107 地方特考五等 地政 土地法大意 考古題詳解

核心觀念

本題考《土地法》對尚未建築之私有建築用地所設的面積限制，以及計算所有權人所有面積最高額時，哪些土地應予扣除。以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

依《土地法》第 82 條，直轄市或縣（市）政府得限制尚未建築之私有建築用地所有權人所有面積的最高額；計算最高額時，因法令限制不能建築的土地應予扣除。因此，關鍵在於土地是否因法令而不能建築。

解題方法

先抓住題幹的「計算尚未建築土地面積最高額」與「應予扣除」兩個關鍵語，再對照《土地法》第 82 條的扣除規定。題目問的是法定扣除項目，不是一般認為不適合開發、供公共使用或面積較大的土地。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 12 條第 2 項所定的土地所有權歸屬。依命題當年（民國 107 年）法規，湖澤、可通運的水道及岸地，因水流變遷而自然增加的土地，屬於中華民國所有。

這裡的關鍵是「湖澤及可通運之水道及岸地」與「因水流變遷而自然增加」兩個要件；符合這些條件時，不能直接套用一般相鄰土地因自然作用增加土地的歸屬規則。

解題方法

先辨認題幹描述的是湖澤、可通運水道及岸地，再確認增加原因是水流變遷且屬自然增加。這正是《土地法》第 12 條第 2 項規定的情形，因此土地所有權歸中華民國，不因鄰接土地而歸接連地所有權人。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 34 條之 1 第 1 項的「處分」範圍，須依命題當年有效的《土地法第三十四條之一執行要點》第 3 點判斷。該要點將多數決處分限於有償讓與，並排除信託行為及共有物分割。

本題以命題當年（民國 107 年）法規為準。民國 106 年 12 月修正後的要點已採「以有償讓與為限」的文字，因此本題答案為 A。

解題方法

先辨認題目問的是「處分」的範圍，而不是「變更」或「設定負擔」的範圍；接著對照當年要點第 3 點：處分限於有償讓與，信託行為及共有物分割不適用這項多數決規定。符合這項範圍的選項，即為答案。

選項分析

核心觀念 本題以命題當年（民國 107 年）法規為準（本條文規定至今未修正，現行法亦同）。 本題測驗的核心為《土地徵收條例》第 51 條中「撤銷或廢止徵收後，原土地所有權人繳清價額以發還土地之法定繳納期間限制」。 依《土地徵收條例》第 51 條規定：

1. 公告與通知繳清（第 2 項）：直轄市或縣（市）主管機關於收到中央主管機關通知核准撤銷或廢止徵收案時，應公告 30 日，並通知原土地所有權人於一定期間繳清應繳納之價額，發還其原有土地；未於一定期間繳清者，不發還其土地，並不得依第 9 條規定申請收回該土地。
2. 法定最低期間保障（第 3 項）：前項一定期間，不得少於 6 個月。

解題方法 本題為標準的法條構成要件與數字題，切入點如下：

1. 鎖定法律程序環節：題幹情境為「撤銷或廢止徵收」經核准後的後續執行程序。
2. 掌握立法目的推導期間長短：徵收經撤銷或廢止後，為回復原始產權狀態，原所有權人必須返還當初領取的徵收價額。因土地徵收補償費通常金額龐大，若課予原所有權人過短的籌款期限，實務上顯失公允且難以期待；因此立法者於第 51 條第 3 項特別明定下限，限定主管機關指定的繳清期間「不得少於 6 個月」，保障人民籌措資金的權利。
3. 對照法條文字：直接依《土地徵收條例》第 51 條第 3 項「不得少於六個月」之明文規定，即可確定答案為 (C)。

核心觀念

本題考《土地登記規則》第 78 條對建物標示圖應記載內容的規定，重點是分辨哪些資料是建物標示圖法定應記載事項。本題以命題當年（民國 107 年）法規為準。

依當時規定，建物標示圖應記明：

• 本建物平面圖及位置圖。
• 建物面積確依使用執照竣工平面圖繪製，以及起造人、繪製人對遺漏或錯誤致他人受損害願負法律責任等字樣。
• 開業證照字號，並由相關人員簽名或蓋章。

解題方法

將每個選項與上述法定項目逐一對照。選項若是法條列明的圖面、聲明文字或證照資料，即屬應記載內容；若法條未列明，便不是本題所問的應記明事項。

選項分析

核心觀念

本題考區分所有建物中，數人共有一個專有部分時，部分共有人依土地法第 34 條之 1 處分該專有部分及其基地權利應有部分的範圍。

「基地權利之應有部分」應以該專有部分的全體共有人所持有的基地權利應有部分為範圍。判斷重點是專有部分的共有關係，不是約定專用部分或共有部分的權利人範圍。

本題依命題當年（民國 107 年）法規及官方答案作答。

解題方法

先確認題幹所處理的標的是「數人共有一專有部分」，再辨認題目所問基地權利應有部分的歸屬範圍。該基地權利是隨專有部分而有的權利，因此應對應到該專有部分全體共有人所持有的基地權利應有部分。

