111 地方特考三等 地政 土地登記 考古題詳解

本題以命題當年（民國 111 年）之法規與實務見解為準進行解析（相關條文至今未有重大實質變更）。

---

核心觀念

1. 登記原因「註記」之意義： 依內政部訂頒之「登記原因標準用語」，「註記」係指：「土地或建物登記簿標示部、所有權部或他項權利部之其他登記事項欄，就涉及土地或建物之相關事項予以記載，以供查考或提醒注意之登記。」其目的在於補足登記事項之公示機能，記載法規要求揭露之特定法律關係或事實狀態。
2. 法源依據： 考查《土地登記規則》中明文規定應（或得）於登記簿相關欄位辦理「註記」之具體條文，例如：

• 第 83 條之 1（區分所有建物專有部分與基地權利比例不符之註記）
• 第 118 條第 4 項（時效取得地上權審查無誤公告期間之註記）
• 第 136 條第 2 項（限制登記後重複囑託之併案註記）

3. 註記之法律性質： 從行政法及土地法學理審視，區分「行政處分」與「事實行為（觀念通知）」。判斷標準在於該註記是否直接對外發生法律效果（創設、變更、消滅權利，或實質限制人民之處分自由）。

---

解題方法

本題屬標準的三段式法科申論題，答題架構應嚴謹切合題旨：

1. 第一層次（意義闡述）：精確引述內政部「登記原因標準用語」對註記之定義，並說明其在登記簿上登載之欄位（各部之「其他登記事項欄」）與功能（公示、供查考、警示交易安全）。
2. 第二層次（條文舉例）：從《土地登記規則》挑選條文要件明確、且實務常見的 3 項註記規定，精準寫出條號與規定主旨。建議分別選取涉及「標示部管制公示」、「程序中異議公告警示」、「限制登記重複囑託排隊」等不同面向之條文，展現法條廣度。
3. 第三層次（法律性質剖析）：

• 採「原則／例外」架構論述。
• 原則上：多數註記僅為事實登載與資訊揭露，不直接創設或限制實體權利，屬公法上「事實行為（觀念通知）」。
• 例外上：若該註記實質產生規制效力（如阻礙處分、限制貸款、影響財產權行使），依最高行政法院實務見解，應定性為實質之「行政處分」，容許相對人提起行政爭訟。
• 同時針對所列舉之 3 項規定逐一評價其具體性質。

---

選項分析

本題為申論題型，無選項。核心子題之爭點結構解析如下：

• 子題一（註記意義）之評析： 考生不可僅以白話文答「做記號」，必須明確點出「登記原因標準用語」之法定定義，並點出記載位置為「其他登記事項欄」，目的為「供查考或提醒注意」。
• 子題二（三項規定舉隅）之評析： 條文必須出自《土地登記規則》，不可誤舉《平均地權條例》（如申報地價註記）或《土地稅法》（自用住宅註記）。最佳舉例條文包括第 83 條之 1、第 118 條第 4 項、第 136 條第 2 項，法條內文皆直接出現「註記」字樣，無爭議空間。
• 子題三（法律性質）之評析： 若僅答「事實行為」會失分於深度不足。行政法學與地政行政實務對「註記」的救濟爭訟歷來見解深刻，必須將「原則（觀念通知）」與「例外（具有規制效力之行政處分）」併陳，並落實到所舉 3 條規定的具體檢驗。

---

解題技巧

1. 條文挑選技巧： 《土地登記規則》帶有註記的條文不少，挑選時以「條號好記、法效清晰」為原則：

• 時效取得地上權（第 118 條第 4 項）：公告期間審查無誤之註記，典型的事實公告。
• 限制登記重複囑託（第 136 條第 2 項）：併案註記，典型排隊供法院調卷之查考。
• 區分所有建物比例不符（第 83 條之 1）：物權專有共用比例異常之揭示。

