111 地方特考三等 地政 土地法規 考古題詳解

本解題以命題當年（民國 111 年）法規與實務見解為準。相關土地法、民法及耕地三七五減租條例之核心條文，現行法迄今未修正。

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核心觀念

1. 《耕地三七五減租條例》所稱「耕地」之認定標準：

• 依耕地三七五減租條例第 1 條及土地法第 106 條規定，耕地租用指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。
• 最高法院 88 年台上字第 1 號判例：在非都市土地使用編定前所訂立之租約，所謂農地係指原依土地法第 2 條編定之「田」、「旱」地目土地。日據時期承租時編定地目為「林」，光復後繼續承租未定期限，縱嗣後編定為「農牧用地」，如當事人未合意變更為耕地租佃，自始非屬耕地三七五減租條例所稱之耕地。

2. 不定期土地租賃之法律適用與終止事由：

• 民法一般租賃說：非屬三七五耕地租佃之一般土地租賃，依民法第 450 條第 2 項規定，未定期限者，各當事人得隨時終止契約（但有利於承租人之習慣者從其習慣，並應依同條第 3 項先期通知）。
• 土地法耕地租用說：若認其已轉為土地法第 106 條之耕地租用，則受土地法第 114 條法定列舉終止事由之限制。依土地法第 114 條第 2 款（承租人放棄耕作權利）及土地法第 115 條（承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作者，視為放棄耕作權利）。

3. 租賃物返還請求權之基礎：

• 租約終止後，出租人得依民法第 455 條（租賃物返還請求權）及民法第 767 條第 1 項前段（所有物返還請求權）請求承租人返還土地。

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解題方法

本題為典型之「租約定性與終止權行使」申論題，採兩階段階層論證法：

1. 第一階段（前階段定性）：排除《耕地三七五減租條例》之適用

• 從「租約成立時間點（編定前之日據時期）」與「原始租賃標的性質（地目為林）」切入，援引最高法院 88 年台上字第 1 號判例及司法院釋字第 347 號解釋意旨，論證 A 地自始不適用三七五條例。

2. 第二階段（後階段定性與終止）：適用《民法》或《土地法》之終止權檢驗

• 區分二種論述途徑：
• 途徑一（實務多數見解・民法一般租賃）：排除三七五條例後，回歸民法不定期租賃，甲得隨時終止租約。
• 途徑二（學說與土地法耕地租用）：若論及土地法耕地租用，則針對題目關鍵事實「零星分布果樹，疑未作農業使用」，涵攝土地法第 114 條第 2 款與第 115 條「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之法定終止要件。
• 最後導出請求返還土地之實體請求權基礎（民法第 455 條、第 767 條第 1 項前段）。

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本題爭點詳細剖析

一、A 地是否屬《耕地三七五減租條例》所定之「耕地」？

1. 耕地之定義與非都市土地之界定：

• 依耕地三七五減租條例第 1 條規定，耕地之租佃依該條例之規定；未規定者，依土地法及其他法律之規定。同法所稱耕地租用，依土地法第 106 條規定，指以自任耕作為目的，使用他人之農地。
• 依最高法院 88 年台上字第 1 號判例見解：所謂「農地」，在非都市土地固指農牧用地；但在非都市土地使用編定前所訂立之租約，則指原依土地法第 2 條編定之「田」、「旱」地目土地。

2. 本案事實涵攝：

• A 地租約係乙之先祖於「日據時期」承租，當時土地編定地目為「林」，性質上屬林地，非田、旱地目。
• 臺灣光復後雖繼續承租且未定期限，並於其後編定為山坡地保育區「農牧用地」，惟租賃契約成立於使用地編定之前，且甲、乙雙方（含乙之先祖）並未另行合意變更租約為耕地租佃。

本題解答以命題當年（民國 111 年）之法規為準（註：本題涉及之《平均地權條例》第 60 條規定迄今未修正）。

核心觀念

1. 法定十項公共設施用地列舉之拘束性： 依《平均地權條例》第 60 條第 1 項規定，實施市地重劃時得由土地所有權人共同負擔之公共設施用地，法律採正面列舉方式，嚴格限定為供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地。非屬此十項列舉範圍之公共設施用地，不得列為重劃共同負擔。
2. 受益付費原則（受益者負擔原則）之法文化： 《平均地權條例》第 60 條第 1 項前段明定：「...由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔...」。市地重劃之法理基礎在於土地因重劃獲得整體開發與環境改善之增值利益，故土地所有權人應就其「直接獲益」之公共設施負擔成本；若公共設施之功能屬於服務全體公眾、非僅由重劃區內地主受益者，不得全由重劃區內土地所有權人承擔，以符比例原則與實質公平。