土地法第 34 條之 1規範共有不動產的處分、變更及設定負擔；本題的關鍵不是重新計算持分，而是選出與該專有部分共有關係相對應的基地權利範圍。

選項分析

核心觀念

本題考《土地登記規則》第 109 條之 1 關於典權設定登記的登記簿記載事項。以命題當年（民國 107 年）法規為準，登記機關應記明典權設定範圍及典價；另依當事人約定記明存續期間、絕賣條款，以及典物轉典或出租之限制。找貼不在該條列舉的約定記載事項中。《土地登記規則》第 109 條之 1

解題方法

先把題幹分成兩類事項：

• 應記明：典權設定範圍、典價。
• 依約定記明：存續期間、絕賣條款、典物轉典或出租之限制。

再將選項與第二類逐一比對，未列在條文中的「找貼」即為答案。

選項分析

核心觀念

本題測驗地籍整理中「圖簿一致性」的管制機制，以命題當年（民國 107 年）法規為準，核心依據為當時《地籍測量實施規則》第 257 條規定。地籍測量作業完成後，所產製之土地複丈圖、地籍圖與地政事務所之土地登記簿必須完全契合。為避免地號分割、合併、更正或重測過程中發生圖簿不符之疏漏，主管法規特別明定地政登記機關應定期進行全面性按地號核對之法定頻率。

提醒：現行法已於民國 112 年全面修正《地籍測量實施規則》，本條文因應地政作業全面電腦化與系統自動勾稽機制而已予刪除，但解題仍以命題當年法規為準。

解題方法

本題屬於典型初等／五等「法條記憶型」測驗題，切入點為法規對於定期業務執行週期的數字規範：

1. 鎖定法條關鍵字：本題關鍵字為「土地複丈圖、地籍圖與土地登記簿」、「按地號核對之頻率」。
2. 對應法規依據： 依民國 107 年適用之《地籍測量實施規則》第 257 條規定：

「登記機關對土地複丈圖、地籍圖與土地登記簿，應每年按地號核對一次，並將核對結果作成紀錄，陳報直轄市或縣（市）主管機關備查。」

核心觀念

本題考《土地法》第 73 條之 1 第 1 項「逾期未辦繼承登記之列冊管理」程序，測驗兩個期間：繼承開始後逾多久未登記，地政機關應公告；公告後繼承人有多久可以聲請登記。

以命題當年（民國 107 年）法規為準，土地或建築改良物自繼承開始之日起逾 1 年未辦理繼承登記，經地政機關查明後，應公告繼承人於 3 個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得予列冊管理。

解題方法

先把法條程序拆成兩段記憶：

逐一對照選項中的「逾期未登記期間」和「公告後聲請期間」，兩個期間都符合者即為正確答案。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》關於耕地租用的地租預收與租用擔保規定。以命題當年（民國 107 年）法規為準，《土地法》第 110 條規定，耕地出租人不得預收地租；但依習慣以現金作為耕地租用擔保者，擔保金額不得超過一年應繳租額的四分之一。

解題方法

先區分兩種款項：地租是承租人依約支付的租金，原則上不得預收；現金擔保則是依習慣提供的擔保，法律另設金額上限。題目問的是擔保金額占一年應繳租額的上限，因此直接對應《土地法》第 110 條的「四分之一」。

若一年應繳租額為 $R$，擔保金額上限為：

核心觀念

本題考《土地法》第 103 條：租用建築房屋的基地，出租人只有在法定情形下，才能收回基地。以民國 107 年法規為準，法定事由包括：

1. 租賃契約年限屆滿。
2. 承租人以基地供違反法令使用。
3. 承租人將基地轉租他人。
4. 承租人積欠租金，扣除擔保金可抵償的部分後，欠租額達二年以上。
5. 承租人違反租賃契約。

解題方法

逐一比對選項與《土地法》第 103 條的收回事由，特別留意欠租門檻：法條規定「達二年以上」，不是「達二個月以上」。因此，題目問「不屬於」的情形，應選欠租僅達二個月的 (B)。

選項分析

核心觀念

本題以命題當年（民國 107 年）之《農村社區土地重劃條例》第 7 條第 1 項規定為準（現行法亦維持相同規定）。

依《農村社區土地重劃條例》第 7 條第 1 項規定：

直轄市或縣（市）主管機關辦理農村社區土地重劃，依前條規定選定重劃區後，先徵詢農村社區更新協進會之意見，辦理規劃，依規劃結果擬訂重劃計畫書、圖，並邀集土地所有權人及有關人士等舉辦聽證會；經聽證後，得修正重劃計畫書、圖，並層報中央主管機關核定。

本題旨在測驗考生對於農村社區土地重劃「前期規劃與擬訂計畫階段」法定程序會議種類之掌握，以及公法上「正當法律程序」要求在土地法規中的具體實踐。

解題方法

解答本題的切入點在於精確記憶法定會議的名稱與層級：

1. 法規演進背景：配合司法院釋字第 739 號解釋強調土地重劃應踐行正當法律程序，落實保障人民財產權與知情參與權，《農村社區土地重劃條例》於民國 105 年 12 月 7 日修正第 7 條，正式將修法前原規定的「說明會」提升為具備實質陳述意見與實質審查保障的「聽證會」。
2. 法定程序對應：直轄市或縣（市）主管機關依選定重劃區 $\rightarrow$ 徵詢更新協進會意見 $\rightarrow$ 辦理規劃 $\rightarrow$ 擬訂重劃計畫書、圖之後，法律明定應舉辦之程序即為「聽證會」，經聽證後始得修正並層報核定。