2. 法律性質論述口訣： 「原則事實行為、例外行政處分；

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準（土地法第 68 條迄今未作實質修正，現行法規範精神亦同）。

---

核心觀念

本題核心在於探討土地法第 68 條地政機關登記損害賠償責任中「登記」之實質內涵與客觀適用範圍。

1. 法規範依據：

• 土地法第 68 條第 1 項：因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。此為國家賠償法第 2 條之特別規定，採「無過失責任」或「推定過失責任」之特別賠償制度，旨在貫徹土地法第 43 條登記之絕對效力（公信力），保護善意第三人之交易安全與真正權利人之財產權。
• 土地法第 37 條第 1 項：土地登記謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。
• 土地登記規則第 2 條：土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記及其他依法所為之登記。
• 土地登記規則第 13 條：定義登記錯誤（登記事項與登記原因證明文件所載內容不符）與登記遺漏（應登記事項漏未登載）。

2. 爭點核心： 土地法第 68 條所指之「登記」，是否僅限於物權之變動（權利登記）？是否包含土地總登記？是否及於標示部之登記？限制登記與地價登記是否包含在內？地政機關單純核發「土地登記謄本」錯誤是否屬於本條之「登記」？

---

解題方法

本題採**「立法體系 $\rightarrow$ 司法解釋 $\rightarrow$ 實務與學說見解分類」**之三層次展開論述：

1. 界定權威解釋：以司法院釋字第 214 號解釋為基石，確立土地法第 68 條之登記涵蓋「土地總登記」與「土地權利變更登記」。
2. 依土地登記簿之結構剖析登記內涵：按「標示部」、「所有權部」、「他項權利部」及限制登記逐一論述其適用性，說明不論權利登記或標示登記皆屬之。
3. 區辨排除範圍（邊界釐清）：將「登記簿本身之登記」與「登記謄本之核發」、「地價作業」等周邊行政作業予以嚴格區隔，確立本條適用之界限。

---

選項分析

本題為申論題，非選擇題。針對本題涉及之各項登記事項類型，逐項剖析其是否屬於土地法第 68 條「登記」範圍：

1. 土地總登記：

• 屬本條登記範圍。早期見解（司法院院字第 1919 號解釋）曾認不適用於總登記；惟司法院釋字第 214 號解釋已明確變更見解，指出土地總登記之登記事項如有錯誤、遺漏或虛偽，致受損害者，亦包括在內。

2. 土地權利變更登記（所有權部、他項權利部登記）：

• 屬本條登記範圍。包括不動產物權之設定、移轉、變更、塗銷等登記，此為貫徹土地法第 43 條公信力保護交易安全之核心。

3. 土地標示部登記（標示登記、地籍圖重測與複丈成果登載）：

• 屬本條登記範圍。司法實務（如最高法院 76 年台上字第 2163 號判決）認為，土地法第 68 條所謂登記錯誤，非以權利登記為限，土地標示部之記載（如面積、地號、地目等）登載錯誤、遺漏致人民受損害者，亦有適用。地籍圖重測、土地分割複丈將成果登載於登記簿之錯誤，均屬登記行為之延伸。

4. 限制登記及其他依法所為之登記：

• 屬本條登記範圍。預告登記、查封登記、假扣押登記、假處分登記、破產登記等限制登記，登記機關漏未登記或錯誤登載，直接影響權利人之處分限制或受償權益，屬於土地登記規則第 2 條所指「其他依法所為之登記」，適用土地法第 68 條。

5. 核發土地登記謄本、地籍圖謄本之錯誤：

• 不屬本條登記範圍。司法實務多數見解（如最高法院 73 年台上字第 3938 號判決）認為，核發謄本僅屬公文書之抄錄或列印，並非登記簿原本之「登記行為」。若登記簿記載無誤，僅地政人員於謄本列印、抄錄時發生疏失，人民因此受損害，地政機關應依「國家賠償法第 2 條第 2 項」（過失責任）負損害賠償責任，而非依土地法第 68 條負無過失損害賠償責任。

