109 地方特考三等 地政 土地登記 考古題詳解

核心觀念與法源

本題分三層作答：先說明登記機關實質（依法）審查的內容與義務，再列出登記公信力的適用要件，最後說明實質審查與公信力如何相互支撐。

**以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。**主要法源為土地法第 43 條、第 55 條、第 68 條，民法第 758 條、第 759 條之 1，以及土地登記規則第 57 條。民法第 759 條之 1 於民國 98 年增訂後，已明定登記權利的推定力及善意第三人信賴登記取得權利的保護。

一、實質（依法）審查主義的特色與義務

實質審查，是指登記機關受理登記申請時，除了確認申請程序及書件是否符合法定要求，也須依法審查申請所表彰的物權變動是否合法、真實。其特色如下：

1. 兼具程序審查與實體審查 登記機關須確認申請人、申請書及應備文件等程序事項，也須審查權利變動原因與相關事實，並判斷是否符合法令規定。實質審查並非對所有事實無限制地調查，而是依法律及登記規則，就申請案件及其證明文件依法審查。

2. 審查標的不只書件形式，也包括權利變動的合法性 登記機關須核對申請內容與登記資料，並審查權利變動原因、申請人資格及相關法律關係，判斷是否違反強制或禁止規定，或有其他依法不得登記的情形。

3. 有瑕疵時應依法處理，不得逕予登記 依土地法第 55 條及土地登記規則第 57 條，案件有依法不應登記或當事人間權利關係有爭執等法定情形時，登記機關應依法通知補正、駁回或作成相應處理，並說明理由及法令依據。

4. 登記錯誤致損害，依法負賠償責任 土地法第 68 條規定，因登記錯誤、遺漏或虛偽致生損害者，原則上由地政機關負損害賠償責任；但地政機關證明損害原因應歸責於受害人時，不在此限。這項責任反映登記機關須依法履行審查及登記職務。

二、登記公信力的意義與構成要件

土地法第 43 條規定，依土地法所為的登記有絕對效力。民法第 759 條之 1 則規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；因信賴不動產登記而以法律行為完成物權變動登記者，其效力受法律保護。

登記公信力的核心，是在一定條件下保護信賴登記、依法取得物權的善意第三人，使其不因原登記與真實權利關係不一致而失去取得的權利。其要件如下：

1. 登記內容涉及物權，且原登記與實體權利關係不符 必須有物權登記不實，例如登記名義人並非真正權利人，或其權利內容與實際權利關係不一致。登記不實的原因，無論出於當事人、第三人或登記機關，原則上均非所問。 土地形狀、面積、編定種類等標示事項不實，屬於標示登記問題，不是本題所稱物權登記公信力的典型適用範圍。

核心觀念

本題考《土地法》第 68 條第 1 項的登記虛偽，以及地政機關的賠償責任與請求權行使。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

《土地法》第 68 條第 1 項規定，因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任；但地政機關證明損害原因應歸責於受害人時，不在此限。同條第 2 項並規定，賠償不得超過受損害時的價值。

《土地登記規則》第 13 條所稱「登記錯誤」，是登記事項與登記原因證明文件內容不符；「遺漏」則是應登記事項而漏未登記。「虛偽」與二者不同，重點在登記內容與真正權利關係不符。

解題方法

依序判斷三件事：登記是否虛偽、真正權利人是否因而受損、損害原因是否可歸責於受害人。第三人持偽造或變造文件造成不實登記，並不當然使地政機關免責；仍須檢視受害人是否有可歸責事由。