核心觀念

本題考《農地重劃條例》第 19 條第 1 項的土地分配基準。重劃區內的土地均應參加分配；土地的標示及權利，以「開始辦理分配日之前一日」土地登記簿上的記載為準。

以命題當年（民國 107 年）法規為準。​該條文的此項基準與現行規定相同，未有重要修正。

解題方法

抓住法條中的時間基準：「開始辦理分配日之前一日」。題目問土地標示及權利以哪個時點的登記簿記載為準，直接對照各選項，即可選出 B。

選項分析

核心觀念

本題考《平均地權條例》第 63 條，重點是出租耕地因實施市地重劃而不能達到原租賃目的時，租約如何註銷，以及註銷後承租人可請求的補償比例。

以命題當年（民國 107 年）法規為準：直轄市或縣（市）政府得逕為註銷租約並通知當事人。若重劃後出租人有分配土地，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期公告土地現值三分之一的補償。

解題方法

先抓題幹給的條件：「重劃後分配土地者」。這對應《平均地權條例》第 63 條所定的補償情形，直接套用法定比例即可：

因此，正確比例是三分之一，選項 D。

選項分析

核心觀念

本題考《平均地權條例》第 62 條之 1，重點是辨別市地重劃區內「土地改良物」與「墳墓」的自行拆除或遷葬期限。以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

依該條規定，直轄市或縣（市）政府應公告並通知土地改良物所有權人或墓主；土地改良物限期 30 日內自行拆除，墳墓則限期 3 個月內自行遷葬。逾期未遷葬者，得代為遷葬。

解題方法

題幹明確指出土地位於市地重劃範圍，標的是甲祖墳，且政府已公告並通知甲自行遷葬。因此，應適用《平均地權條例》第 62 條之 1 關於「墳墓」的期限：限期 3 個月內遷葬。題目問的是最長期限，答案為 3 個月。

選項分析

核心觀念

本題以命題當年（民國 107 年）法規為準（註：相關條文至今未修正，與現行法一致）。 本題測驗的核心為《土地徵收條例》第 43 條所定「區段徵收範圍內公有土地之處理方式」，包含下列兩大骨幹觀念：

1. 公有土地處理原則與例外：

• 原則（作價撥供）：管理機關應以作價方式撥供統籌開發，地價準用市價補償標準；若徵收前已供特定公設使用，則採無償撥供。
• 例外（領回土地）：因興建公共建築或特別需要，報核後得按比率領回土地，並以特定公共設施用地為優先配回標的。

2. 法規條款對應關係：考生需清楚辨析《土地徵收條例》第 44 條第 1 項「第 1 款」（道路、公園等無償登記之公共設施用地）與「第 2 款」（第 1 款以外得有償讓售之公共設施用地）在公有土地處理規範中的精確適用位置。

解題方法

本題屬於「法條文字與款次置換」的記憶型法規題。解題時採取雙軌對照法，掌握《土地徵收條例》第 43 條兩大處分路徑的法定要件：

1. 路徑一：作價撥供（第 43 條第 1 項本文、第 2 項）

• 地價計算：準用第 30 條規定（依徵收當期之市價查估）。
• 特殊免作價（無償撥供）：徵收前已作為「第 44 條第 1 項第 2 款」用地使用者（第 1 款以外之公設用地），直接無償撥供。

2. 路徑二：領回土地（第 43 條第 1 項但書、第 3 項）

• 領回面積公式：按該區段徵收之「抵價地面積比率」計算。
• 配地優先順位：配回之土地，應以「第 44 條第 1 項第 1 款」規定之保留公共設施用地為優先。

比對題目各選項，檢核何者在法條主詞、款次、效果上產生移花接木，即可迅速鎖定答案。

選項分析

核心觀念

本題考《契稅條例》關於契稅課徵範圍與免徵區域的規定。依命題當年（民國 107 年）《契稅條例》第 2 條，不動產的買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權，均應申報繳納契稅；但在已開徵土地增值稅區域的土地，免徵契稅。

解題方法

先辨認題目問的是哪一種「區域」免徵契稅，再將選項與《契稅條例》第 2 條的明文用語比對。法條指定的免徵條件是「開徵土地增值稅區域」，因此選項（C）正確。

選項分析

核心觀念

本題考查《房屋稅條例》所定的房屋標準價格評定週期，以及房屋按耐用年數折舊的原則。以下以命題當年（民國 107 年）法規為準：房屋標準價格由不動產評價委員會依規定評定，並由直轄市、縣（市）政府公告；每三年重行評定一次。房屋標準價格另應依耐用年數折舊，按年遞減。

解題方法

題幹直接詢問「每幾年重行評定一次」，依命題當時《房屋稅條例》第 11 條規定，週期為三年，因此選項中應選 3 年。題目後半段提到按耐用年數折舊，是房屋價格計算的相關規則，並不會改變重行評定的週期。

選項分析

核心觀念

本題考《房屋稅條例》第 5 條所定住家用房屋稅率。房屋稅依房屋現值計算；住家用房屋依用途分為自住或公益出租人出租使用，以及其他供住家用兩類，適用不同稅率。

以下以命題當年（民國 107 年）法規為準：供自住或公益出租人出租使用者，按房屋現值的 1.2% 課徵；其他供住家用者，地方政府得在法定範圍內訂定徵收率，最低 1.5%，最高 3.6%。