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解題方法

本題為法規涵攝與爭點評析題型，應採取「形式法條列舉審查」結合「實質受益付費原則審查」之雙層架構切入：

1. 形式審查（文義界限）：對照系爭設施是否符合《平均地權條例》第 60 條第 1 項之十項公設法定項目。
2. 實質審查（受益層級）：審酌該設施究屬「區內直接受益之鄰里基層設施」，抑或屬「全公眾受益之全市性、區域性廣域設施」。
3. 逐項檢驗：針對甲所主張之「主要道路」、「大型公園」、「鄰里公園」、「兒童遊樂場」等四項設施，分別評析甲之主張是否有理。

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甲主張各項目之適法性評析

一、兒童遊樂場部分：甲之主張無理由

• 法條明文列舉：《平均地權條例》第 60 條第 1 項已明文將「兒童遊樂場」列為十項法定共同負擔項目之一。
• 符合受益原則：兒童遊樂場之規劃係專供重劃區內幼童及家庭日常休憩使用，屬於重劃區內部基層鄰里生活設施，重劃區內土地因該設施獲得直接利用價值之提升，由參加重劃地主共同負擔完全符合受益付費原則。市府列入共同負擔合法有據。

二、鄰里公園部分：甲之主張無理由

• 法條明文列舉：《平均地權條例》第 60 條第 1 項明列「鄰里公園」為法定十項公共設施用地之一。
• 符合受益原則：立法者於第 60 條特予限定為「鄰里」公園，正是考量其直接服務於該重劃社區之居民生活圈，受益對象具備地緣局限性，其地價增值與環境效益由重劃區內部承受，由地主共同負擔正當且合法。

三、大型公園部分：甲之主張有理由

• 違反法定列舉項目：《平均地權條例》第 60 條第 1 項明定之公園用地僅限於「鄰里公園」，並非所有公園皆得納入。基於法條正面列舉之拘束力，行政機關不得逾越法律授權將「大型公園（如都會公園、區域性綜合公園）」列為共同負擔。

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準進行解析。（現行土地稅法規定與 111 年一致，未再修正）。

核心觀念

本題核心在於測驗「非都市土地供公共設施使用移轉時免徵土地增值稅之修法沿革、要件與溯及適用」，以及「非都市土地非供編定用途使用（違規或農用）之稅法定性」：

1. 司法院釋字第 779 號解釋與土地稅法第 39 條修正：原土地稅法第 39 條第 2 項僅限依都市計畫法指定之公共設施保留地享有免徵土地增值稅優惠，經司法院釋字第 779 號解釋認定違反憲法第 7 條平等原則。立法院遂於民國 110 年 6 月 23 日增訂土地稅法第 39 條第 3 項（非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，且依法完成使用地編定，於未徵收前移轉者，免徵土地增值稅）及第 4 項（修正條文施行時，尚未核課確定之案件適用之）。
2. 土地現況定性與比例計算：

• 供縣道使用之 $\frac{1}{2}$ 面積：實質符合「供公共設施（交通）使用」之要件。
• 種植果樹之 $\frac{1}{2}$ 面積：編定為「交通用地」，縱使種植果樹，亦非屬土地稅法第 10 條第 1 項第 1 款及農業發展條例第 3 條第 10 款所定合法編定之「農業用地」（農牧用地等），不得主張土地稅法第 39 條之 2「農地農用不課徵土地增值稅」；且其未作公共設施使用，亦不符土地稅法第 39 條第 3 項免徵要件。

3. 法律不溯既往與「尚未核課確定」之救濟追溯：民國 108 年與民國 111 年移轉之案件，因跨越釋字第 779 號解釋公布日（108 年 7 月 5 日）及土地稅法修正日（110 年 6 月 23 日），適用法律及稅捐核課狀態不同。

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解題方法

本題應區分「A 地（108 年移轉）」與「B 地（111 年移轉）」兩大時點，並分別就土地內「供縣道使用之 $\frac{1}{2}$」與「種植果樹之 $\frac{1}{2}$」雙重使用現況進行檢驗：

一、土地使用現況之法定性分析（A、B 地共通適用）

1. 供縣道使用之 $\frac{1}{2}$ 部分：已開闢完成供公共設施使用，若取得需用土地人（公路主管機關）出具之證明文件，符合土地稅法第 39 條第 3 項之客體要件。
2. 種植果樹之 $\frac{1}{2}$ 部分：

• 該地使用地類別為「交通用地」，非屬「農牧用地」，不符合土地稅法第 10 條所稱農業用地範疇，無從依土地稅法第 39 條之 2 申請不課徵。
• 該部分未作為公共設施使用，亦不符免徵規定。故種植果樹之 $\frac{1}{2}$ 面積，一律應依法課徵土地增值稅。

二、A 地出售（民國 108 年 2 月 1 日）應否繳納之認定

1. 行為時法：甲於 108 年 2 月 1 日出售時，土地稅法第 39 條第 3 項尚未增訂，且釋字第 779 號解釋（108 年 7 月 5 日公布）尚未作成。依當時有效之法規，非都市土地並無免徵規定，故主管稽徵機關於申報時依法應就 A 地全數課徵土地增值稅。
2. 溯及適用判斷（土地稅法第 39 條第 4 項）：

