111 地方特考四等 都市計畫技術 都市及區域計劃法規概要 考古題詳解

核心觀念

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準。（註：現行國土功能分區圖原定施行期程雖於實務引發修法討論，但歷年典試標準皆以法定公布之法條架構為評分準則。）

本題涉及台灣空間規劃體系的重大歷史變革，核心考點包括：

1. 空間計畫法規位階與體系轉型：

• 《區域計畫法》（傳統非都市土地開發許可與編定管制）。
• 《都市計畫法》（都市計畫區之使用分區管制）。
• 《國土計畫法》第 45 條第 2 項（區域計畫法落幕條款）與第 8 條、第 15 條（空間上位指導原則）。

2. 法定轉型時程節點：

• 民國 107 年 4 月 30 日公告實施「全國國土計畫」。
• 民國 110 年 4 月 30 日公告實施「直轄市、縣（市）國土計畫」。
• 依法於民國 114 年 4 月 30 日前公告「直轄市、縣（市）國土功能分區圖」，屆時《區域計畫法》正式不再適用，全面進入國土計畫雙層級體系。

3. 兩法制度性差異：包含陸海統籌、成長管理導向、使用許可機制、民眾參與及公民訴訟、國土永續發展基金以及加重違規罰則等制度性變革。

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解題方法

1. 子題一（示意圖與體系轉變）：

• 切入點：採「時間維度（114 年前後）」對照「空間計畫法規架構（國土計畫、區域計畫、都市計畫）」進行橫向與縱向對比。
• 繪圖構想：繪製結構化的轉換架構圖，清楚標明「114 年前為區域計畫、都市計畫、國家公園計畫三軌並存」；「114 年後區域計畫落幕，改由全國與直轄市、縣（市）國土計畫統籌，將都市計畫納入城鄉發展地區，並以四大功能分區取代原非都市土地 11 種分區及 19 種編定」。
• 文字輔助：條列說明法源依據、管轄位階變動、非都市土地管制的斷代。

2. 子題二（特殊立法重點）：

• 切入點：從傳統《區域計畫法》的實務弊端（如：追認現況、農地破碎、無海域管制、裁罰過輕）出發，精準對應《國土計畫法》所創設之特殊法制（如：陸海整合、計畫引導開發、公民訴訟、國土基金、高額罰則等）。
• 法條精確化：引用具體條號（如第 2 條、第 8 條、第 20 條、第 34 條、第 44 條、第 45 條），展現科班實力。

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選項分析

本題為申論題，無選擇題選項。評分著重於：

1. 架構圖清晰度與專業符號表達（占子題一評分關鍵）。
2. 體系銜接邏輯（特別是都市計畫之定位與區域計畫之落幕）。
3. 立法重點之深度對比（非泛泛而談，須精準對照《區域計畫法》缺失）。

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解題技巧

1. 繪圖技巧：版面分配務必以方框圖搭配箭號呈現「前（三軌並存）」與「後（一體統籌）」之對比，標明關鍵法條（《國土計畫法》第 45 條）。
2. 常見陷阱：

• 陷阱 1：誤以為都市計畫在 114 年後會消失或被廢止。事實上，《都市計畫法》依然存在且獨立運作，但都市計畫區被劃入國土計畫之「城鄉發展地區」（或其他功能分區），且其內容必須符合國土計畫之指導。
• 陷阱 2：忽略海域管制。傳統區域計畫僅管陸域，國土計畫首度將管轄延伸至海域，這是評分表上的重要給分點。

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【答案】

一、國土計畫、區域計畫與都市計畫於 114 年前後之轉變示意圖及說明

（一）體系轉變示意圖

核心觀念

本題測驗都市計畫之變更機制，核心在於掌握都市計畫「法安定性（計畫穩定性）原則」與「情事變更原則」間之調和。都市計畫經發布實施後，原則上不得隨時任意變更；例外在符合法定事由與程序下，始得啟動變更。 涉及法條依據（以命題當年民國 111 年法規為準，現行法條文內容亦同）：

1. 都市計畫法第 26 條：定期通盤檢討變更。
2. 都市計畫法第 27 條：主管機關主動迅行變更（個案變更）。
3. 都市計畫法第 27 條之 1：土地權利關係人申請迅行變更。
4. 都市計畫法第 24 條：土地權利關係人自擬或申請變更細部計畫。

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解題方法

本題配分為 25 分（第一小題類型 10 分、第二小題時機與法條 15 分），切入重點如下：

1. 第一小題（類型判斷）：切入點採學理與實務通說之「兩大範疇（定期變更與不定期個案變更）」體系化展開，並具體歸納為法定四大實務變更類型，兼顧宏觀架構與具體法規層次。
2. 第二小題（時機與依據）：採「法條依據 $\rightarrow$ 發動主體 $\rightarrow$ 啟動時機與法定要件」三要素對照鋪陳，精準援引都市計畫法第 26 條、第 27 條第 1 項各款、第 27 條之 1 及第 24 條，使評分委員一目了然。