解題方法

依序辨認題目所問的三個數值：

• ① 自住或公益出租人出租使用：1.2%
• ② 其他供住家用者的最低稅率：1.5%
• ③ 其他供住家用者的最高稅率：3.6%

因此，①、②、③依序為 1.2%、1.5%、3.6%。

選項分析

核心觀念

本題以命題當年（民國 107 年）法規為準（至現行法此條款實質內容未有變更）。 本題測驗核心為地價稅特別稅率之法定適用範圍。 依土地稅法第 18 條第 1 項規定，供特定事業直接使用之土地，得適用單一特別稅率 $10‰$（千分之十）計徵地價稅（不累進）。本題重點在於精準掌握該條項所「明文列舉」之事業用地類別，並區分土地稅法法定項目與非都市土地使用編定名稱之差異。

解題方法

依土地稅法第 18 條第 1 項規定，供下列事業直接使用之土地，按千分之十計徵地價稅。但未按目的事業主管機關核定規劃使用者，不適用之：

1. 工業用地、礦業用地。
2. 私立公園、動物園、體育場所用地。
3. 寺廟、教堂用地、政府指定之名勝古蹟用地。
4. 經主管機關核准設置之加油站及依都市計畫法規定設置之供公眾使用之停車場用地。
5. 其他經行政院核定之土地。

解題切入點：比對各選項是否屬於土地稅法第 18 條第 1 項所列之法定項目，凡未見於該條文列舉範圍者，即為錯誤選項。

選項分析

• (A) 窯業用地：錯誤（符合題意，為本題答案） 「窯業用地」係屬《非都市土地使用管制規則》所規範之非都市土地使用編定類別之一（供磚、瓦、陶瓷及玻璃等製造生產使用），並非土地稅法第 18 條第 1 項所列舉得適用 $10‰$ 特別稅率之事業用地，故非屬本條法定適用範圍。

核心觀念

本題考《平均地權條例》規定地價或重新規定地價時，土地所有權人申報地價的規則。以命題當年（民國 107 年）法規為準，土地所有權人應於公告期間申報地價；逾期未申報者，以公告地價的 80% 作為其申報地價。

解題方法

先抓題幹的關鍵條件：「未於公告期間申報地價」。依《平均地權條例》當時規定，未申報者不是以公告地價全額計算，而是按公告地價的八成認定。因此選擇百分之八十。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》關於抵價地總面積比例的規定。以命題當年（民國 107 年）法規為準，抵價地總面積以徵收總面積的 50% 為原則；因情況特殊，經上級主管機關核准者，得適用較低比例，但不得少於 40%。徵收土地中曾經農地重劃者，其重劃地區部分不得少於 45%。

解題方法

依序辨認題幹的三個比例：

• 原則：徵收總面積的 50%
• 特殊情況經核准的下限：40%
• 曾經農地重劃地區的下限：45%

所以①為50%、②為40%、③為45%，與選項 A 相符。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 30 條第 1 項對徵收地價補償的規定。原則上，被徵收土地按徵收當期市價補償；但位於都市計畫區內的公共設施保留地，適用特別規定，按「毗鄰非公共設施保留地之平均市價」補償。

本題以命題當年（民國 107 年）法規為準；上述規定在當時已施行。

解題方法

先辨認題目給的兩個關鍵條件：「都市計畫區內」及「公共設施保留地」。符合這兩項條件，就應適用《土地徵收條例》第 30 條第 1 項的特別規定，而非直接套用一般被徵收土地按徵收當期市價補償的原則。

選項分析

• (A) 按毗鄰土地之平均市價補償：錯誤。 法條指定的是「毗鄰非公共設施保留地」，不是不加區分的所有毗鄰土地。

核心觀念 本題測驗「土地徵收補償費之負擔主體與機關權責劃分」。 以命題當年（民國 107 年）法規為準，依《土地徵收條例》第 19 條規定：「徵收土地或土地改良物應發給之補償費，由需用土地人負擔，並繳交該管直轄市或縣（市）主管機關轉發之。」（《土地法》第 236 條第 1 項亦有相同規範意旨；本法條現行法內容未修正）。

解題方法 解題關鍵在於釐清土地徵收程序中各行政主體的「法定職責角色」：

1. 費用負擔主體：基於「使用者與受益者付費」之法理，土地徵收係為興辦特定公共事業，該事業主體即為「需用土地人」，因此實質財政支出（各項徵收補償費）依法均由需用土地人全額負擔。
2. 程序執行機關：直轄市、縣（市）主管機關為地方自治及執行機關，負責實地查估、公告通知及代為轉發，屬於行政中介手續，並非出資者。
3. 准駁機關：中央主管機關（內政部）僅負責審查徵收案之公益性與必要性並作成核准處分。

本題問「由何人負擔」，直接對應出資義務人，故應選擇「需用土地人」。

選項分析

• (A) 需用土地人（正確）：依《土地徵收條例》第 19 條規定，應發給之徵收補償費，由需用土地人負擔，並由其繳交予直轄市或縣（市）主管機關轉發。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》關於土地改良物徵收的時間規定。土地徵收時，土地改良物原則上應一併徵收；但得視興辦事業計畫的需要，於土地徵收公告之日起一定期間內再行徵收。以命題當年（民國 107 年）法規為準，該期間最長為 3 年。

