113 原住民特考四等 地政 土地利用概要 考古題詳解

核心觀念

本題考《都市計畫法》使用分區的劃設目的與原則，重點是住宅區、商業區、工業區各自服務的都市功能，以及相應的環境保護與使用管制。以下以命題當年（民國113年）法規為準。

依《都市計畫法》第32條，都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況劃定其他使用區或特定專用區；各使用區也得視實際需要再予劃分，分別施以不同程度的使用管制。第34條至第36條分別規定住宅區、商業區與工業區的劃定目的及使用原則。

解題方法

依序掌握「劃定目的」與「使用不得妨礙的核心利益」，再分別說明住宅、商業、工業三種使用區，並補充工業區對具有危險性及公害工廠的特別要求。

各使用區劃設原則

一、住宅區——保障居住環境

住宅區為保護居住環境而劃定。區內土地及建築物的使用，不得有礙居住的寧靜、安全及衛生。因此，劃設住宅區時，應維護適宜居住的環境，避免與會妨礙居住品質的使用不當混雜。

二、商業區——促進商業發展

核心觀念

本題考《實施國土計畫管制所受損失補償辦法》第三條對「既有合法可建築用地」的定義。判斷重點是土地在國土計畫法實施土地使用管制前後，分別符合哪一類法定使用地；不能只因土地上已有建物，就認定為既有合法可建築用地。

以下以命題當年（民國113年）法規為準。

解題方法

依第三條分成兩個時點、兩類土地列舉作答：

1. 國土計畫法實施土地使用管制前：看是否符合原《區域計畫法》規定的特定用地。
2. 國土計畫法實施土地使用管制後：看是否符合《國土計畫法》規定的可建築用地。
3. 同條並將「非可建築用地」界定為：前述第二類所列使用地以外的其他使用地類別。

法定範圍

依《實施國土計畫管制所受損失補償辦法》第三條，既有合法可建築用地包括：

一、國土計畫法實施土地使用管制前

符合原《區域計畫法》規定的下列用地：

• 甲種建築用地
• 乙種建築用地
• 丙種建築用地
• 丁種建築用地
• 窯業用地
• 鹽業用地
• 礦業用地
• 交通用地
• 遊憩用地
• 殯葬用地
• 得為建築使用的特定目的事業用地

二、國土計畫法實施土地使用管制後

核心觀念

本題考《市地重劃實施辦法》第14條及其附件一所列的預估平均負擔比率公式。重劃計畫書須分別估算：

1. 公共設施用地平均負擔比率：以共同負擔公共設施用地面積，扣除可抵充的既有土地後，除以重劃區總面積扣除同一批抵充土地後的面積。
2. 費用平均負擔比率：以工程費、重劃費及貸款利息總額，除以重劃後平均地價乘以扣除抵充土地後的面積。

以下以命題當年（民國113年）法規為準。

解題方法與公式

令：

• $P$＝公共設施用地負擔總面積
• $A$＝重劃區總面積
• $D$＝重劃前原公有道路、溝渠、河川及未登記地面積
• $E$＝工程費總額
• $R$＝重劃費總額
• $I$＝貸款利息總額
• $\bar{V}$＝重劃後平均地價

先辨認分子、分母都要扣除同一項抵充土地面積 $D$，再分別代入面積公式及費用公式。

一、預估公共設施用地平均負擔比率

即以扣除原公有道路、溝渠、河川及未登記地後，土地所有權人共同負擔的公共設施用地面積，除以重劃區扣除上述抵充土地後的總面積。

二、預估費用平均負擔比率

核心觀念

本題考《區段徵收實施辦法》第 42 條，重點是區段徵收完成財務結算後，需用土地人應於期限內撰寫成果報告，完整呈現徵收的緣起、辦理過程、財務收支與實施效益，並供中央主管機關備查。

**以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。**成果報告期限為完成財務結算後 3 個月內，並應報請中央主管機關備查。

解題方法

依第 42 條逐項整理，可分成四個部分：基本背景、執行經過、結算與成效、檢附資料。其中「辦理經過」所列事項較多，作答時應完整列舉，尤其不可漏掉農業專用區土地配售情形。

成果報告應記載事項及資料

一、緣起：說明辦理區段徵收的背景、原因及目的。

二、事業計畫概述：交代事業計畫內容與主要規劃方向。

三、徵收範圍、土地權屬及其面積：說明徵收範圍、土地權屬狀況與面積等基本資料。

四、辦理經過，包括：

1. 計畫書撰製及審核。
2. 公告、通知及異議處理。
3. 各項補償費發放情形。
4. 抵價地申請、核定及分配。
5. 拆遷戶安置計畫執行情形。
6. 管理機關領回土地分配情形。