109 地方特考三等 地政 不動產估價 考古題詳解

核心觀念

本題考「大量估價」如何在查估效率與宗地個別差異之間取得平衡，並比較現行「區段地價法」與「基準地估價制度」。

大量估價係在一定價格日期，對大量土地以一致的資料、程序及估價模型查估價格。它與逐宗委託估價不同，必須兼顧作業效率、估價一致性及個別土地差異。現行公告地價、公告土地現值查估以區段為單位估計；基準地制度則先精估代表性宗地，再以其作為價格控制點，推估周邊土地。

以命題當年（民國 109 年）法規為準，主要依據包括《平均地權條例》、《地價調查估計規則》、《不動產估價技術規則》及《地價基準地選定及查估要點》。公告地價為地價稅課徵依據之一，公告土地現值則供土地增值稅及徵收補償等用途參考。基準地制度在當時是精進地價查估的推動方向，不能將之寫成已全面取代現行制度。

解題方法

作答可依序說明：先交代現行區段地價法的程序與計價方式，再說明基準地如何選定及估價，最後比較兩者在資料品質、個別差異、作業效率與公平性上的效果。

一、現行課稅地價查估：區段地價法

依《地價調查估計規則》第 3 條及第 18 條，地方地政機關蒐集基本圖籍及地價實例，調查影響地價因素，實地勘查並劃分地價區段。劃分時斟酌土地使用管制、交通運輸、自然條件、公共建設、土地利用現況、工商活動及發展趨勢等因素，將地價相近、地段相連、情況相同或相近的土地劃為同一區段。

各區段地價依有無實例分別估計：

1. 有買賣或收益實例的區段：先將實例土地正常單價調整至估價基準日，再取中位數作為區段地價。實例數為奇數時取中間值，為偶數時取中間二值平均；只有一筆實例時，以該筆單價為中位數。
2. 無買賣及收益實例的區段：原則上選取鄰近或適當地區中，使用分區或編定用地相同，且已估出區段地價的兩個以上區段作為基準地價區段，再依區域因素評價基準及價格形成因素相近程度修正推估。無法找到相同使用分區或編定用地時，得參酌使用性質類似或其他區段修正。

完成區段地價後，除繁榮街道路線價區段依相關原則計算外，其他區段以區段地價作為宗地單位地價。宗地跨越二個以上區段時，按各區段面積加權平均：

$$宗地單位地價 = \frac{\sum（各區段面積\times各區段地價）}{宗地面積}$$

因此，現行制度的基本特徵是先將土地分區，再以區段價格代表區段內宗地價格，具有大量、快速查估的優點；其估價精度則受區段劃分、實例代表性及區段內宗地差異所影響。

二、基準地估價制度

基準地是地政機關在一定範圍內選定、具代表性的土地，估計其特定價格日期的正常價格，作為地價衡量與比較的控制點。依《地價基準地選定及查估要點》，基準地原則上按近價區段分布設點，並以能代表當地地價特性為選定原則；制度設計重視對同一宗地定期查估，使價格比較具有連續性。

基準地選定後，依《不動產估價技術規則》及相關要點進行估價，蒐集比較實例並考量收益、土地開發等適用資料，採適當估價方法查估基準地正常價格。查估者並非直接以該價格代表附近每一宗土地，而是以基準地為價格起點，依目標宗地與基準地在土地使用管制、區位、道路條件、地形、面積、形狀及其他個別因素上的差異，進行比較與調整，推估各宗地價格。

其大量估價邏輯可概括為：

$$目標宗地推估價格 = 基準地價格 \times 區域因素調整 \times 個別因素調整$$

核心觀念

本題考查不動產估價的估價範圍，以及公告地價查估究竟採取獨立估價或部分估價；並進一步測試土地與地上建物的價格是否應混為一談。

• 獨立估價：以估價標的本身作為估價對象，單獨評估其價格，不將其他不動產或權利的價值併入。
• 部分估價：對一宗不動產中的一部分進行估價，例如只估土地而不估地上建物，或只估建物而不估基地。

公告地價是直轄市、縣（市）政府辦理規定地價時，對土地評定的地價。依命題當年《平均地權條例》及其相關規定，公告地價查估以宗地地價為單位，應就土地個別評定；在估價概念上，屬於以土地為估價標的的部分估價，不是把土地與地上建物合併計價。