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選項分析

本題為申論題，非選擇題型，故無各選項之正誤分析。

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解題技巧

1. 體系記憶口訣：「一原則、一檢討、二迅行、一自擬」。

• 一原則：計畫發布後不得隨時任意變更（法安定性）。
• 一檢討：§26 定期通盤檢討。
• 二迅行：§27 主管機關迅行變更、§27-1 私人重大建設申請迅行變更。
• 一自擬：§24 土地權利關係人自擬或申請變更細部計畫。

2. 常見答題陷阱：

• 陷阱一：誤以為都市計畫變更只有「通盤檢討」與「個案變更（§27）」兩種，漏列民眾依 §24（自擬/變更細部計畫）及 §27-1（申請迅行變更）之管道。
• 陷阱二：漏寫都市計畫法第 27 條第 1 項的「法定四款迅行變更事由」（國防經濟、避免災害、重大設施、重大公共設施），此為 15 分子題之核心給分點。
• 陷阱三：混淆層級。都市計畫法第 24 條民間申請變更之客體僅限於「細部計畫」，不可申請變更「主要計畫」。

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【答案】

壹、都市計畫變更之類型（10 分）

都市計畫經發布實施後，本於計畫之穩定性與法安定性原則，以「不得隨時任意變更」為原則。

核心觀念

本題旨在測驗考生對於我國都市計畫與土地法制中「促進土地依計畫實質開發與高效率利用」之規劃及管制工具的整合掌握能力。 涉及之核心法規包括《都市計畫法》、《平均地權條例》與《土地法》（法規適用以命題當年民國 111 年為準）。

傳統土地使用管制多偏向「消極限制」（如建蔽率上限、禁止特定使用類別），易導致土地所有權人因土地零碎、缺乏公共設施、公共設施保留地產權受限或基於囤地預期心理而怠於開發。為此，法制上設計了結合「經濟誘因」、「市場重組」與「公權力督促」之積極型規劃管制工具，主要涵蓋三大向度：

1. 發展權重分配與誘因工具：《都市計畫法》第 83 條之 1「容積移轉」與第 39 條授權之「容積獎勵」。
2. 消極怠工制裁與督促工具：《平均地權條例》第 26 條及《土地法》第 87 條「私有空地限期建築（加徵空地稅／照價收買）」。
3. 地籍重整與空間整體開發工具：《平均地權條例》第 56 條及《都市計畫法》第 58 條「市地重劃」。

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解題方法

本題屬申論題型，題幹明確要求「列舉出三種」並「說明之」，且法源範圍包含《都市計畫法》、《平均地權條例》或《土地法》。

高分答題策略切入點如下：

1. 多元面向取樣：切忌列舉三個性質過於單一的工具（例如同時列出市地重劃、區段徵收、農地重劃）。應分別自「發展權調配誘因」（市場機制）、「強制性行政制裁」（公權力監督）及「地籍與公共設施整體整頓」（產權重整）三個相異層面各提一項工具，展現跨法規綜整實力。
2. 規格化論述結構：針對所選之每一種工具，一律採用「法源依據 $\rightarrow$ 管制機制與運作方式 $\rightarrow$ 促進有效率開發使用之效益」三段式論述，直扣題旨核心。

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選項分析（工具選取與替代工具評析）

本題為申論題，非選擇題，無現成選項。以下針對作答時之工具選取策略進行利弊評析：

1. 推薦入答的三大最佳工具組合：

• 工具一：容積獎勵與容積移轉機制（《都市計畫法》）
• 入選理由：最具代表性的發展權（Development Rights）誘因管制工具。藉由放寬基準容積，一方面活化公共設施保留地與歷史建築之受限資產，另一方面導引高密度有效率發展至適宜容受之開發基地。
• 工具二：私有空地限期建築使用與空地稅／照價收買（《平均地權條例》／《土地法》）
• 入選理由：典型直接遏止地主囤地炒作之負向管制工具。藉由提高持有成本或公權力徵收威脅，迫使市區精華閒置土地進入開發市場。
• 工具三：市地重劃（《平均地權條例》／《都市計畫法》）
• 入選理由：解決地籍畸零不整、公共設施缺乏之根本性整體開發工具。以公私協力方式讓細碎土地合併重分配，大幅提升土地利用率與可建築性。

2. 替代工具之評析（亦屬合規，但作答上各有優劣）：

• 區段徵收（《土地法》第 208 條、《平均地權條例》第 53 條）：雖亦為重要整體開發工具，但涉及全面剝奪原所有權人土地產權，實務與學理上公益性與必要性爭議較大，論述重心偏向徵收行政，不如市地重劃貼近「公私互惠、土地權益交換」之規劃管制精神。
• 自擬細部計畫之開發許可制（《都市計畫法》第 24 條）：賦予民間彈性規劃提案權，亦能促進開發，惟主要偏向程序機制，其核心誘因本質仍繫於土地使用強度與分區變更之利益交換。