一、登記「虛偽」的意涵

登記虛偽，是指登記名義人與真正權利人不符，或登記內容與真正權利關係不一致。常見情形是登記原因證明文件遭詐欺、偽造或變造，登記機關據以完成登記。

例如，第三人冒充真正所有權人，持偽造的身分或權利證明文件申請移轉登記，登記簿雖依申請文件記載，登記結果卻與實際權利關係不符，即屬虛偽登記。

二、地政機關應負何種賠償責任

就題示情形，若真正權利人因虛偽登記而受有損害，且損害原因不可歸責於該受害人，地政機關原則上應依《土地法》第 68 條負損害賠償責任。

此責任不以登記人員有故意或過失為必要。最高法院民事大法庭 110 年度台上大字第 3017 號裁定於民國 112 年明確指出，除非地政機關證明登記不實的原因應歸責於受害人，否則即應負責。第三人的偽造、變造行為本身，不是地政機關免責的理由。

核心觀念

本題考《土地法》第 12 條第 2 項的浮覆地回復所有權、《土地登記規則》第 34 條的一般申請文件，以及同規則第 7 條對已登記權利塗銷的限制。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

私有土地因天然變遷成為湖澤或可通運水道時，所有權依法視為消滅；土地回復原狀，且原所有權人證明為其原有土地者，原所有權即回復。回復登記是將土地登記簿記載調整為符合回復後的權利狀態。

解題方法與應備文件

先依一般登記規定列出申請文件，再補上浮覆地案件所需的複丈及原權利證明。土地登記規則第 34 條規定的基本文件包括：

1. 登記申請書：依規定格式填寫。
2. 登記原因證明文件：證明土地浮覆並回復原狀，以及申請人為原所有權人。
3. 原所有權證明文件：例如原土地所有權狀或登記簿謄本，證明該地原屬甲所有。
4. 土地複丈結果通知書：申請土地複丈，以確認浮覆土地位置、範圍及面積，並據複丈結果辦理回復登記。
5. 申請人身分證明文件：如國民身分證、戶口名簿或戶籍謄本。
6. 其他依法應提出的文件：例如由代理人申辦時的委託書；申請人為繼承人時，並應提出足以證明繼承關係及申請資格的文件。

核心觀念

本題考查「註記登記」的意義與功能，以及「徵收公告註記」究竟是行政處分，還是行政機關所為的事實行為；救濟方式則須依其法律性質分別判斷。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

土地法及土地登記規則未明文定義「註記登記」。依內政部訂頒的登記原因標準用語，註記登記是指在土地登記簿的標示部、所有權部或他項權利部之「其他登記事項」欄內註記資料，或將該註記塗銷。

註記登記的目的，在於將與土地有關的資訊登載於登記簿，保障人民財產權，並藉公開揭露相關資料，使權利人、交易相對人及登記機關得以知悉，以維護交易安全、便利後續登記作業。註記內容雖通常不直接發生不動產權利取得、設定、喪失或變更的效力，但仍可能影響權利人的權利行使；因此，不能僅因登記名稱是「註記」，就一概認為不生任何實際影響。

解題方法

作答時先說明註記登記的登載位置與內容，再交代其公示、提醒與維護交易安全的功能。接著判斷徵收公告註記的法律性質：徵收公告所生的法律效果，源自徵收主管機關作成的徵收行政處分；地政機關將公告日期、文號等資料註記於登記簿，通常只是表明徵收事實的行政行為，性質上屬於事實行為（觀念通知），不是行政處分。

救濟時須依此區分：不能直接把註記當作行政處分提起訴願；若爭執徵收是否合法，應對徵收行政處分循行政救濟程序處理。若爭執的是註記本身違法，則應依註記造成的侵害及機關後續處置，選擇適當的救濟途徑。

徵收公告註記的法律性質

徵收公告註記，係登記機關依徵收主管機關的通知或囑託，在被徵收土地登記簿上記載徵收公告日期、文號等資料。通說認為，該註記是依附於徵收行政處分，作用在於表明土地已納入徵收計畫的事實；徵收所生的法律效果並非由註記本身創設。

因此，徵收公告註記原則上屬於行政機關所為的事實行為（觀念通知），而非行政處分。註記雖可能影響所有權人的權利行使，仍須分辨其效果究竟來自徵收處分，還是來自註記本身，不能只以實際上受有影響，就直接認定註記是行政處分。

甲認為註記違法時的救濟

一、爭執徵收本身違法