110 地方特考三等 地政 不動產估價 考古題詳解

核心觀念

本題考《地價調查估計規則》及地價調查估計相關作業規定中，路線價區段內土地單位地價的查估方式，尤其是：

1. 單面臨街地的路線價適用。
2. 路角地應採用何一條道路的路線價。
3. 一般路線價區段與繁榮街道路線價區段，對路角地是否另予加成。

以下均以命題當年（民國110年）法規為準。

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解題方法

設 A 臨接道路之路線價為 $R_1$，B 另臨接第二條道路，其路線價為 $R_2$。在其他條件相同時，依土地臨街情形分別判斷。

一、一般路線價區段

單面臨街地 A，以其臨接道路的路線價為基準，再依臨街深度指數及其他必要修正計算：

$$V_A=R_1\times D_A\times K$$

其中：

• $R_1$：A 臨接道路的路線價；
• $D_A$：臨街深度指數；
• $K$：其他修正因素。

路角地 B 臨接二條以上道路時，原則上以較高路線價之道路作為計算基準：

$$V_B=\max(R_1,R_2)\times D_B\times K$$

一般路線價區段對路角地不另行適用繁榮街道路線價區段的「路角地加成率」。

因此，在題目通常預設 A、B 臨接的主要道路相同，且第二條道路的路線價沒有高於 A 所臨接道路，並且兩筆土地的深度、地形及其他條件相同時：

$$R_1\geq R_2,\qquad D_A=D_B$$

則：

$$V_A=V_B$$

也就是說，二者評估地價結果相同。

但若 B 的第二條道路路線價高於 A 所臨接道路，即 $R_2>R_1$，B 應以 $R_2$ 為計算基準，此時 B 的評估地價就可能高於 A。故「同時劃入一般路線價區段」本身，不代表任何情形下必然相同；相同的前提是二者採用的基準路線價及其他修正條件相同。

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二、繁榮街道路線價區段

繁榮街道路線價區段內，單面臨街地 A 仍以其臨接道路的路線價為基準：

$$V_A=R_1\times D_A\times K$$

路角地 B 則以較高路線價為基準，並依規定加計路角地加成率。若路角地加成率為 $c$，則：

核心觀念

本題考點有二：

1. 公告土地現值之查估，原則上以買賣實例估計正常交易價格。
2. 在無適當買賣實例可供查估時，得依《地價調查估計規則》採收益法，估計土地收益價格，作為公告土地現值查估之依據。

所謂收益法，是以土地未來可產生之正常、持續收益，依適當地價還原利率還原為土地價格。基本公式為：

$$土地收益價格 = \frac{土地純收益}{地價還原利率}$$

本題法規解釋以命題當年（民國110年）法規為準。

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解題方法

一、判斷收益法之適用時機

公告土地現值查估，應先蒐集地價區段內及鄰近地區之土地買賣實例，並剔除特殊交易、急買急賣、親友交易及其他非正常交易。

在有適當買賣實例時，原則上應以買賣實例比較、修正後估計正常交易價格。若地價區段內無適當買賣實例，無法直接以比較法估計正常價格，即可採收益法評估。

因此，收益法不是公告土地現值查估的唯一方法，而是在買賣實例欠缺時所採用的估價方法。

二、蒐集正常收益資料

應調查與該土地使用條件相近之出租實例，取得正常租金、租賃期間、使用情形及相關費用資料，並考量：

• 土地使用分區及使用地編定。
• 法定容積率、建蔽率及建築限制。
• 土地面積、地形、臨路情形及區位。
• 土地最有效使用情形。
• 租金、管理費、稅捐、維修費及其他必要支出。
• 市場利率、投資報酬率及地價還原利率。

