110 原住民特考四等 地政 土地登記概要 考古題詳解
第 一 題25 分
請說明何謂線上聲明。當事人及代理人如何辦理？
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核心觀念
本題考查土地登記義務人表示處分真意及免親自到場的替代措施。依民國 110 年當時的《土地登記規則》第 41 條第 1 項第 15 款，當事人得以憑證進行網路身分驗證，辦理線上聲明登錄相關登記資訊，作為免親自到場核對身分的方式。
「線上聲明」是由當事人透過自然人憑證登入內政部指定網站，登錄特定不動產及登記事項，表明其處分真意；再由開業地政士或律師確認當事人身分及聲明內容，完成聲明驗證。它是土地登記程序中的身分與真意確認措施，不等於整件登記申請都在線上完成，也不取代登記申請所需的其他文件。
解題方法：依當事人、代理人、登記機關分述
作答時先寫明法源與制度目的，再依辦理流程分述當事人及代理人的作業，最後補充登記機關如何勾稽審查。這樣可以完整回答「何謂線上聲明」及「當事人及代理人如何辦理」兩部分。
當事人如何辦理
- 當事人以自然人憑證登入內政部指定網站，進行網路身分驗證。
- 登錄聲明資料，包括不動產標的、辦理事項、取得權利人、受委託代理人及聲明期限等資訊。
- 確認內容後以電子簽章送出，系統產生線上聲明序號。
- 將序號提供代理人，以供代理人查詢及驗證聲明。
同一辦理事項可以就多筆土地或建物登錄；不動產位於不同直轄市、縣（市）者，應按直轄市、縣（市）分件辦理。法定代理人、監護人、被授權人或特別代理人，於依法代理相關處分時，也得依規定使用線上聲明措施。
代理人如何辦理
- 代理人限開業地政士或律師，持憑證登入指定網站，輸入當事人提供的線上聲明序號。
- 系統核對代理人身分與聲明所載代理人是否相符；相符後，代理人始得查詢聲明內容。
第 二 題25 分
因為地籍圖重測在山區發現有未登記之土地，請問該如何辦理登記？其登記的程序為何？登記機關對此登記審查證明無誤之案件應公告多少時間？
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核心觀念
本題考「地籍圖重測發現未登記土地」的處理方式，以及第一次登記的公告期間。依民國 110 年法規，主要適用《地籍測量實施規則》第 188 條及《土地法》第 55、58 條。
地籍圖重測時發現未經登記的土地，應另設地籍調查表，記明土地四至、鄰地地號、使用現況及其他相關事項；土地測量、編號後，應辦理土地所有權第一次登記。
解題方法與辦理程序
依規定先分辨兩個階段：重測作業中的土地調查、測量，以及其後的土地第一次登記。
- 地籍調查：另設地籍調查表，記載四至、鄰地地號、使用現況及其他有關事項。
- 測量及編號：將未登記土地納入測量，編定地號，並列入重測成果及未登記土地清冊。
- 申請第一次登記：測量編號後，辦理土地所有權第一次登記。依土地總登記程序，土地所有權人於登記期限內提出登記聲請及相關證明文件；逾期無人聲請者，依規定處理為無主土地。
第 三 題25 分
今年甲購買預售之新建大樓之住宅一戶及一個地下室停車位，請問：
(一) 區分所有建物停車位依其使用性質如何登記？
(二) 基地持分的計算方式為何？
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核心觀念
本題考查區分所有建物內停車位的登記方式，以及區分所有人基地應有部分的計算。以下以命題當年（民國 110 年）法規為準。
判斷停車位的登記方式，先看它是專有部分還是共有部分。依民法第 799 條，專有部分須在構造上及使用上具有獨立性，且得單獨作為所有權標的；專有部分以外的其他部分，原則上屬共有部分。共有部分停車空間即使約定由特定住戶使用，住戶取得的也是「約定專用權」，不是該車位的單獨所有權。
基地持分原則上依民法第 799 條第 4 項，按各區分所有人專有部分面積占專有部分總面積的比例計算；但當事人另有公平合理、客觀明確的約定者，從其約定。
解題方法
（一）依停車位的使用性質登記
先辨認車位是否為依法必須設置的法定停車空間，再看其是否具備專有部分的獨立性：
-
法定停車空間：依公寓大廈管理條例第 58 條第 2 項及土地登記規則第 81 條，登記為共有部分，不得作為個別區分所有權人的專有部分。得依設置目的及使用性質，分別合併編列建號，登記為相關區分所有權人共有；約定由特定住戶使用時，得以車位編號等方式公示其約定專用情形。
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非屬法定的增設停車空間：如自行增設或獎勵增設，應依實際構造、使用情形及登記要件判斷。具備構造上、使用上獨立性且得單獨作為所有權標的者，得作為專有部分單獨登記；不具備者，則登記為共有部分，並得約定由特定住戶專用。
題目只說「一個地下室停車位」，沒有說明車位是法定或增設，也沒有提供其是否具備專有部分獨立性的資料，因此實際登記方式須依使用執照及建物測量成果等資料判斷。考試作答宜列明上述分類，而不把所有地下室車位一概視為專有部分。
（二）基地持分計算
依民法第 799 條第 4 項，基本計算式為：
第 四 題25 分
甲死亡後逾 20 年，繼承人皆未辦理繼承登記，請問甲遺留的不動產要經過哪些程序會被財政部國有財產署公開標售？
倘若標出後，辦理所有權移轉登記的登記原因證明文件為何？相關程序為何？
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核心觀念
本題考《土地法》第 73 條之 1：繼承人長期未辦繼承登記時，地政機關如何列冊管理並移請財政部國有財產署公開標售；以及標出後，買受人如何辦理所有權移轉登記。以下以命題當年（民國 110 年）法規為準。
「甲死亡逾 20 年」不代表不動產立即歸國有或立即進入標售程序。仍須依序經過逾期未辦繼承登記的公告、列冊管理及移請標售等法定程序。
解題方法：依時間順序整理程序
一、地政機關公告並列冊管理
土地或已登記建築改良物自繼承開始之日起，逾 1 年仍未辦理繼承登記，經直轄市或縣（市）地政機關查明後，應公告繼承人於 3 個月內聲請登記，並以書面通知繼承人。
公告期滿仍未聲請繼承登記者，地政機關得列冊管理。列冊管理期間為 15 年。
二、列冊管理期滿後移請標售
列冊管理 15 年期滿，繼承人仍未聲請登記者，地政機關應書面通知繼承人，並將不動產清冊移請國有財產署公開標售。
因此，本題的核心時間節點是：
甲死亡已逾 20 年，只表示可能已達移請標售的時間條件；實際上仍須確認前述公告、通知及 15 年列冊管理程序均已完成。
三、國有財產署公告標售及處理標售結果
國有財產署受移送後，依《逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點》辦理公開標售，並於標售前公告。繼承人如在標售程序中辦妥繼承登記，登記機關通知後應停止標售程序。