109 地方特考三等 地政 土地法規 考古題詳解
第 一 題25 分
關於土地所有權人應申報地價之時點，於「土地法」及「平均地權條例」中，其規定有何不同？
又，共有土地之部分共有人，依土地法第 34 條之 1 第 1 項規定出賣共有土地予第三人時，自計劃出賣土地以迄辦竣土地所有權移轉登記止之期間，該部分共有人對其他共有人依規定應為通知。
試問：有關其通知之時點及事項內容為何？
以上二項問題，請分別申述之。
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核心觀念：《土地法》與《平均地權條例》對申報地價的時點規定不同。前者是在個別土地申請所有權登記時申報；後者則是在政府辦理規定地價或重新規定地價時，於公告期間申報。
**《土地法》第 156 條：**土地所有權人聲請登記所有權時，應同時申報地價；申報額以標準地價上下百分之二十為限。也就是申報地價可在標準地價的 至 之間。
**《平均地權條例》第 14 條、第 16 條：**規定地價後，每二年重新規定地價一次，必要時得延長；舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人應於公告期間申報地價。未於公告期間申報者，以公告地價的 為申報地價；申報超過公告地價 者，以 計；申報未滿 者，主管機關得照價收買，或以 為申報地價。
**解題方法：**抓住兩法的觸發時點即可作答：《土地法》是「聲請所有權登記時」；《平均地權條例》是「規定地價或重新規定地價的公告期間」。兩者雖都設有地價上下限，申報的時機並不相同。
二、依《土地法》第 34 條之 1 出賣共有土地的通知
**核心觀念：**依《土地法》第 34 條之 1 第 1 項，以多數決出賣共有土地時，應區分「處分前的事先通知」與「契約成立後，讓他共有人決定是否行使優先購買權的通知」。兩種通知的時點與目的不同。
（一）處分前的事先通知
依同條第 2 項，部分共有人依第 1 項為處分，應事先以書面通知他共有人；不能以書面通知者，應公告。依當時《土地法第三十四條之一執行要點》第 7 點，應在實際進行處分行為之前通知；以出賣共有土地而言，應在出賣前告知計畫出賣事宜。
第 二 題25 分
土地法第 46 條之 3 規定：「重新實施地籍測量之結果，應予公告，其期間為三十日。土地所有權人認為前項測量結果有錯誤，除未依前條之規定設立界標或到場指界者外，得於公告期間內，向該管地政機關繳納複丈費，聲請複丈。……。」
另，地籍測量實施規則第 204 條規定：「土地有下列情形之一者，得申請土地複丈（以下簡稱複丈）：一、因自然增加、浮覆、坍沒、分割、合併、鑑界或變更。……。」
試問：此二法條所規定之「複丈」，其意涵及性質有何不同？
又，關於後者規定中之「鑑界」，其申請人對於鑑界結果有異議時，依規定應如何尋求救濟？
以上二項問題，請分別說明之。
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核心觀念
本題要區分兩種同名的「複丈」：一種是土地法第 46 條之 3 所定、針對地籍圖重測結果提出的異議複丈；另一種是地籍測量實施規則第 204 條所列、因鑑界等事由申請的土地複丈。兩者的目的、功能及法律性質不同。
以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。相關規定後續未見影響本題結論的重要修正。
一、土地法第 46 條之 3 的複丈
土地法第 46 條之 3 的複丈，是土地所有權人認為重新實施地籍測量的結果有錯誤，於公告期間內依法聲請地政機關再行測量，以確認重測結果是否正確。其功能在於檢核、補正重測成果，屬於地籍圖重測程序中的異議救濟措施。
聲請人須為土地所有權人，並須在三十日公告期間內提出；依土地法第 46 條之 2 應設立界標或到場指界而未為者，不得聲請。複丈後不得再次聲請；複丈結果無誤或經更正後，地政機關即據以辦理土地標示變更登記。
此種複丈是對重測成果的重新檢查與校正，並非一般土地複丈案件的測量服務。
二、地籍測量實施規則第 204 條的複丈
地籍測量實施規則第 204 條所稱複丈，是土地有自然增加、浮覆、坍沒、分割、合併、鑑界或變更等情形時，依土地所有權人或其他法定申請人之申請，由地政機關依地籍資料辦理的測量作業。
其中「鑑界」是依地籍圖、土地登記資料及相關測量成果，測定並指示土地界址位置。其目的在於測定、指示既有地籍界址，不在重審重測成果，也不由地政機關裁判土地所有權人間的私權界線爭議。
因此，兩者的差異如下：
| 比較項目 | 土地法第 46 條之 3 複丈 | 規則第 204 條一般複丈 |