解題方法

抓住題目中的「土地徵收公告之日起」及「最久幾年」兩個關鍵語，直接對應《土地徵收條例》有關土地改良物徵收時點的規定：得視興辦事業計畫需要，於公告日起 3 年內徵收。題目問的是法定期間上限，因此選擇 3 年。

核心觀念

本題考《土地法》第 34 條之 1 第 6 項的共有土地分割調處制度。以命題當年（民國 107 年）法規為準：依法得分割的共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割時，任何共有人都可以向該管直轄市、縣（市）地政機關申請調處；不服調處結果者，應於接到調處通知後 15 日內向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理。

解題方法

抓住條文中的三個關鍵：申請人是「任何共有人」、受理機關是「該管直轄市或縣（市）地政機關」、不服時是「15 日內向司法機關訴請處理」。逐項比對選項，即可判斷只有 B 符合法條。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 16 條：私有土地所有權之移轉、設定負擔或租賃，妨害基本國策者，中央地政機關得報請行政院制止之。本題以命題當年（民國 107 年）法規為準；該條文後續未有重要修正。

解題方法

抓住法條所列的權利行為、條件與處置機關：

• 行為：私有土地所有權之移轉、設定負擔或租賃。
• 條件：妨害基本國策。
• 處置：中央地政機關得報請行政院制止。

題幹與法條要件相同，直接對照即可判斷正確選項。

選項分析

• (A) 其移轉無效：錯誤。《土地法》第 16 條規定的是中央地政機關得報請行政院制止，並未規定妨害基本國策的移轉當然無效。

核心觀念

本題測驗核心為外國人取得我國土地權利之標的限制（消極限制）。 依命題當年（民國 107 年）之《土地法》第 17 條第 1 項規定，下列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：

1. 林地
2. 漁地
3. 狩獵地
4. 鹽地
5. 礦地
6. 水源地
7. 要塞軍港領域及邊界之土地

（註：以命題當年民國 107 年法規為準，該項所定之 7 類土地範圍至今未修正。）

解題方法

本題屬於公職五等考試極為常見的「法條絕對列舉題」。 切入點在於精確掌握《土地法》第 17 條第 1 項所列之 7 種法定禁止客體。民國 89 年（2000 年）修法以前，本條原先包含農地、牧地等，惟為因應加入世界貿易組織（WTO）及放寬農地承受人資格，該次修法已將「農地」與「牧地」刪除，僅保留具有國防戰略、天然資源及生態國土保安性質之 7 類土地。因此解題時只要將題目選項直接與第 17 條第 1 項法條比對，即可迅速鎖定答案。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 10 條的土地權利歸屬，以命題當年（民國 107 年）法規為準。條文規定：中華民國領域內之土地屬於中華民國人民全體；經人民依法取得所有權者，為私有土地；私有土地所有權消滅者，為國有土地。

解題方法

逐一對照選項與《土地法》第 10 條文字，尤其留意「私有土地所有權消滅後的歸屬」：法律規定是國有，不是縣（市）有。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 5 條「土地改良物」的分類與定義。依命題當年（民國 107 年）法規，土地改良物分為建築改良物及農作改良物兩種：

• 建築改良物：附著於土地之建築物或工事。
• 農作改良物：附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良。

解題方法

直接比對各選項與《土地法》第 5 條的分類、定義。先確認改良物分幾類，再辨認「建築物或工事」與「農作物、植物、水利土壤改良」分別屬於哪一類，即可判斷。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》所稱「土地總登記」的定義。土地總登記，是在一定期間內，對直轄市或縣（市）轄區內的土地全部辦理土地登記，建立土地登記制度及地籍資料。

解題方法

抓住題幹中的兩個關鍵詞：「一定期間內」與「土地之全部」。這描述的是在特定行政區域內，於公告期間辦理全面土地登記，符合《土地法》第 38 條所定的土地總登記。

本題依命題當年（民國 107 年）法規為準。

選項分析

• (A) 土地總登記：正確。 指於一定期間內，就直轄市或縣（市）土地之全部辦理土地登記，與題幹定義一致。
• **(B) 土地第一次登記：錯誤。

核心觀念

本題測驗核心為《土地法》第二編「地籍」第一章「通則」中，有關地籍測量之實施主體、計畫報核程序、特殊測量技術統籌、業務委託，以及界標設立與保管義務主體之相關規範（土地法第 44 條、第 44 條之 1、第 47 條之 1）。 本題解題以命題當年（民國 107 年）之法規為準（相關條文至今未修正）。

解題方法

解答本題的切入點在於精確區分​「行政機關的公權力職責」​與​「土地所有權人之配合及維護義務」：

1. 行政計畫與技術統籌：地籍測量涉及國家地籍圖資之統一與精度，由地方擬定計畫報中央核定，高技術與具規模經濟之航空攝影測量則收歸中央統籌。
2. 界標之設立與保存義務：界標係表彰私法產權範圍之外觀標誌，法律課予「產權享有者」實質指界、立標與維護責任，而非由政府機關承擔日常保管責任。

