110 地方特考三等 地政 土地經濟學 考古題詳解

核心觀念

本題考的是「資訊科技進步對傳統不動產區位理論與都市空間結構的修正」。

傳統區位理論主要建立在下列假設：

1. 人與貨物的移動必須透過實體交通。
2. 距離越遠，運輸成本、時間成本與交易成本越高。
3. 家戶與廠商會依據可及性、運輸成本與市場接近程度選擇區位。
4. 都市活動集中於商業中心，形成核心—邊陲、中心地與地租梯度結構。
5. 辦公、購物、教育與會議等活動，多須在特定實體場所進行。

其基本邏輯可表示為：

$$總成本 = 生產或服務成本 + 運輸成本 + 時間成本 + 交易成本$$

傳統理論中，運輸成本通常隨距離增加而上升，因此土地利用與地價呈現明顯的區位差異。以單核心都市的競租地租理論而言，距離市中心越遠，通常可及性越低，地租亦呈下降趨勢：

$$R(d)=R_0-td$$

其中，$R(d)$ 為距離市中心 $d$ 處的地租，$R_0$ 為中心區地租，$t$ 為單位距離的運輸成本。

解題方法

本題適合採取「傳統理論假設—科技衝擊—區位理論調整—仍不變的實體限制」四段式作答。

核心不是主張網路使區位失去重要性，而是說明：資訊科技降低了部分活動對實體距離的依賴，使傳統以「距離、運輸成本、單一中心」為基礎的區位理論，必須轉化為同時考量數位可及性、虛實整合與多核心空間結構的理論。

一、距離阻力下降，傳統「距離衰減」效果減弱

傳統區位理論認為，距離會造成運輸成本與時間成本，形成距離阻力。線上購物、線上會議、線上教學與居家工作，使資訊傳遞與部分服務交易不必透過人員實體移動完成，因此降低了距離對活動區位的限制。

例如：

• 線上會議降低跨城市辦公與溝通的必要性。
• 線上教學降低學生每日前往學校的需求。
• 居家工作降低員工每日通勤至辦公室的頻率。
• 線上購物降低消費者前往傳統商業中心的頻率。

因此，傳統地租函數中的運輸成本係數 $t$ 有下降趨勢，地租隨距離增加而下降的坡度可能變得較為平緩：

$$R(d)=R_0-t'd,\quad 0<t'<t$$

這表示市中心的絕對優勢減弱，遠距離地區承受的區位劣勢降低，都市活動具有向外分散的條件。

二、中心地理論與單核心都市結構受到修正

傳統中心地理論認為，都市中心集中高階商業、行政、金融與專業服務，周邊居民為取得服務而前往中心地。資訊科技使部分服務透過網路提供，服務範圍不再完全依賴實體中心地。

因此，城市空間結構可能由單核心逐漸轉向：

• 多核心都市。
• 網絡都市。
• 分散式都市。
• 虛實並存的都市結構。

辦公活動不必全部集中於中央商業區，企業可在市中心、郊區、住宅區、共享辦公空間與員工住家之間分散配置。商業活動也可能由大型集中式商圈，轉變為「實體店面＋網路平台＋物流節點」的混合形式。

但是，金融、醫療、娛樂、餐飲、零售展示與高密度人際交流仍具有實體接觸需求，因此中心地不會完全消失，而是由「唯一活動核心」轉變為「高階服務、社交與體驗活動的重要節點」。

三、居家工作改變通勤與住宅區位選擇

傳統住宅區位理論通常認為，家戶必須在住宅成本與通勤成本間進行權衡：

$$效用 = 住宅品質 - 住宅成本 - 通勤成本$$

若居家工作使通勤次數下降，家戶對距離工作地點的敏感度降低，便可能提高對住宅面積、居住環境、自然景觀與生活品質的重視。

其空間效果包括：

1. 部分人口由高密度市中心移往郊區或外圍地區。
2. 住宅需求由小坪數、近辦公地點，轉向較大空間與多功能住宅。
3. 住宅區對高速網路、數位設備與安靜工作環境的需求提高。
4. 通勤尖峰可能因通勤頻率下降而減弱，但非尖峰、週末與休閒移動可能增加。
5. 商業活動部分由中央商業區移向住宅社區，形成生活圈型商業。