|---|
第 三 題25 分
甲所有之 A、B 地號兩筆相鄰土地，均屬都市計畫住宅區。民國 75 年，甲於 A 地號土地上建築 C 建物，並領有使用執照；次年，甲將 B 地號土地設定存續期間 50 年之地上權予乙，由乙於其上建築 D 建物，亦領有使用執照。
最近，丙都市更新事業機構（股份有限公司），依都市更新條例規定，以權利變換方式，實施包含 A、B 地號土地在內地區之重建都市更新事業，且其都市更新事業計畫亦經主管機關核定發布實施在案。
試問：依前述設例，有關甲所有 C 建物及乙所有 D 建物之權利，應如何處理之？
又，對於前開建物權利之處理，是否涉及土地增值稅之課徵？
以上二項問題，請依都市更新條例之規定，分別詳細析述之。
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核心觀念
本題考《都市更新條例》權利變換範圍內，合法建築物所有權及土地上既存權利的處理，以及這類權利處理所生的土地增值稅記存。
以下以命題當年（民國 109 年）法規為準，適用《都市更新條例》第 60 條及第 67 條。題目已說明 C、D 建物均領有使用執照，故屬合法建築物；乙對 B 地有存續 50 年的地上權。
解題方法：先協議，協議不成再依法分配或補償
依《都市更新條例》第 60 條第 1 項，權利變換範圍內有合法建築物，或土地設定地上權等權利者，應由土地所有權人與合法建築物所有權人、地上權人等，在實施者擬訂權利變換計畫前自行協議處理。
協議不成，或土地所有權人不願、不能參與分配時，依同條第 2 項，由實施者估定合法建築物所有權、地上權等權利價值，再依各該權利價值占原土地價值的比率，在土地所有權人應分配的土地及建築物權利或現金補償範圍內，分配或補償給權利人。納入權利變換計畫後，原有合法建築物所有權、地上權等權利消滅或終止。
C 建物：甲既是土地所有權人，也是合法建築物所有權人
A 地土地及 C 建物均屬甲。甲應與實施者在擬訂權利變換計畫前協議處理 C 建物權利。
若協議不成，依第 60 條第 2 項，由實施者估定 C 建物所有權的權利價值，並於甲應分配的土地、建築物權利或現金補償範圍內，依其價值占原土地價值的比率分配或補償予甲；原 C 建物所有權依權利變換結果消滅。
D 建物及乙的地上權：兩項權利分別估價處理
B 地土地所有權人為甲，D 建物所有權人及地上權人為乙。甲、乙及實施者應依第 60 條第 1 項協議處理。
若協議不成，實施者應分別估定 D 建物所有權及乙地上權的權利價值，並依各自價值占 B 地原土地價值的比率，在甲應分配的土地及建築物權利或現金補償範圍內，分配或補償予乙。原 D 建物所有權及乙的地上權，均依權利變換結果消滅或終止。
第 四 題25 分
甲於民國 85 年與乙合意，就乙所有之 A 地設定地上權登記完竣；之後，甲於 A 地上建築合法房屋一棟，嗣又在 A 地其餘空地上增建違建房屋一棟及種植果樹多棵。
最近，A 地經都市計畫個案變更，被劃定為道路預定地，並即將開闢道路。
試問：當主管機關不得已而有必要採行徵收方式取得 A 地所有權以開闢道路時，依土地徵收條例之規定，關於甲之地上權及其於 A 地上所有之房屋與果樹應如何處理之？請詳細申述之。
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核心觀念
本題考《土地徵收條例》對土地改良物一併徵收及他項權利因徵收而消滅的處理，並須依改良物是否合法區分補償方式。
地上權屬土地所有權以外的他項權利；房屋屬建築改良物，果樹屬農作改良物。依命題當年《土地徵收條例》第 5 條，徵收土地時，原則上土地改良物應一併徵收；但依法不得建造的建築改良物，不在一併徵收及補償之列。依同條例第 36 條，被徵收土地上原設定的他項權利，因徵收而消滅。
解題方法與個別處理
依題目所列權利與地上物，分別判斷「權利是否消滅」及「改良物是否一併徵收、補償」。
一、甲的地上權
甲的地上權已設定並登記。A 地所有權被徵收時，依《土地徵收條例》第 36 條，地上權因徵收而消滅；主管機關應通知當事人限期自行協議其補償款額，並依協議結果代為清償。協議不成時，補償費依同條例第 26 條存入土地徵收補償費保管專戶。
因此，地上權並不因登記在先而繼續存在於已徵收的 A 地上；其權利價值則循法定程序處理補償。
二、甲所有的合法房屋
合法房屋屬建築改良物。依第 5 條，原則上應與土地一併徵收；依第 31 條，建築改良物補償費按徵收當時的重建價格估定，並由直轄市或縣（市）主管機關會同有關機關估定。
房屋所有權人是甲，故房屋補償應按法定查估基準處理，不能因房屋坐落於乙所有的土地上，就將房屋當作乙所有。