審題時比對法條主詞（主體）與行為客體，即可迅速抓出錯誤選項。

選項分析

• (A) 正確：依土地法第 44 條第 1 項規定：「地籍測量，如由該管直轄市或縣（市）政府辦理，其實施計畫應經中央地政機關之核定。」地方辦理地籍測量須報請中央（內政部）核定實施計畫，以維持全國測量標準一致性。
• (B) 正確：依土地法第 44 條第 2 項規定：「地籍測量如用航空攝影測量，應由中央地政機關統籌辦理。

核心觀念

本題考《土地法》第 69 條的登記更正程序。以命題當年（民國 107 年）法規為準，登記人員或利害關係人於登記完畢後，發現登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。

這項規定是為了維護土地登記的公信與安定，避免登記機關僅憑內部認定就變動已完成的登記。

解題方法

題幹指出登記人員於登記完畢後發現錯誤，直接對照《土地法》第 69 條即可。判斷重點是更正前須具備兩個程序要件：以書面聲請，並經該管上級機關查明核准。符合條文所述程序後，始得更正。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 73 條的繼承登記規定：繼承登記得由任何一位繼承人為全體繼承人聲請；全體繼承人也可聲請登記為分別共有或公同共有；如逾期未辦理，得依規定列冊管理。

依命題當年（民國 107 年）法規，繼承開始後逾 6 個月未辦理繼承登記，經通知仍未辦理者，登記機關得公告並列冊管理。現行法已修正，繼承登記期限已延長為 1 年；本題仍以民國 107 年規定判斷。

解題方法

逐項對照法條中的兩種共有登記方式：

• 分別共有登記：須由繼承人全體同意。
• 公同共有登記：得由繼承人中一人或數人，為全體繼承人利益聲請。

再核對聲請人資格與當年逾期規定，即可判斷選項 B 把分別共有的同意門檻寫錯。

選項分析

(A) 得由任何繼承人為全體繼承人聲請之：正確。 《土地法》第 73 條規定，繼承登記得由任何繼承人為全體繼承人聲請，不須全體共同到場聲請。

核心觀念

本題考土地登記的「登記費」及免納登記費的情形。依民國 107 年適用的《土地法》第 76 條，聲請土地權利變更登記，應按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費；但因繼承取得土地權利而辦理繼承登記者，登記費為千分之零點五。免納登記費的例外，則包括「因權利消滅而辦理塗銷登記」。

解題方法

先辨認各選項所辦理的登記類型，再套用《土地法》第 76 條的規費原則：繼承登記有較低費率，通常的權利登記仍須繳納登記費；塗銷登記若是因權利消滅而辦理，則免納登記費。

選項分析

核心觀念

本題測驗的核心觀念為土地登記規則中「信託登記」於登記簿之登載方式與公示方法。

• 法源依據：以命題當年（民國 107 年）法規為準，依《土地登記規則》第 130 條規定：「信託登記，除應於登記簿所有權部或他項權利部登載外，並應於其他登記事項欄記明信託財產及委託人姓名。」（現行法規內容亦同，並無修正）。
• 法理背景：依《信託法》第 4 條第 1 項規定，以應登記或註冊之財產權為信託者，非經信託登記，不得對抗第三人。不動產信託時，受託人為登記名義人（形式上所有權人或他項權利人），為貫徹信託財產之獨立性、區隔受託人之自有財產，並保障實質權利人與交易相對人安全，必須將「信託財產」與「委託人姓名」明確公示於登記簿之指定欄位。

解題方法

本題為典型的純法條記憶與登記簿欄位結構對應題，解題切入點如下：

1. 識別權利歸屬與登記部別：信託財產若為所有權，登載於所有權部；若為他項權利（如抵押權、地上權），登載於他項權利部。
2. 分析登記簿各欄位之法定功能：

• 「權利人欄」：登載名義上取得權利之受託人。
• 「登記原因欄」：登載權利變動之原因名稱，即「信託」。
• 「其他登記事項欄」：用以註記法定應公示之限制或特別關係事項。

核心觀念

本題考《土地登記規則》第 121 條的胎兒繼承登記程序。以命題當年（民國 107 年）法規為準，條文規定：「胎兒為繼承人時，應由其母以胎兒名義申請登記，俟其出生辦理戶籍登記後，再行辦理更名登記。」

胎兒出生辦理戶籍登記後，登記資料須由原先的「胎兒」名義改為其出生後的姓名，因此後續辦理的是更名登記。

解題方法

抓住題幹的時間順序：「先以胎兒名義辦理繼承登記；出生並辦理戶籍登記後，再辦理何種登記？」《土地登記規則》第 121 條已直接指定後續登記種類為更名登記，故選 (B)。

此程序是在既有繼承登記完成後，依出生後的戶籍資料調整權利人姓名；題目沒有指出原登記有錯誤，也沒有要消滅或移轉既有權利。

選項分析

核心觀念

本題考《土地登記規則》所定「登記機關逕為登記」與「政府機關囑託登記」的區別。逕為登記是法律或規則明定由登記機關依職權辦理；囑託登記則由相關政府機關提出囑託，再由登記機關辦理，兩者的啟動方式不同。

以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。《土地登記規則》第 28 條列有應由登記機關逕為登記的情形；同規則第 151 條則明定，公有土地管理機關變更時，應由相關機關囑託登記機關辦理管理機關變更登記。民國 110 年修正曾調整逕為登記條文的編排，解題關鍵仍是分辨逕為登記與囑託登記。