因此，傳統「住宅距離就業中心越遠，因通勤成本越高而效用越低」的推論，必須納入居家工作比例與線上工作能力。

四、資訊科技形成新的區位因素：數位可及性

傳統區位理論重視道路、鐵路、港口與大眾運輸等實體交通可及性。數位經濟下，寬頻網路、行動通訊、雲端服務、資料中心與資訊安全，也成為重要區位條件。

新的區位效用可表示為：

$$區位效用 = 實體可及性 + 數位可及性 + 服務品質 - 使用成本$$

其中，數位可及性包括：

核心觀念

本題考查「氣候變遷與土地利用的雙向關係」，以及土地利用如何同時兼顧「減緩」與「調適」兩項政策目標。

一、氣候變遷對土地利用的影響

氣候變遷會改變土地利用的風險與適宜性，主要表現在：

1. 極端氣候增加

強降雨、乾旱、熱浪、颱風及暴潮等事件增強，使都市淹水、山坡地災害、海岸侵蝕及農業損失風險提高。

2. 海平面上升

沿海低窪地區面臨海水倒灌、土地鹽化、海岸侵蝕及聚落淹水問題，土地開發的安全性降低。

3. 水資源條件改變

降雨時空分布不均，造成水資源供給不穩定，影響都市發展、農業生產及產業布局。

4. 生態系統與農業環境改變

溫度、降雨及病蟲害條件改變，影響作物適栽區、生物多樣性及森林生態系統。

因此，土地利用不能只考慮現有的地價、交通及開發效益，還須納入未來氣候風險與環境承載力。

二、土地利用對氣候變遷的影響

土地利用會透過能源使用、交通需求、森林砍伐及碳吸存能力，影響溫室氣體排放。

1. 都市擴張提高能源與交通排放

低密度、分散式都市發展會拉長通勤距離，增加私人運具使用及道路建設需求，進而提高二氧化碳排放。

2. 土地變更造成碳匯減少

森林、濕地、農地及海岸生態系統具有吸收與儲存碳的功能。若轉為建築用地、道路或工業區，將減少碳吸存能力。

3. 不透水鋪面造成都市熱島

大量水泥、柏油及建築物吸收熱能，使都市溫度高於周邊地區，增加冷氣使用與能源消耗，形成排放增加的循環。

4. 農業及土地管理影響溫室氣體

農業活動涉及甲烷、氧化亞氮及能源使用；不當土地利用也可能造成土壤有機碳流失。

土地利用與溫室氣體排放的關係，可概念化表示如下：

$$\text{土地利用型態} \rightarrow \text{交通、能源、碳匯與生態功能} \rightarrow \text{溫室氣體排放量}$$

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解題方法

本題屬於申論題，宜採「先說明雙向關聯，再提出國內土地利用調整策略」的結構。答案應同時處理：

• 氣候變遷如何影響土地利用；
• 土地利用如何加劇或減緩氣候變遷；
• 未來土地利用應採取的減緩措施；
• 面對不可避免的氣候衝擊所需採取的調適措施；
• 土地政策、都市計畫及國土治理如何配合。

最完整的切入架構為：

$$\text{現象說明} \rightarrow \text{雙向關聯} \rightarrow \text{土地利用調整} \rightarrow \text{治理工具}$$

涉及法規時，以命題當年（民國110年）法規為準。當時尚無《氣候變遷因應法》，應以《環境基本法》、 《國土計畫法》、 《都市計畫法》、 《區域計畫法》、 《水土保持法》、 《海岸管理法》及《濕地保育法》等規範作為土地治理的法源背景。現行法已修正，解題仍以命題當年法規為準。

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未來國內土地利用調整方向

一、落實國土適宜性與災害風險分區

應依據淹水、土石流、崩塌、海岸侵蝕、地層下陷及缺水等風險，進行國土功能分區與土地使用管制。

具體作法包括：

• 高災害風險地區限制新增建築及重大開發；
• 將氣候風險納入都市計畫、區域計畫及國土計畫審議；
• 對高風險聚落採取遷村、退縮建築或限制重建；
• 重大公共設施應進行氣候風險評估；
• 避免以工程手段無限制保護不適宜開發地區，造成災害風險持續累積。

