土地全部劃入河川範圍外，未明示 A 地是否已實際成為湖澤或可通運之水道。若題意將前述事實設定為 A 地已因天然變遷成為水道，消滅登記即有依據；若只有劃入河川治理線內而未實際成為水道，則不能僅憑劃線辦理消滅登記。

2. 屬民法第 758 條或第 759 條

土地法第 12 條第 1 項所定所有權消滅，是法律直接規定的法律效果，不以登記為生效要件。消滅登記是將已發生的土地及權利狀態反映在登記簿上，屬宣示性質，並非依民法第 758 條經登記才使物權變動生效。

因此，就題目所問的效力，應以民法第 759 條所涉非因法律行為而發生的物權變動理解，而非第 758 條的法律行為物權變動登記生效主義。更精確地說，所有權消滅是土地法第 12 條直接發生的法定效果，並非由消滅登記創設。

3. 所有權與管理權歸屬

土地法第 10 條第 2 項規定，私有土地所有權消滅者為國有。因此，A 地符合土地法第 12 條第 1 項而所有權消滅後，依土地法規定為國有；國有財產法第 2 條亦規定，國家依法取得的財產及非屬私有或地方所有的財產，原則上為國有財產。

但所有權歸國家，不等於管理權一律由財政部國有財產署行使。A 地位於河川範圍內，其河川管理應依水利法及河川管理相關規定，由該河川的管理機關負責；國有財產的管理機關則須依公用或非公用財產性質及相關規定判斷。若屬供公共使用的河川公用財產，應由依法負責的機關管理，不能僅因為土地已成國有，就直接認定由國有財產署管理。

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（二）土地法第 12 條第 1 項的要件、效果與補償

1. 構成要件與法律效果

土地法第 12 條第 1 項的構成要件如下：

1. 土地原屬私有。
2. 因天然變遷，例如河道自然變遷或洪水侵蝕等自然因素。
3. 土地實際成為湖澤或可通運之水道。

符合要件時，法律規定該土地所有權「視為消滅」，毋須先經徵收，也不以消滅登記完成為所有權消滅的生效要件。依土地法第 10 條第 2 項，消滅的私有土地歸屬國有。

第 12 條第 2 項另保留回復機制：土地回復原狀，且原所有權人證明土地為其原有者，仍回復其所有權。就河川土地而言，土地重新浮現並不必然等於已回復原狀；實務上通常須確認土地已脫離河川區域，或已公告劃出河川區域範圍，並證明其與原土地同一。

核心觀念

本題考土地登記案件的審查與處理程序，主要依命題當年（民國112年）的《土地登記規則》第53條、第55條至第57條。案件經審查無誤，原則上應即登載於登記簿；但依法須公告或停止登記者，依其特別程序辦理。審查有瑕疵時，則須區分為「可補正」與「應駁回」兩類。

解題方法

作答時先列出依法應公告及停止登記的情形，再依瑕疵是否可補正，分別說明補正與駁回的要件、程序及效果。

一、依法應予公告的情形

《土地登記規則》第53條規定，登記程序原則上包括收件、計收規費、審查、公告、登簿等步驟；但公告並非所有登記案件的必要程序，僅限土地總登記、土地所有權第一次登記、建物所有權第一次登記、時效取得登記、書狀補給登記，以及其他法令規定應公告的案件。

公告的目的，是使利害關係人有知悉及提出異議的機會；公告期間及公告後如何處理，依各該登記類型的法令規定辦理。例如，書狀補給案件須經公告，公告期滿無人提出異議後，始得補給。

二、依法應停止登記的情形

依《土地法》第75條之1，政府因實施土地重劃、區段徵收，或依其他法律規定，公告禁止土地所有權移轉、變更、分割及設定負擔者，登記機關應於禁止期間內，停止受理該地區有關登記案件的申請。

此種停止登記是法律所定的管制措施；在禁止期間內，涉及公告禁止事項的案件不得辦理登記。

三、審查有瑕疵時的處理

1. 通知補正：瑕疵可以補正

依《土地登記規則》第56條，有下列情形之一者，登記機關應以書面敘明理由或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起十五日內補正：

核心觀念

本題考兩個環節：共有人能否單獨以自己的應有部分設定抵押權，以及該抵押權在共有物分割登記時如何處理。

甲、乙、丙、丁為分別共有，各有土地應有部分四分之一。甲可以就自己的應有部分設定抵押權，無須取得乙、丙、丁同意；抵押權標的為甲的應有部分，不是整筆 A 土地。

抵押權設定登記應備文件

依命題當年（民國 112 年）《土地登記規則》第 34 條、第 40 條、第 41 條及第 42 條等規定，甲與 B 銀行應會同申請抵押權設定登記，主要提出：

1. 土地登記申請書。
2. 抵押權設定契約書，作為登記原因證明文件。
3. A 土地所有權狀。
4. 申請人身分證明文件。
5. 依法須提出的其他文件，例如有特別法令要求的核准或同意文件。

申請書及契約書應載明抵押權標的是甲對 A 土地的應有部分四分之一。一般情形下，甲作為義務人，應依規定提出印鑑證明或親自到場核身；但題目設定為向銀行辦理抵押，符合金融機構抵押權設定的相關作業規定時，得免附義務人印鑑證明。登記簿上如有預告登記等依法須取得第三人同意的情形，仍應另附該同意文件。

共有物分割時的抵押權轉載