113 地方特考三等 地政 土地法規（包括土地登記） 考古題詳解

核心觀念

**以命題當年（民國 113 年）法規為準。**本題重點在於區分「國營事業」與「公有土地」：判斷土地是否公有，應看土地所有權歸屬，不以事業是否由政府經營或持股為準；地價稅則依土地所有權及法定免稅條件判斷。

依土地法第 4 條及土地稅法第 7 條，公有土地分為：

1. 國有土地。
2. 直轄市有土地。
3. 縣（市）有土地。
4. 鄉、鎮（市）有土地。

因此，土地登記名義人若是具有獨立法人格的國營事業，土地原則上是該事業法人所有，不因國營事業具有公營性質，即成為國有土地或其他公有土地。例如台糖公司、中油公司等法人組織之國營事業，其名下土地不當然屬公有土地。

解題方法

採「先辨所有權屬，再判課稅效果」的順序：

1. **確認登記所有權人。**若土地登記為國家或地方自治團體所有，才屬公有土地；若登記為國營事業法人所有，原則上屬該法人所有。
2. **確認是否符合免稅條件。**土地稅法第 14 條規定，已規定地價之土地，除依法課徵田賦者外，應課徵地價稅；公有土地也不是一律免稅。
3. **套用公有土地稅率規定。**依土地稅法第 20 條，公有土地原則上按基本稅率徵收地價稅；只有「供公共使用」的公有土地，才免徵地價稅。

公有土地處分限制

依土地法第 25 條，直轄市或縣（市）政府對其所管公有土地，未經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分、設定負擔，或為超過十年期間的租賃。

核心觀念

本題考點是建物全部滅失後應辦理的登記，以及建物所有權人怠於申請時，土地所有權人能否代位申請。以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

建物因地震倒塌，已全部滅失時，應辦理的是建物消滅登記，也常稱建物滅失登記。這是將已不存在的建物自登記簿除去的登記；不是辦理所有權移轉登記。

解題方法

先判斷建物是否已達「全部滅失」。題目所述房屋因地震震垮而無法居住使用，且甲已他遷多年，乙也因此無法利用土地，依題意應認建物已全部滅失。若僅部分受損，仍可修復並供經濟或生活使用，則不能僅因暫時無法居住就認定全部滅失。

依《土地登記規則》第 31 條，建物全部滅失時，建物所有權人未於規定期限內申請消滅登記，得由土地所有權人或其他權利人代位申請；登記機關也得查明後逕為辦理。建物全部滅失屬客觀事實，登記機關辦理時仍須查明是否確已滅失。

本題乙是基地土地所有權人，甲多年未處理，符合由土地所有權人代位申請的規定。因此，乙雖不是房屋所有權人，仍得代位申請建物消滅登記。

代位申請登記的法定情形

依《土地登記規則》第 30 條，下列登記得代位申請：

核心觀念

本題考土地增值稅在特定土地移轉情形下，稅負如何處理：**「不課徵」是暫不核課，通常將增值留待後次移轉計算；「記存」則是先核定本次應納稅額，將稅額記帳遞延繳納。**兩者都不是免徵，後續仍可能發生稅負。

土地稅法第28條以已規定地價之土地所有權移轉，按土地漲價總數額課徵土地增值稅為原則。判斷特殊規定時，應區分本次移轉是否核算稅額，以及稅負由誰在何時負擔。以下以命題當年（民國113年）法規為準；相關制度於本題所涉部分並無須特別提醒的後續重要修正。

解題方法

依序掌握兩個問題：

1. 本次移轉有沒有核算土地增值稅？ 不課徵通常不在本次核課，原地價留待後續依法課稅時使用；記存則先核定本次稅額。

2. 後續如何處理？ 不課徵的土地於後次移轉時，通常以特別規定的原地價重新計算漲價總數額；記存的稅額則於法定時點由指定人繳納，並非等同重新核算前次稅額。

性質異同

不課徵是符合特定法定事由時，本次移轉不核課土地增值稅。它不是免稅或免徵；例如配偶贈與或農地移轉後再移轉，法律明定原地價如何認定，之前未課徵的漲價仍可能納入後次移轉的課稅計算。其效果可概括為稅負遞延，並可能使累進稅率效果延續至後次移轉。

記存則是本次土地移轉已核算應納土地增值稅，但基於都市更新、企業併購等政策，准予暫不繳納，將稅額記錄於特定土地或取得土地的主體名下，於法定時點再繳納。其核心是已核定稅額的繳納遞延，並非本次不計稅。

兩者相同處，在於本次均未立即以通常方式繳清土地增值稅，稅負具有遞延效果；不同處在於：不課徵通常未核算本次稅額，後次再依原地價等規定計算；記存已核算本次稅額，僅延後繳納。

適用時機

一、不課徵

1. 配偶相互贈與土地：依土地稅法第28條之2，得申請不課徵。受贈土地日後再移轉且依法應課稅時，以第一次不課徵前之原規定地價，或最近一次課徵土地增值稅時核定的申報移轉現值為原地價，計算土

核心觀念

題目要整理的是：公共事業需用土地人依法得請求徵收土地時，土地所有權人在哪些情形下，也能主動請求徵收，以及各種請求權的標的與要件。

以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。主要依據為《土地徵收條例》第 8 條、第 57 條，以及司法院釋字第 747 號解釋。

解題方法

依請求徵收的標的分類，可分為「殘餘部分一併徵收」、「穿越土地時請求徵收地上權」及「土地因穿越而不能相當使用時請求徵收土地所有權」三類。作答時分別說明適用情形、法定期間與請求效果。

一、殘餘土地或建築改良物一併徵收

《土地徵收條例》第 8 條規定，土地或建築改良物僅有一部分遭徵收，因而留下的殘餘部分符合下列情形之一，所有權人得申請一併徵收：

1. 徵收土地後，殘餘土地面積過小或形勢不整，致不能為相當使用。
2. 徵收建築改良物後，殘餘部分不能為相當使用。

申請人應於徵收公告之日起一年內，以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關申請；逾期不予受理。補償費發給完竣前，得以書面撤回申請。一併徵收的殘餘部分以現金補償。

本類請求權的重點，是徵收造成殘餘部分難以合理利用；不以整筆土地或整棟建物已完全不能使用為必要。

二、請求徵收穿越土地所需範圍的地上權

依《土地徵收條例》第 57 條第 1 項，需用土地人因興辦該條例第 3 條所定事業，須穿越私有土地上空或地下時，原則上先就所需空間範圍協議取得地上權；協議不成，得準用徵收規定取得地上權，並應選擇損害最少的處所及方法。