111 原住民特考三等 地政 土地法規與土地登記 考古題詳解
第 一 題30 分
甲為原住民，擁有原住民保留地 A。今非原住民乙打算於 A 地經營休閒農場與餐廳，乃與甲商議以新臺幣五百萬元購買 A 地，甲同意。乙隨即先在 A 地設定期限二十年之地上權，並在給付價金後，乙商得另一位原住民丙之同意，由甲將 A 地辦理所有權移轉登記於原住民丙名下，但擬由乙作為真正的 A 地所有權人。本案在所有登記作業完成後因當事人間發生爭執，致進入司法程序。
(一) 請詳細分析當事人間法律關係，敘明理由判斷本案中 A 地所有權歸屬於何人？
(二) 法院認定 A 地登記名義應回到甲身上，問承辦地政事務所應採何種登記方式辦理？
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核心觀念
本題考查原住民保留地所有權移轉限制，以及以「借名登記」搭配地上權設定，實質讓非原住民取得土地利益時，相關私法行為是否有效；另考查法院判決確定後，地政事務所應以何種登記方式回復登記狀態。
以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。民國 111 年適用的山坡地保育利用條例第 37 條第 2 項規定，原住民取得原住民保留地所有權後，如有移轉，承受人以原住民為限；原住民保留地開發管理辦法第 18 條第 1 項亦有相同限制。最高法院民事大法庭 108 年度台上大字第 1636 號裁定並指出，為規避移轉限制而以借名登記等迂迴方式，達到由非原住民取得原保地所有權的效果，相關行為違反禁止規定，依民法第 71 條本文無效。
解題方法
先區分「形式上的登記名義」與「交易安排的實質效果」，再逐一檢視甲、乙、丙間各項法律行為：
- 乙與甲約定由乙購買 A 地，並支付 500 萬元。
- 甲為乙設定 20 年地上權。
- 乙與丙約定借用丙的原住民身分登記土地。
- 甲將所有權移轉登記給丙。
判斷重點在於：這些安排整體上是否讓非原住民乙取得原保地所有權的實質利益，從而規避原住民保留地的移轉限制。
（一）當事人間法律關係及 A 地所有權歸屬
1. 乙、丙間借名登記契約無效
乙雖然支付價金，並與丙約定由丙出面取得登記、乙才是真正所有權人，但此借名安排的目的及效果，是讓非原住民乙實質取得原住民保留地 A 地。
依最高法院民事大法庭 108 年度台上大字第 1636 號裁定，非原住民以原住民名義登記，規避山坡地保育利用條例第 37 條第 2 項及原住民保留地開發管理辦法第 18 條第 1 項的移轉限制，借名登記契約依民法第 71 條本文無效。
2. 甲、丙間買賣及所有權移轉安排無效
雖然形式上是甲將 A 地賣給原住民丙，但題目明示丙只是乙指定的登記名義人，乙才是真正買受人。甲、丙間的買賣及移轉登記，與乙、丙間借名安排互為一體，合併觀察即是讓非原住民乙取得 A 地所有權的規避交易。
依大法庭裁定，此類甲、丙間買賣及所有權移轉行為，因實現法律所禁止的結果，依民法第 71 條本文無效。故丙不能因完成登記而取得 A 地所有權。
3. 甲為乙設定的地上權亦無效
第 二 題20 分
甲擁有位於 T 市都市計畫範圍內土地 A，並於 A 地上建有獨棟透天建築物一幢，供自己家庭居住之用。T 市政府辦理都市計畫通盤檢討時，為改善當地交通長期壅塞問題，決定將道路 B 由鄰里級 12 公尺寬度拓寬為 30 公尺，作為區域級道路，因此必須徵收 A 地。甲對於道路 B 之拓寬不服，認為都市計畫侵害其權益，在都市計畫公告後即以 T 市政府為被告機關提起都市計畫行政訴訟。
請依都市計畫之法律性質與主管機關權限分配，分析甲之起訴是否有誤。
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核心觀念
本題要分別判斷兩件事：第一，都市計畫變更是否具有可受行政訴訟審查的法律效果；第二，應以哪一個機關為被告。兩者不能混為一談。
以命題當年（民國111年）法規為準：
- 依《都市計畫法》第4條，都市計畫主管機關在中央為內政部，在直轄市為直轄市政府。