6. 地價登記與公法上之價值查估：

• 原則上不屬本條登記範圍。公告現值、公告地價之編造與評定係公法上稅捐稽徵或徵收補償之標準作業，非屬不動產私權得喪變更之登記行為，不適用土地法第 68 條。

---

試題完整申述

一、土地法第 68 條之立法意旨與規範功能

土地法第 68 條規定地政機關因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者應負賠償責任。

核心觀念

本題測驗《土地登記規則》中關於「更名登記」之法定事由、主體要件及申請人之規範。 本題解題以命題當年（民國 111 年）法規為準；現行《土地登記規則》相關條文規範一致，未有變更。

本題涉及之核心法條與法理定義如下：

1. 更名登記之本質（主體同一性原則）：更名登記係指土地權利登記後，權利主體並未發生變更，僅其對外表彰之「姓名」（自然人）或「名稱」（法人等）於登記事實發生後有所變更，為使登記簿記載與實際名義相符所為之登記。此與權利主體變更之「所有權移轉登記」、登記事項自始發生錯誤遺漏之「更正登記」、以及代表人更換之「管理者變更登記」，具有本質上之區別。
2. 《土地登記規則》第 149 條：

• 第 1 項：「土地權利登記後，權利人之姓名或名稱有變更者，應申請更名登記。」
• 第 2 項：「前項登記，得由權利人單獨申請。」
• 第 3 項：「法人因合併而消滅，其在未辦理法人合併變更登記前，經核准更名者，得由合併後存續或新設之法人，檢具核准更名及合併證明文件，就消滅法人之土地權利，申請更名登記及所有權移轉登記。」

3. 《土地登記規則》第 27 條第 13 款：「下列登記由權利人或登記名義人單獨申請之：……十三、更名或住址變更登記。」

---

解題方法

本題題幹引述《土地登記規則》第 149 條前段後以「……」帶過，並要求「舉出 2 項關於得申請更名登記之情形，說明其內容，並說明於各該更名登記之情形，其申請人為何人」。

解題切入點應完全回歸《土地登記規則》第 149 條之體系架構：

1. 法規條文對應：第 149 條全文分為三項，扣除第 2 項之程序規定，實體上規定的更名登記情形恰為兩項：

• 第一項之「一般權利人姓名或名稱變更之更名登記」（原則情形）。
• 第三項之「消滅法人於合併前經核准更名之更名登記」（特殊例外情形）。

2. 作答結構鋪陳：分段列出兩大情形，每一情形均精確拆解為「法定事由與內容」及「申請人」兩大核心子項，並引證《土地登記規則》第 27 條第 13 款以強化單獨申請之法源基礎，使作答具備法學論述之完整深度。

---

選項分析

本題為國家考試申論題（非選擇題，無個別選項），針對題旨要求之兩項法定情形及其申請人，逐項進行法理與實務分析如下：

1. 情形一：一般權利人姓名或名稱變更（《土地登記規則》第 149 條第 1 項）

• 內容分析：土地權利於登記完竣後，權利人之姓名（自然人）或名稱（法人、寺廟、商號等）在事後發生合法變更。例如：自然人依《姓名條例》改名、外國人取用中文姓名；法人依《公司法》或相關法規向主管機關辦竣公司名稱變更登記。此種情形權利主體自始同一，僅形式表彰符號變更。
• 申請人分析：依《土地登記規則》第 149 條第 2 項及第 27 條第 13 款規定，得由「權利人（即登記名義人）」單獨申請，無須義務人會同。

2. 情形二：消滅法人經核准更名（《土地登記規則》第 149 條第 3 項）

• 內容分析：法人因合併而歸於消滅，該消滅法人在尚未向主管機關辦妥法人合併變更登記前，若其法人名稱已先行獲主管機關核准更名，將導致原土地登記簿記載之消滅法人名稱，與主管機關核准