土地使用分區不應只反映現況利用，而應納入未來氣候情境：

$$\text{土地適宜性} = \text{開發效益} - \text{環境成本} - \text{氣候災害風險}$$

當開發效益不足以抵銷環境成本與災害風險時，應限制開發或改採保育、農業及防災性利用。

二、控制都市蔓延，推動緊湊與大眾運輸導向發展

應由分散式、低密度都市擴張，調整為緊湊都市、混合使用及大眾運輸導向發展。

主要方向包括：

• 優先利用既有都市建成區及閒置土地；
• 推動都市更新與棕地再利用；
• 避免大量開發都市邊陲及農地；
• 以大眾運輸場站為核心配置住宅、商業及公共設施；
• 提高步行、自行車及公共運輸使用比例；
• 減少長距離通勤及私人運具依賴。

此種規劃可同時降低交通排放、節省公共設施建設成本，並避免農地、森林及生態敏感地區遭受破壞。

三、保存與擴大自然碳匯

森林、濕地、農地、海岸及海洋生態系統具有碳吸存功能，應將其視為氣候治理的重要基礎設施。

具體措施包括：

核心觀念

本題同時考查「土地財產權與土地利用」及「土地漲價歸公」兩大觀念，重點不在單純表明支持或反對國有化，而在於分析不同財產權制度如何影響土地利用效率，並判斷國有化是否為實現土地增值公共化的最佳手段。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，憲法第 143 條及土地法第 1 條揭示土地公有與私有並存，以及土地利用受公共利益限制的基本原則。憲法第 143 條並規定，土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收，歸人民共享。臺灣土地政策因此並非全面否定私有土地，而是透過地價稅、土地增值稅、土地使用管制及徵收等制度，使土地增值與公共建設利益部分回歸社會。

一、土地財產權的意義

土地財產權不是單一權利，而是一組權利的集合，主要包括：

1. 使用權：決定土地如何利用。
2. 收益權：取得土地使用所產生的租金、利潤或其他收益。
3. 排他權：排除他人未經許可使用土地。
4. 移轉權：出售、出租、抵押或以其他方式處分土地。
5. 剩餘控制權：在法律未明文禁止的範圍內，決定土地的其他利用方式。
6. 增值受益權：享有土地價值上升所產生的利益。

財產權制度的核心，在於明確界定「誰可以使用土地、誰承擔成本、誰享有利益，以及土地增值歸誰所有」。

二、土地財產權對土地利用的影響

（一）明確財產權可提高土地利用誘因

當土地所有權或使用權明確時，權利人能取得土地利用所產生的收益，也須承擔錯誤利用、閒置或環境破壞的成本，因此較有意願進行土地改良、建築投資與長期規劃。

例如，土地所有人可預期改良後的租金收益與土地價值，便可能投入農地改良、建築物興建或基礎設施改善。若土地權利不明確，使用者擔心未來被排除或無法享有投資成果，便容易產生短期利用、掠奪式利用或不願投資的情形。

（二）財產權保障有助於土地交易與資源配置

可移轉、可出租及可抵押的土地權利，有助於土地由低效率使用者移轉至高效率使用者。土地也可作為抵押品，協助權利人取得資金，進行住宅、商業或產業投資。

因此，財產權制度若具有明確性、穩定性與可執行性，通常能降低交易成本，促進土地市場運作。

（三）私有財產權可能造成土地投機與囤積

私有土地具有增值受益權，土地所有人可能因預期公共建設、都市計畫變更或人口成長而囤地、惜售，等待土地價格上升。此種行為可能造成：

• 土地閒置與低度利用；
• 都市土地價格上升；
• 開發時程延宕；
• 土地被作為投機資產，而非生產要素；
• 公共建設利益被私人單獨享有。

因此，私有財產權雖提供投資誘因，也可能產生投機與不勞而獲的問題。

（四）財產權可能造成外部性

土地利用會影響鄰近土地及整體社會，例如工廠污染、交通壅塞、景觀破壞、過度開發、公共設施負擔增加等。土地所有人未必承擔全部社會成本，便可能選擇對自己最有利、但對社會不利的利用方式。