解題方法

逐項比對題目所述登記方式與《土地登記規則》的規定：若規則明定由登記機關逕為辦理，該選項即屬逕為登記；若規定由政府機關囑託辦理，就不是登記機關逕為登記的情形。

本題問「何者錯誤」，也就是找出不屬於登記機關逕為登記的選項。

選項分析

核心觀念

本題考《土地登記規則》對登記文件與登記簿、地籍圖的保存規定。以命題當年（民國 107 年）法規為準：

• 收件簿、登記申請書及其附件，除土地所有權第一次登記案件應永久保存外，其餘應自登記完畢之日起保存十五年。
• 登記簿及地籍圖由登記機關永久保存。

解題方法

先分辨題目所問的資料種類與保存年限：申請過程中的文件，原則上保存十五年，第一次登記案件例外永久保存；登記簿與地籍圖則由登記機關永久保存。再逐一比對選項是否符合規定。

選項分析

核心觀念

本題旨在測驗土地法關於「房屋租金最高限額」之法定限制。本題以命題當年（民國 107 年）法規為準（現行土地法相關條文亦未修正）。

• 法條依據：
• 土地法第 97 條第 1 項：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」
• 土地法施行法第 25 條：「土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額。」
• 立法意旨：為防止房東於人口稠密的城市地區利用承租人居住之急迫性而哄抬租金、謀取暴利，土地法制定了此項強行規定以保障承租人之居住權益。

解題方法

解答此類法條記憶題，切入點為精準掌握法條構成要件中的「計算基準」與「法定上限比率」：

1. 計算基準：依土地法第 97 條第 1 項本文規定，計價基礎為「土地及其建築物申報總價」。
2. 法定上限比率：年息「百分之十（$10\%$）」。

將題目條件直接對照法條要件，即可直接鎖定符合「申報總價」與「年息百分之十」之選項。

選項分析

• (A) 錯誤：土地法第 97 條明定之計價基準為「土地及其建築物申報總價」，而非「土地公告現值及其建築物重置價格」。「公告現值」為土地稅法及平均地權條例之課稅、徵收補償概念；「重置價格」則屬不動產估價名詞，皆非本條之法定用語。

核心觀念

本題考查《民法》用益物權的種類與定義。依命題當年（民國 107 年）《民法》第 850 條之 1，在他人土地上為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之權，稱為農育權。

解題方法

先抓題幹列舉的用途：「農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育」，再對照《民法》第 850 條之 1 的農育權定義。題幹與法條用語相符，因此選農育權。

選項分析

• (A) 永佃權：錯誤。 永佃權是舊有用益物權制度，指支付佃租而在他人土地上永久耕作的權利；其概念限於耕作，與題幹列舉的森林、養殖、畜牧及保育等用途不同。

核心觀念

本題考《平均地權條例》規定的地價稅累進稅率級距。計算累進地價稅時，先以土地申報地價總額與「累進起點地價」比較，再依超過累進起點地價的倍數，適用各級距的超過部分稅率。

本題以命題當年（民國 107 年）法規為準。

解題方法

題目指出，土地申報地價總額「超過累進起點地價十倍至十五倍」，要找的是該級距超過部分的稅率。依當年規定，超過累進起點地價十倍至十五倍的部分，適用千分之三十五，因此選項 (C) 正確。

選項分析

核心觀念

本題考《平均地權條例》第 23 條公共設施保留地的地價稅規定，以及它與自用住宅用地特別稅率、農業用地課稅規定的關係。以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

公共設施保留地在保留期間仍作建築使用者，原則上按千分之六計徵地價稅；但符合自用住宅用地規定者，依同條例第 20 條的規定課徵。未作任何使用，且與使用中的土地隔離者，免徵地價稅。自用住宅用地的特別稅率為千分之二。

解題方法

先依土地實際使用情形分類，再核對適用稅率：

• 符合自用住宅用地要件：適用千分之二。
• 保留期間仍作建築使用，但不是自用住宅用地：適用千分之六。
• 未作任何使用：須同時符合「與使用中的土地隔離」才免徵。
• 作農業使用：依農業用地相關規定判斷，不是直接適用「未使用免稅」規定。

核心觀念

本題核心在於測驗「不動產成交案件實際資訊申報登錄（俗稱實價登錄）」之適用客體範圍。

• 法規依據（以命題當年民國 107 年法規為準）： 依民國 107 年當時之《平均地權條例》第 47 條第 2 項規定：「權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。」同條例施行細則及內政部相關規範亦明定，實價登錄之標的以「買賣移轉登記」為限。
• 法律行為性質： 「贈與」在民法上屬於單務、無償契約，並非「買賣」行為，自無所謂的「成交價額」，非屬實價登錄法規範疇，因此免予申報。
• 現行法修正提醒： 現行法已修正。《平均地權條例》第 47 條第 2 項於民國 110 年修正施行（實價登錄 2.0），改由買賣雙方於「申請所有權移轉登記時」共同申報登錄，但其申報客體仍僅限於「買賣案件」；因此贈與移轉案件在現行法下依然「不必申報」。