- 依同法第15條，主要計畫應表明交通運輸系統等事項。將道路由鄰里級拓寬為區域級，涉及都市整體交通路網及層級安排，屬主要計畫層次的重要變更。
- 依同法第20條，直轄市擬定的主要計畫須報內政部核定。
- 依《行政訴訟法》第237條之18，都市計畫審查訴訟以「核定都市計畫的行政機關」為被告。
都市計畫具有規範土地使用及安排公共設施的功能，通常具有一般、抽象的規劃性質；但若計畫中的具體內容直接影響特定人或可得確定多數人的權利，仍可依法提起都市計畫審查訴訟。道路拓寬至必須徵收甲的土地，對甲土地權利造成具體影響，甲有提起該訴訟的利害關係。
解題方法
先從計畫內容判斷其層級，再循法定權限找出核定機關，最後判斷起訴機關是否適格。
本題不是單純調整道路細部線形，而是把鄰里級道路拓寬為區域級道路，改變其交通功能及都市路網地位，屬主要計畫的重要事項。依《都市計畫法》第20條，主要計畫由直轄市政府擬定後，須報內政部核定。因此，都市計畫審查訴訟的被告應是核定機關內政部，而非僅因 T 市政府辦理通盤檢討、公告計畫，就以 T 市政府為被告。
個案涵攝
第 三 題25 分
何謂原住民保留地？原住民取得土地所有權後，其移轉之承受人以原住民為限，但在哪些情形下得由政府承受之？請試述之。
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核心觀念
本題考《原住民保留地開發管理辦法》第三條及第十八條：先說明原住民保留地的法定定義，再說明原住民取得所有權後的移轉限制與政府承受例外。以下以命題當年（民國111年）法規為準。
依同辦法第三條，原住民保留地是「為保障原住民生計，推行原住民行政所保留之原有山地保留地及經依規定劃編、增編供原住民使用之保留地」。其制度目的在保障原住民生計及土地權益。
解題方法
作答時先交代原則，再依第十八條第二項逐款列出例外。原則是原住民取得原住民保留地所有權後，除政府指定特定用途外，移轉的承受人以原住民為限；例外則須是法條列明、得由政府承受的情形，不宜擴張解釋。
政府得承受的情形
依《原住民保留地開發管理辦法》第十八條第二項，政府指定特定用途，得由政府承受原住民保留地的情形有四款：
- 辦理土地徵收相關事業：興辦《土地徵收條例》第三條、第四條第一項所列各款事業，或土地所有權人依同條例第八條申請一併徵收。
- 災害防救及復原重建用地：經中央主管機關審認符合災害預防、災害發生時應變，或災後復原重建的用地需求。
- 抵繳遺產稅或贈與稅：稅捐稽徵機關受理以原住民保留地抵繳遺產稅或贈與稅。
第 四 題25 分
申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物第一次測量。但在哪些情形下不在此限？其建物標示圖如何處理？請分述之。
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核心觀念
本題考《土地登記規則》第78條及第78條之1：建物辦理所有權第一次登記前，原則上先向登記機關申請建物第一次測量；符合特定條件者，得以建物標示圖辦理登記，免先辦第一次測量。
以下以命題當年（民國111年）法規為準。
解題方法
作答分成兩部分：先說明免先辦第一次測量的適用條件，再交代建物標示圖的繪製、簽證及登記後保管方式。關鍵在於：例外不是所有建物都可適用，而須同時符合使用執照日期及標示圖來源的要求。
一、免先辦建物第一次測量的情形
依《土地登記規則》第78條，建物所有權第一次登記前，原則上應先申請建物第一次測量。但符合下列條件者，不在此限：
- 建物於民國102年10月1日以後領有使用執照。
- 申請人檢附的建物標示圖，係依該使用執照的竣工平面圖繪製，並經依法辦理簽證。
符合上述條件，即可檢附建物標示圖辦理建物所有權第一次登記，不必先向登記機關申請建物第一次測量。
二、建物標示圖的繪製、簽證與處理
依《土地登記規則》第78條之1，建物標示圖應由開業建築師、測量技師或其他依法得辦理測量相關簽證的專門職業及技術人員繪製、簽證。