此時須透過都市計畫、建築管理、環境管制、使用分區、開發許可及污染者付費等制度，將外部成本內部化。

（五）土地財產權受到公共利益限制

土地具有不可移動性、稀少性及公共性，個人土地利用往往會影響他人與社會。因此，土地所有權並非絕對權利，必須受公共利益及法律限制。

例如，土地使用分區、容積管制、建蔽率、徵收、徵收後收回、耕地使用限制及環境管制，均是對土地所有權的限制。其目的在於調和個人利益與社會整體土地利用利益。

（六）公有土地具有公共性，但可能產生利用效率問題

公有土地可用於道路、公園、學校、公共住宅、國防及其他公共用途，能避免重要公共設施被私人利益完全支配。

但是，公有土地若缺乏明確管理責任，也可能出現：

• 管理權責分散；
• 使用者不必負擔全部成本；
• 土地閒置；
• 低度利用；
• 行政決策受政治或利益團體影響；
• 缺乏民間投資誘因。

因此，公有並不當然代表有效率，私有也不當然代表無效率，關鍵仍在於權利界定、使用管制、價格機制及監督制度。

三、土地漲價歸公的意義

土地價格上升的原因，大致可分為兩類：

1. 因所有人投入勞力、資本及管理而產生的增值，例如土地改良、建築物興建、排水設施改善。
2. 非因所有人投入而產生的增值，例如人口成長、都市發展、公共建設、土地使用分區變更及社會整體經濟成長。

土地漲價歸公的主要對象，是第二類「非因私人勞力資本所造成的土地自然增值或社會增值」，並非將私人投入所創造的一切價值全部剝奪。

核心觀念

本題考查老舊建築物重建政策，以及《都市更新條例》與《都市危險及老舊建築物加速重建條例》兩種制度的比較。答題核心包括：

1. 都市更新與危老重建的制度目的。
2. 二者在適用範圍、程序、同意門檻、整合方式及公益性上的差異。
3. 老舊建築重建所涉及的財產權保障、公共安全、都市機能與市場失靈。
4. 政府如何降低整合成本、提高重建誘因並兼顧公共利益。

本文法規內容以命題當年，即民國110年法規為準；現行法已修正，實際作答仍應依題目指定年度之法規與政策背景論述。

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解題方法

本題屬申論題，宜採「先定義、再比較、後提出政策建議」的架構：

1. 先說明雙軌制度的基本概念。
2. 分別論述都市更新、危老重建的優點與缺點。
3. 以表格或對照方式凸顯二者差異。
4. 最後從法制、財務、行政、整合及公共利益五方面提出改進方向。

答題時不可只寫「都市更新較慢、危老較快」，必須進一步說明其制度原因及所產生的政策效果。

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一、都市更新制度

（一）制度意義

依《都市更新條例》，都市更新係指在都市計畫範圍內，對老舊、窳陋、機能不足或有公共安全疑慮之地區，透過重建、整建、維護等方式，改善都市環境、復甦都市機能，並促進土地有計畫利用。

都市更新具有「地區性」及「整體性」：

• 不是只處理單一建築物，而是整合一定範圍的土地、建築物及公共設施。
• 可採重建、整建、維護等不同方式。
• 可由政府主導，也可由民間提出更新事業。
• 於權利人無法以一般買賣方式完成整合時，得依法律程序採取權利變換等制度。

（二）都市更新的優點

1. 有利於整體都市規劃

都市更新可將零碎基地、巷道、公共設施及建築物一併規劃，改善道路、停車、公共開放空間、防災避難及都市景觀，較能處理單棟重建無法解決的都市問題。

2. 公益性及外部效益較高

老舊建築重建不只使屋主受益，也能降低地震、火災及建築物倒塌風險，改善公共安全與都市環境。這些利益會擴散至鄰近居民及整體社會，具有正外部性。

3. 整合範圍較大，能處理複雜土地權利

都市更新可整合多筆土地、多棟建築物、道路及公共設施，適合處理產權複雜、基地狹小、巷道不完整及都市機能衰退的地區。

4. 可運用權利變換等制度

權利變換係將更新前各權利人的土地及建築物權利，依一定估價及分配方式轉換為更新後的土地、建築物及權利。其功能在於降低單純逐一收購或全體買斷的困難，使重建具有制度化的權利調整機制。