核心觀念

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準（相關法條迄今無重大修正，持續適用）。本題旨在測驗土地買賣移轉登記進行中，登記義務人死亡時之法律效果與登記程序銜接，核心涉及下列實體法與程序法規定：

1. 民法第 759 條與第 1148 條（繼承之物權變動與概括承受）： 因繼承於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上之一切權利、義務（含履行契約之義務）。
2. 民法第 95 條第 2 項（意思表示發出後死亡之效力）： 表意人於發出通知後死亡或喪失行為能力者，其意思表示不因之失其效力。
3. 土地登記規則第 102 條（義務人死亡之單獨申請特別規定）： 土地權利移轉、設定，依法須申報土地移轉現值者，於申報土地移轉現值後，如義務人死亡，得僅由權利人單獨申請登記。但義務人之繼承人得提出異議（第 1 項）。前項申請登記，應提出義務人之繼承人業已依法申報遺產稅之證明文件（第 2 項）。此為民法第 759 條之特別例外程序，免先辦理繼承登記。
4. 土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款（私權爭執之駁回）： 登記之權利人、義務人或其利害關係人對登記之權利關係有爭執時，登記機關應以書面敘明理由駁回登記之申請。
5. 遺產及贈與稅法第 8 條第 1 項及第 42 條（稅捐稽徵之防弊保全）： 遺產稅未繳清前，不得辦理移轉登記；地政機關辦理移轉登記時，應查驗遺產稅繳清證明書等證明文件。

---

解題方法

題目設定「2 人並已著手辦理土地所有權移轉事宜；然而，嗣於土地所有權移轉登記完畢前，發生甲因故死亡之情事」。

在土地登記實務流程中，「著手辦理土地所有權移轉事宜」至「土地所有權移轉登記完畢前」，在行政程序上區分為不同進程階段。解題切入點應採程序進程分期論述法，區分甲死亡之時點為：

1. 已向登記機關送件申請登記，於審查完竣「登記完畢前」死亡。
2. 已申報土地移轉現值，但「尚未向登記機關送件申請登記前」死亡。
3. 僅簽訂買賣契約，尚未申報土地移轉現值即死亡。

透過不同階段的法律性質差異，逐層分析乙應如何辦理登記始能合法取得 A 地所有權。

---

選項分析（各情境申辦程序之深度分析）

本題為申論試題，題幹並未設定客觀選擇題選項，以下針對「著手辦理」所涉之三種實務進程情境逐一深度分析：

情境一：雙方已向地政事務所提出登記申請，於「登記完畢前」甲死亡

• 法律效果與登記程序： 甲生前與乙共同向地政事務所提出土地移轉登記申請，其讓與物權之合意及公法上申請登記之意思表示均已到達登記機關。依民法第 95 條第 2 項規定，其意思表示不因死亡而失其效力。
• 申辦方式： 依內政部實務函釋作業規範，登記機關應繼續依法審查辦理，無須命申請人撤回或先補辦繼承登記，地政機關得逕行辦竣登記為乙所有。登記完畢後，登記機關將移轉結果副知稅捐稽徵機關列管課徵遺產稅（甲未收受之買賣價金請求權屬遺產），以維稅收。
• 異議處理： 若甲之繼承人於登記完畢前提出異議（如爭執契約真正或所有權歸屬），因涉及私權爭執，登記機關應依土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款規定駁回登記申請，乙須另循民事訴訟救濟。

情境二：雙方「已申報土地移轉現值」，但在「提出登記申請前」甲死亡

• 法律效果與登記程序： 甲生前已配合向稅捐稽徵機關完成申報土地移轉現值，已具備移轉之對外公法意思表示。依土地登記規則第 102 條第 1 項規定，為達便民目的並貫徹被繼承人生前契約，乙得單獨向地政機關申請買賣所有權移轉登記，免先由甲之繼承人辦理繼承登記。