113 地方特考三等 地政 民法（包括總則、物權、親屬與繼承編） 考古題詳解
第 一 題25 分
A 將一筆土地通謀虛偽出售給 B，以隱瞞自己擁有該筆土地的事實，並在地政機關完成所有權移轉登記。但 B 卻在未取得 A 同意下，將該筆土地出售並讓與移轉登記給 C，而 C 並不知 A、B 間的通謀虛偽事實。問：C 能否取得土地所有權？
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核心觀念
本題涉及民法第 87 條通謀虛偽意思表示、民法第 759 條之 1 不動產登記推定力與善意取得，以及民法第 801 條、第 948 條動產善意取得規定是否得類推適用於不動產。
民法第 87 條第 1 項規定，表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效；但不得以其無效對抗善意第三人。因此，A、B 間買賣因通謀虛偽而無效，B 原則上未取得土地所有權。地政機關依該無效買賣所為的移轉登記，不能使 B 真正取得所有權。
民法第 759 條之 1 第 1 項規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；第 2 項規定，因信賴不動產登記而為物權變動登記的善意第三人，其變動不因原登記物權不實而受影響。這是登記公信力的規定。
解題方法
依序判斷「A、B 間物權變動是否有效」、「C 是否為受保護的善意第三人」，以及「民法第 759 條之 1 第 2 項是否適用」。
- A、B 間買賣無效，B 未取得所有權。 題目明示雙方通謀虛偽出售，依民法第 87 條第 1 項，買賣意思表示無效。B 雖已登記為所有權人，登記僅生權利推定效力，不能單憑登記使無效的物權變動變成有效。
第 二 題25 分
A 有一筆已登記的耕地。鄰居 B 在該耕地上蓋有一鐵皮屋工廠，A 雖知此事，但卻也未提出反對意思。10 年後，A 去世，A 的唯一繼承人女兒 C 起訴請求 B 拆除鐵皮屋。B 有無拒絕的可能？
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核心觀念：所有物返還請求權與越界建築
本題主要考民法第767條第1項的所有物返還請求權，以及民法第796條「越界建築」的適用範圍。另須判斷 B 能否以取得時效取得地上權，作為占有土地的權源。
以下以命題當年（民國113年）法規為準。
解題方法
先確認 B 的鐵皮屋是否「越界」：民法第796條是指建築物原在建築人自己的土地上興建，只有一部分逾越疆界至鄰地；本題所述則是 B 在 A 的耕地上蓋工廠，並未交代 B 在自己的土地上興建或有建物跨越地界。因此，不能只因 A 知道 B 蓋屋而未反對，就直接適用第796條。
其次，依民法第767條第1項，所有人對無權占有其土地者，得請求返還土地；對妨害其所有權者，得請求除去妨害。C 為 A 的唯一繼承人，繼承取得土地所有權後，原則上得請求 B 拆除鐵皮屋並返還土地。
法律分析
- A 知情而未反對，不當然使 B 取得土地使用權
單純沉默並不當然成立租賃、使用借貸或地上權設定。題目沒有指出 A 曾與 B 約定使用土地，也沒有指出完成設定地上權所需的法律要件，因此不能僅以 A 知情、未反對，認定 B 有合法使用權。
- 民法第796條原則上不適用
第 三 題25 分
A 有一空地，由好友 B 出資，委由營造廠 C 蓋一公寓大廈。為清楚釐清工程的工安責任，因此以 C 為起造人，並向營建機關申報完成。問：何時該公寓大廈區分所有權具備獨立的不動產所有權性質？如何認定該完工後的公寓大廈區分所有權的所有權人？
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核心觀念
本題要分別判斷兩件事：各區分部分何時成為可獨立所有權的客體，以及原始所有權屬於誰。以命題當年（民國 113 年）法規為準。
民法第 66 條第 1 項規定，定著於土地之物為不動產；同法第 758 條規定，因法律行為取得不動產物權，原則上須辦理登記。但出資興建新建築物屬原始取得，不是因法律行為移轉取得，原始建築人於建物具備獨立不動產的要件時取得所有權，不以登記為生效要件。
依民法第 799 條第 2 項，公寓大廈中可成立區分所有權的專有部分，須在構造上及使用上具有獨立性。構造上獨立，指該部分有可辨識的範圍；使用上獨立，指其能獨立使用、發揮經濟效用。
解題方法
先不以建照或竣工申報直接判斷所有權，而依序檢視：
- **所有權客體是否成立：**公寓大廈各專有部分須已形成，且具構造上、使用上的獨立性，才能成為各自獨立的所有權客體。建築物是否已完成，應依實際建築狀態判斷；若已達足以遮蔽風雨並可獨立經濟利用的程度，即可成立獨立不動產，不必等到申請使用執照或辦理第一次登記。
- **原始所有權人是誰：**判斷實際由誰負擔興建資金、委託興建，並以取得建物所有權為目的。建造執照、起造人或竣工申報所載名義，是判斷事實的參考，不是所有權歸屬的唯一依據。
本題涵攝
第 四 題25 分
喪偶之 A 育有未成年之 B 及 C。因 A 的妹妹 D 無子女，所以 A 決定出養 B 給 D，A、D 二人成立書面收養契約，並向法院申請認可。就在法院審理中，A 因意外去世，法院是否應繼續完成收養認可？A 留有一筆土地，誰是該筆土地繼承人？
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核心觀念
本題須先檢查收養是否符合實體要件，再判斷法院能否認可；不能只因 A、D 已簽訂書面契約並聲請認可，就直接認定 B 已成為 D 的養子女。
民法第 1073 條之 1 規定，旁系血親六親等以內而輩分不相當者，不得收養為養子女。A 與 D 是兄妹，B 是 A 的子女；D 是 B 的姑母，與 B 屬三親等旁系血親，且長輩收養晚輩，輩分不相當。
另依民法第 1079 條，收養應以書面為之並向法院聲請認可；收養如有無效原因，法院應不予認可。民法第 1079 條之 4 規定，違反第 1073 條之 1 的收養無效。
解題方法
先依民法第 1073 條之 1 檢驗 D 與 B 的親屬關係及輩分，再依第 1079 條、第 1079 條之 4 判斷收養能否生效。D 與 B 是三親等旁系血親，且輩分不相當，故收養違法而無效。法院在審理時發現此無效事由，應不予認可；A 在審理中死亡，不會使無效的收養轉為有效。
A 死亡時，繼承開始。依民法第 1138 條，直系血親卑親屬為第一順序繼承人；A 的子女 B、C 均在世，且收養未生效，二人仍是 A 的子女，故共同繼承 A 留下的土地。題目未提供其他影響繼承的事實，依平分原則，B、C 各得二分之一。