解題方法

本題的解題切入點為區分移轉登記之原因（買賣 vs. 非買賣）：

1. 辨識移轉原因： 題目載明「甲將土地贈與給乙」，所有權移轉之登記原因為「贈與」（無償取得）。
2. 對照實價登錄法規客體： 依法應申報登錄實際資訊之案件，限於因「買賣」而辦理所有權移轉登記者。
3. 排除無償移轉行為：

核心觀念

本題考《平均地權條例》第 14 條所定重新規定地價的週期。以命題當年（民國 107 年）法規為準，規定地價後，原則上每二年重新規定地價一次。

解題方法

題幹已給出民國 107 年重新規定地價，依每二年一次計算：

$107+2=109$

因此，下次原則上為民國 109 年。

選項分析

核心觀念

本題考《土地稅法》第 34 條第 5 項「一生一次」優惠適用後，再出售自用住宅用地時，能否再次適用土地增值稅 10% 優惠，也就是俗稱的「一生一屋」規定。以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

再次適用優惠，除須符合自用住宅用地的一般要件外，還須符合該項所定條件，包括出售面積限制、出售時無其他房屋、出售前一定期間未供營業或出租，以及設籍與持有年限要求。其中，持有期間須達 6 年；出售前 5 年未供營業或出租，則是另一項獨立要件。

解題方法

逐一比對選項所列條件與《土地稅法》第 34 條第 5 項：

• 面積上限：都市土地 1.5 公畝、非都市土地 3.5 公畝。
• 出售時，土地所有權人、配偶及未成年子女，除該自用住宅外，沒有其他房屋。
• 出售前 5 年內，沒有供營業使用或出租。
• 土地須持有滿 6 年，並符合該項所定的設籍期間要求。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 13 條第 2 項：同一土地有二以上需用土地人申請徵收時，應由中央主管機關依各需用土地人興辦事業性質的輕重予以核定。這項規定用來處理多個公共事業同時需要同一土地的競合。

以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

解題方法

看到「同一土地」「二以上需用土地人」及「核定原則」，直接對應《土地徵收條例》第 13 條第 2 項的競合規定。條文採取的判準是興辦事業性質之輕重，不是比較申請時間、事業規模或公益比例。

選項分析

核心觀念 本題測驗「徵收補償費之發給期限」及其「逾期未發竣之法律效果」（以命題當年民國 107 年法規為準，現行法規規定亦同）。

1. 法源依據：

• 《土地徵收條例》第 20 條第 3 項本文：「需用土地人未於公告期滿十五日內將應發給之補償費及其他補償費繳交該管直轄市或縣（市）主管機關發給完竣者，該部分土地或土地改良物之徵收從此失其效力。」
• 《土地法》第 233 條前段：「徵收土地應補償之地價及其他補償費，應於公告期滿後十五日內發給之。」

2. 憲法意旨： 司法院釋字第 110 號及第 516 號解釋闡明，徵收補償乃徵收處分生效之實質要件。為保障憲法第 15 條人民財產權，防止被徵收人之權益長期處於不確定狀態，需用土地人若未於法定公告期滿 15 日之期限內將補償費繳交並由主管機關發給完竣，該徵收核准案自應失其效力。

解題方法 解題關鍵在於釐清「徵收處分」與「上位事業計畫／都市計畫」之層級差異：

1. 辨識法律行為層次：土地徵收處分是國家為達成特定公共利益，強制剝奪私有土地所有權的個別具體行政處分；而都市計畫、興辦事業計畫或土地使用計畫，則是指導整體土地利用或建設藍圖的上層規劃。
2. 鎖定失權效果之客體：補償費未依限發給，法條明定制裁之對象是「取得土地的手段」，亦即該次具體的「徵收處分」，使主管機關喪失徵收該土地的法律依據，並不會波及上位的各項實體計畫。直接對照《土地徵收條例》第 20 條第 3 項本文之明文，即可確認標的為「該部分土地或土地改良物之徵收」。

核心觀念

本題考《土地法》關於徵收土地權利義務終止時點的規定。以命題當年（民國 107 年）法規為準，《土地法》第 235 條規定：「被徵收土地或土地改良物之所有權人，對於其土地或土地改良物之權利義務，於應受之補償費發給完竣時終止。」

因此，判斷關鍵在於補償費是否已發給完竣；徵收公告、土地交付或所有權移轉登記，都不是本條所定的終止時點。

解題方法

先辨認題目詢問的是「被徵收土地所有權人的權利義務何時終止」，再對應《土地法》第 235 條的明文。法條以「應受之補償費發給完竣時」作為權利義務終止時點，故選項中符合此文字者即為正確答案。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》已公告徵收土地的廢止徵收事由，並須區分土地尚未依徵收計畫使用、已開始使用但尚未完成使用，以及因作業錯誤而不在工程範圍內等不同情況。以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

依當時《土地徵收條例》第 49 條，已公告徵收的土地有法定情形時，應廢止徵收。其中包括：依徵收計畫開始使用前，興辦事業或取得方式等發生法定變動；因工程變更設計，致徵收土地不在工程用地範圍內；以及已開始使用但尚未完成使用，因情事變更而已無徵收必要。

解題方法

逐項比對選項與第 49 條列舉的廢止徵收事由。關鍵在於辨認 B 的「工程變更設計」​與 C 的「作業錯誤」：條文列有前者，並未將後者列為這項廢止事由。D 則是另一種情形，適用於已開始使用、尚未完成使用的土地。

選項分析