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核心觀念

本題以民國 111 年命題當時有效之《都市更新條例》及《都市更新條例施行細則》為依據（現行法雖於民國 113 年修正第 65 條放寬原建築容積認定標準，但本題所涉之第 3 條、第 6 條、第 7 條及第 8 條要件均維持一致，解題仍以命題當年為準）。

本題核心聚焦於都市更新的「主體（實施者）」、「客體地域（更新地區）」以及公權力主導劃定之「三種更新地區法定態樣」：

1. 名詞定義：

• 「更新地區」：《都市更新條例》第 3 條第 2 款。
• 「實施者」：《都市更新條例》第 3 條第 6 款及《都市更新條例施行細則》第 2 條。

2. 法定劃定情形：

• 「優先劃定」：《都市更新條例》第 6 條（具備建物窳陋、防災公安、公衛不良或機能衰退等要件）。
• 「迅行劃定」：《都市更新條例》第 7 條（重大天災事故、結構急迫危險、重大建設或文資公共利益，享程序簡化效益）。
• 「策略性更新地區」：《都市更新條例》第 8 條（具交通樞紐、水岸港灣、高危建築群聚特性，中央具備指示或逕為劃定權限，並享有高度容積誘因）。

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解題方法

本題為標準的法條記憶與體系歸納型申論題，配分為 25 分（10 分 + 15 分），解題應採「層次化標題」與「法條精準引述」法：

1. 第一子題（10 分）：

• 採「法源條號 $\rightarrow$ 法定定義 $\rightarrow$ 實務要件延伸」切入。
• 解答「實施者」時，除了寫出條例第 3 條定義外，必須主動寫出《施行細則》第 2 條「都市更新事業機構以股份有限公司為限」之要件，完整扣合題旨要求之「依施行細則規定」。

2. 第二子題（15 分）：

• 平均分配篇幅（各佔 5 分），依序就「優先劃定」、「迅行劃定」及「策略性更新地區劃定」展開。
• 每項劃定情形均列出「發動機關」、「適用要件／情形」及「特別程序或法制效益（如免公展、容積放寬）」，展現高於一般考生的法規廣度與整合能力。

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選項分析（子題深度剖析）

本題為申論題型，無選擇題選項，各子題作答爭點與答題關鍵剖析如下：

1. 子題一：「更新地區」與「實施者」之界定（10 分）：

• 更新地區評析：切忌僅寫出「實施都市更新的地方」。必須精確指出其為主管機關依第 5 條至第 9 條劃定或變更之法定範圍，並補充其作為都市更新計畫指導、同意門檻降低及享有容積獎勵之法定客體地位。
• 實施者評析：必須完整列舉法定四種主體（政府機關/構、專責法人機構、都市更新會、都市更新事業機構）。特別注意題目明示「依施行細則規定」，漏答施行細則第 2 條（事業機構限股份有限公司）將導致失分。

2. 子題二：三類劃定情形之比較與論述（15 分）：

• 優先劃定（第 6 條）評析：重點在於主管機關「應優先劃定」的法定情事，需精確掌握 6 款法定要件（窳陋公安、交通傾頹、耐震不足、公共衛生、機能衰退、準用迅行要件）。
• 迅行劃定（第 7 條）評析：重點在於「迅行」的急迫性與公共利益（重大災變、結構重大安全威脅、重大建設、文資公益）。關鍵得分點為補充第 7 條第 2 項規定：因重大災變或結構危險劃定者，得「免辦理公開展覽及審議」，都市更新計畫得「簡化審議程序」。
• 策略性更新地區（第 8 條）評析：需精準回答「重要交通場站周邊」、「水岸港灣周邊」及「高氯離子鋼筋混凝土或耐震不足建物集中地區」。得分亮點為指出中央主管機關擁有「指示權」與「逕為劃定權」，以及其在《都市更新建築容積獎勵辦法》中可爭取達基準容積 2 倍之誘因。

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解題技巧

1. 架構對稱化：答題結構保持一致，每一大項皆以「法源依據 $\rightarrow$ 劃定要件 $\rightarrow$ 行政程序／法律效果」排列，閱卷老師能一眼掃到得分關鍵字。
2. 關鍵字記憶口訣：

• 優先劃定（第 6 條）：記「陋（窳陋）、通（交通）、震（耐震）、衛（衛生）、衰（機能衰退）、迅（迅行事由）」。
• 迅行劃定（第 7 條）：記「災（重大災損）、坍（碰撞坍塌）、拆（逾期未拆）、建（重大建設）、益（文化公益）」。
• 策略性劃定（第 8 條）：記「站（重要交通場站）、岸（水岸港灣）、危（危樓集中）、央（中央指示逕為）」。

3. 避開常見陷阱：

• 迅行劃定並非「所有款項」都能免公展免審議，法條明定僅第 1 款至第 3 款（天災受損、建物坍塌之虞、限期未改善者）得免公開展覽及審議。