5. 可兼顧弱勢及歷史環境保存

都市更新除重建外，亦可採整建、維護方式，並透過安置、租金補貼、社會住宅、歷史建築保存等政策，兼顧居住權與文化資產價值。

（三）都市更新的缺點

1. 整合時間長、交易成本高

都市更新通常涉及大量權利人、共有關係、租賃關係、抵押權及違建問題，協商、估價、審議及權利分配均十分複雜，容易耗費多年時間。

2. 同意及程序要求較為複雜

都市更新須經過更新單元劃定、事業概要、更新事業計畫、權利變換計畫及主管機關審議等程序。程序雖可保障權利人，但也增加行政成本與不確定性。

3. 容易產生利益分配爭議

更新前後價值估算、共同負擔、分回面積、樓層位置及停車位分配，均可能成為爭議焦點。估價制度若缺乏透明性，容易造成權利人對公平性的質疑。

4. 可能出現強制更新與財產權衝突

都市更新涉及土地及建築物所有權人的財產權。若多數決或代為執行程序對少數權利人產生重大影響，必須符合正當法律程序、資訊公開、合理補償及比例原則，否則容易發生訴訟與社會反彈。

5. 開發利益可能凌駕居住及公共利益

若制度過度重視容積獎勵與房地產開發，可能產生投機炒作、原住戶被迫遷離、房價上升及都市景觀失衡等問題。

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二、危老重建制度

（一）制度意義

《都市危險及老舊建築物加速重建條例》係針對都市內具有危險性或老舊程度較高的建築物，提供較簡化、快速的重建制度。

危老重建主要具有以下特色：

• 以建築物或小基地為主要對象。
• 程序較都市更新簡化。
• 原則上須取得全體土地及合法建築物所有權人同意。
• 不須劃定都市更新事業範圍，也不採都市更新的權利變換制度。
• 透過容積獎勵、稅負減免及行政協助提高重建誘因。

其制度精神是以「小基地、全體同意、快速重建」處理具有立即安全疑慮或整合條件較單純的建築物。

（二）危老重建的優點

1. 程序簡化、速度較快

危老重建不必經過完整都市更新程序，且無須進行大範圍更新單元整合，能縮短規劃、審議及申請時間，適合有迫切公安需求的建築物。

2. 同意關係明確

危老重建原則上要求全體土地及合法建築物所有權人同意，雖然門檻高，但可降低後續爭議及強制執行所產生的訴訟風險。

3. 適合小基地及產權相對單純地區

單棟建築物、同一社區或權利人數較少的基地，較容易透過危老制度完成整合，不必負擔大型都市更新的高額行政與協商成本。

4. 可迅速改善建築安全

對於耐震能力不足、結構老化、消防設備不良的建築物，危老重建可以快速降低居住及公共安全風險。

5. 政策誘因較具吸引力

容積獎勵、地價稅及房屋稅減免等措施，可以提高地主、住戶及建商參與重建的意願，改善老舊建築重建的財務可行性。

（三）危老重建的缺點

1. 全體同意門檻過高

只要一名土地或合法建築物所有權人不同意，原則上即無法依危老條例完成重建。因此，危老制度對於產權複雜、繼承人眾多、住戶意見分歧的案件，仍可能無法推動。

2. 難以處理大範圍都市問題

危老重建以個別建築物或小基地為主，通常無法同步改善道路、公共設施、停車空間、防災系統及都市景觀，容易形成「一棟一棟重建」的零碎開發。

3. 缺乏權利變換機制

危老重建主要建立在全體同意及協議分配之上，對於不同意者缺乏都市更新權利變換及必要處理機制，難以克服少數阻礙整合的情形。

4. 容積獎勵可能造成公共設施負擔

若大量給予容積獎勵，卻未同步檢討道路、交通、停車、學校及公共服務容量，可能導致人口密度增加、公共設施不足及都市環境惡化。

5. 容易造成都市發展碎片化

危老重建若缺乏整體規劃，可能使相鄰基地採取不同建築線、退縮距離、高度及開發時程，降低都市空間整合效果。

6. 建商及資金容易集中於高價地區