• 若屬「已核課確定」案件：基於法律不溯既往原則及稅捐法律安定性，甲未能享受修法利益，A 地全數面積均應繳納土地增值稅。
• 若屬「尚未核課確定」案件（如行政救濟繫屬中）：依 110 年 6 月 23 日增訂之土地稅法第 39 條第 4 項，得溯及適用第 3 項規定。

核心觀念

本題以命題當年（民國 111 年）之法規及實務見解為基準，核心測驗土地徵收中「徵收核准案之失效」與「原土地所有權人之土地收回權」兩大爭點：

1. 徵收核准案失效之事由與範圍：

• 《土地法》第 233 條規定，徵收補償費應於公告期滿後 15 日內發給之。司法院院字第 2704 號、釋字第 110 號及第 516 號解釋確立「未依法定期限發給完竣者，徵收土地核准案應從此失其效力」。
• 地上改良物徵收未補償完竣，是否導致土地徵收案一併失效？依最高行政法院 91 年 10 月份庭長法官聯席會議決議，土地與改良物為獨立之不動產，除不可分或法令另有規定外，改良物徵收補償未完竣僅改良物徵收案失效，土地徵收核准案不因而併同失其效力。
• 「未依核准計畫開闢興設」並非徵收核准案法定當然失效之事由，僅生物權人得否行使收回權之問題。

2. 土地收回權之法源依據、要件與除斥期間：

• 法規適用過渡條款：民國 70 年間公告徵收之案件，依《土地徵收條例》第 61 條規定，其申請收回仍依施行前之規定辦理，故應適用行為時之《土地法》第 219 條。
• 除斥期間與起算：依《土地法》第 219 條第 1 項及司法院釋字第 534 號解釋，未依核准計畫使用者，應自補償發給完竣屆滿 1 年之次日起 5 年內（第 1 款），或自核准計畫期限屆滿之次日起算 5 年內（第 2 款）行使。收回權為公法上形成權，該 5 年期間為除斥期間，逾期權利即告消滅，不因事後需用土地人決定廢止計畫而復活。
• （立法動態提醒：司法院釋字第 763 號解釋宣告土地法未賦予主管機關主動通知義務違憲後，民國 110 年 12 月 8 日增訂《土地法》第 219 條之 1，明定主管機關應定期通知及公告，若未通知者收回權行使期間得延長至「計畫使用期限屆滿之次日起算 10 年內」。）

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解題方法

本題應採取「爭點二分法」切入，先區分徵收效力是否解消，再剖析收回權之行使要件與時效限制：

1. 第一子題（徵收案是否失效）：

• 將「A 地與建物」及「B 地與建物」分開檢驗。
• A 部分檢驗「補償費未發給完竣」之對象：土地補償已發放完竣，故 A 地徵收案未失效；地上建物未發放完竣，依司法院釋字第 110 號、第 516 號解釋，僅建物徵收案失其效力。
• B 部分檢驗「未開闢」之法律性質：補償費已全數發放，徵收程序合法完成，「未開闢興設」僅為收回權之事由，非徵收當然失效之原因，故 B 地及建物徵收案均有效。

2. 第二子題（甲、乙得否行使收回權）：

• 確定法源為《土地徵收條例》第 61 條準用舊《土地法》第 219 條。
• 檢視除斥期間：徵收發生於民國 70 年間，至民國 111 年已歷時逾 40 年。不論適用舊法 5 年除斥期間，或縱使考量增訂之《土地法》第 219 條之 1 所定 10 年期間，甲、乙之收回權早已因除斥期間經過而消滅。
• 需地機關決定廢止計畫不能阻斷除斥期間之消滅效果。

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選項分析

本題為申論試題，針對題示當事人甲、乙各自主張及法律關係逐項剖析如下：

一、徵收土地核准案之效力分析

(一) 甲之 A 地及地上建物徵收效力

1. 地上建物徵收案部分——失其效力： 依《土地法》第 233 條規定，徵收補償費應於公告期滿後 15 日內發給之；未於法定期限內發給完竣者，依司法院院字第 2704 號、釋字第 110 號及第 516 號解釋意旨，該徵收核准案應從此失其效力。題示 A 地地上建物未補償完竣，故建物之徵收核准案失其效力。
2. A 土地徵收案部分——並未失其效力： 依最高行政法院 91 年 10 月份庭長法官聯席會議決議意旨，法律規定改良物一併徵收（《土地法》第 215 條），目的在保護土地改良物所有人之權益並利工程推動。土地與建築改良物在民法上為各自獨立之不動產，需地機關未於法定期限發給改良物補償費，固致改良物徵收案失其效力；但土地補償費既已依法發給完竣，除有兩者不可分離等特別情事外，尚難僅因改良物徵收失效，即遽認土地徵收核准案亦併同失其效力。因此，A 土地徵收核准案並未失其效力。