本題涉及法規，以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

先辨明估價的標的範圍：公告地價評定的是土地本身，而非土地及其上建物合計的價格。因此，地上建物樓層不同，不能直接作為公告地價必然不同或相同的判斷依據。

再依宗地地價的查估原則，檢視兩筆土地的區位、地形、地勢、臨路條件、使用現況及其他影響土地價格的因素。題目已說兩基地位於同一地價區段且彼此毗鄰，表示其區位條件相近；但「同一地價區段」不等於每一宗土地的個別條件必然完全相同，仍須按宗地條件評定。

三樓與四樓透天住宅的公告地價是否相同

核心觀念

本題考兩部法規中的「市場性」與「市價」概念，重點是先依《不動產估價技術規則》辨認哪些估計價格以具有市場性的標的不動產為前提，再比較《土地徵收補償市價查估辦法》的市價定義，並說明實價登錄資料在市價查估中的用途。

以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。《不動產估價技術規則》相關價格種類定義及《土地徵收補償市價查估辦法》的市價定義，現行規定與命題時的核心內容相同。

解題方法

一、具市場性的價格種類

《不動產估價技術規則》第 2 條將估計價格分為正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格。判斷市場性時，直接看各款定義是否以「具有市場性之不動產」為前提：

• 正常價格：具有市場性的標的，在有意願且謹慎的買賣雙方不受脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件下形成的合理價值。
• 限定價格：具有市場性的標的，在特定限定條件下形成的價值，例如將所有權以外的權利與所有權合併、合併不動產，或以違反經濟合理性的分割為前提。
• 特定價格：具有市場性的標的，基於特定條件形成的價值。
• 特殊價格：對不具市場性的標的所估計的價值。

因此，具市場性的價格種類是正常價格、限定價格及特定價格；特殊價格的定義明確指向不具市場性的標的。

二、市價的意義及其最接近的價格

《土地徵收補償市價查估辦法》第 2 條規定：「市價：指市場正常交易價格。」

這個定義與《不動產估價技術規則》的正常價格最接近，因為兩者都以正常市場交易情況所形成的價格為核心。但二者並非完全相同：

1. 規範目的不同：正常價格是一般不動產估價的價格種類；徵收補償市價則是土地徵收補償制度中的法定查估標準。

核心觀念

本題比較三種「地區劃分」概念：不動產個別估價所用的近鄰地區，地價調查估計所用的地價區段，以及基準地制度所用的近價區段。三者都藉由區域內土地或不動產的相似性來界定範圍，但適用制度、劃分目的與查估方式不同。

以下法條以命題當年（民國 109 年）法規為準。

一、近鄰地區

法源與意義：《不動產估價技術規則》第 2 條第 12 款規定，近鄰地區是指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高的地區。

近鄰地區用於不動產個別估價，尤其是比較法選取比較標的時。《不動產估價技術規則》第 12 條規定，比較實例應與勘估標的位於同一供需圈內的近鄰地區或類似地區。比較標的與勘估標的若位於同一近鄰地區，區域條件通常較接近；若位於不同近鄰地區，則須分析兩地區區域因素差異，必要時進行區域因素調整。

二、地價區段

法源與意義：《地價調查估計規則》第 18 條規定，劃分地價區段時，應以鄉（鎮、市、區）為單位實地勘查，斟酌地價差異、土地使用管制、交通運輸、自然條件、公共建設、土地利用現況及其他影響地價因素，將地價相近、地段相連、情況相同或相近的土地劃為同一地價區段。

地價區段供政府辦理地價調查估計使用。《地價調查估計規則》第 3 條列明地價調查估計程序，包括劃分地價區段、估計區段地價及計算宗地單位地價。依同規則第 21 條，有買賣或收益實例的區段，以調整至估價基準日的實例土地正常單價中位數作為區段地價；沒有實例的區段，則依規定選取基準地價區段，考量價格形成因素的相近程度修正估計。

三、近價區段

**法源與意義：**近價區段規定於《地價基準地選定及查估要點》。依該要點第 4 點，基準地選定及查估程序包括劃分近價區段、選定基準地及查估基準地地價；