收益資料應調整為正常使用、正常租賃及正常市場狀況下之收益。

三、求取房地總收益及房地純收益

若收益實例屬於房地整體出租，先由租金收入扣除房地經營所需之正常費用，計算房地純收益：

$$房地純收益 = 房地總收益 - 房地總費用$$

房地總費用包括管理費、修繕費、稅捐、保險費、空置損失及其他維持收益所必要之支出。

四、分離土地收益

房地收益中同時包含土地與建物的收益，必須先扣除建物所應享有的收益，才能求得土地純收益。

建物收益可按下式計算：

$$建物收益 = 建物價格 \times 建物收益率$$

因此：

$$土地純收益 = 房地純收益 - 建物收益$$

如土地上有其他改良物，也應扣除該改良物所應分得之收益。

五、還原土地價格

求得土地純收益後，依地價還原利率還原：

$$土地收益價格 = \frac{土地純收益}{地價還原利率}$$

核心觀念

本題在考都市更新「權利變換」中，何種權利得列入更新前權利價值，並據以分配更新後土地及建築物。

依命題當年（民國 110 年）《都市更新條例》及《都市更新權利變換實施辦法》：

1. 權利變換之分配基礎，是更新前各項合法權利的價值。
2. 得列入權利價值計算者，主要包括：

• 土地所有權；
• 合法建築物所有權；
• 地上權、典權等他項權利；
• 依法得列入計算的其他權利。

3. 更新後應分配的土地及建築物，原則上依各權利人更新前權利價值比例計算。

因此，必須區分「土地權利」與「違章建築本身」：違章建築欠缺合法建築物之法律地位，其建築物本身不能與合法建築物同樣列入權利變換價值。

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解題方法

本題可分為兩個層次：

第一，判斷是否具有參與權利變換分配的權利人資格。

第二，判斷其得列入計算的價值內容。

判斷時應先確認：

• 該人是否為土地所有權人；
• 建築物是否屬合法建築物；
• 所主張的是更新後權利價值分配，還是拆遷補償、安置費用。

這三者不能混為一談。

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一、舊違章建築所有權人

舊違章建築所有權人「僅以違章建築所有權人身分」者，原則上不得以該違章建築本身的價值，參與更新後土地及建築物之權利價值分配。

理由如下：

1. 權利變換的估價對象，是更新前具有法律上權利基礎的土地、合法建築物及其他合法權利。
2. 違章建築未經合法建築許可，不能取得合法建築物所有權的完整法律地位。
3. 若將違章建築直接比照合法建築物估價，會使違法建築取得與合法建築相同的分配利益，破壞都市計畫及建築管理秩序。

因此，舊違章建築本身通常不列入權利變換的更新前權利價值。

但須注意，若舊違章建築所有人同時也是基地土地所有權人，其仍可依「土地所有權人」身分參與權利變換。此時得計入的是其土地權利價值，不是違章建築本身的建物價值。

換言之：

$$\text{舊違章建築所有人之分配基礎} = \text{其合法土地權利價值}$$

而非：

$$\text{土地價值}+\text{違章建築價值}$$

舊違章建築拆除時，實施者是否應給予拆遷補償、安置費用或其他處理，屬於拆遷補償及安置問題，與權利變換後依權利價值比例分配房地，法律性質不同。

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二、合法建物所有權人

合法建築物所有權人得參與權利變換後的權利價值分配。

其更新前權利價值，原則上包括：

1. 合法建築物坐落基地的土地權利價值；
2. 合法建築物本身的價值；
3. 依法存在的他項權利或其他可估價權利。

合法建築物本身的價值，通常以重建價格扣除折舊後的建築物現值估算，並應依當時法令、建築物用途、構造、屋齡、維護狀況及市場條件查估。

概念上可表示為：

核心觀念

本題考查成本法中建築物折舊年數的判定，重點包括：

1. 物理耐用年數與經濟耐用年數的定義。
2. 建築物折舊年數應採何種耐用年數。
3. 建築物實際屋齡超過經濟耐用年數時，如何避免折舊率超過 $100\%$。

依命題當年（民國 110 年）之《不動產估價技術規則》及成本法觀念，建築物折舊應依其經濟耐用年數計算，並考量建築物實際使用狀況、維護情形及殘餘價值。

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一、物理耐用年數

物理耐用年數，是指建築物自興建完成起，在正常使用、合理維護及自然耗損情況下，至其主要構造或設備因物理性劣化，已不堪使用或無法維持基本使用功能所經過的年數。

其判斷重點在於建築物本身的物質狀態，例如：

• 結構體是否仍具安全性；
• 建築材料是否嚴重老化；
• 主要設備是否已無法正常運作；
• 經修繕後是否仍能維持基本使用功能。

物理耐用年數主要受建築材料、施工品質、結構形式、自然環境及維護保養狀況影響。

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二、經濟耐用年數

經濟耐用年數，是指建築物在經濟上仍具有使用價值，且繼續使用所能產生的收益或效用，尚足以支應其使用、維護及管理成本的期間。

當建築物雖然在物理上仍可使用，但因下列因素導致其經濟效益降低，即可能已達經濟耐用年數：

• 建築物功能或格局不符現代使用需求；
• 設備、設施或配管老舊；
• 周邊環境衰退；
• 土地使用分區或建築法令變更；
• 市場需求改變；
• 維修及改良費用過高；
• 改建、重建或拆除後重新利用土地更具經濟效益。

因此，經濟耐用年數重視的是建築物的「收益性、效用性及市場價值」，不單純是結構是否仍然存在。一般而言，經濟耐用年數通常短於物理耐用年數。

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三、超過經濟耐用年數時之折舊年數調整

成本法中，建築物折舊率的基本概念為：

$$折舊率=\frac{折舊年數}{經濟耐用年數}$$

若建築物實際年數未超過經濟耐用年數，通常以實際有效年數作為折舊年數：

$$折舊年數=實際有效年數$$

但若建築物實際年數已超過經濟耐用年數，不能繼續以實際屋齡作為折舊年數，否則將產生：