111 高普考普通考試 地政 土地登記概要 考古題詳解

核心觀念 本題核心在於測驗考生對於「共有物分割方法之救濟途徑」、「共有土地分割之整體地政作業程序（標示分割測量與所有權登記）」以及「非協議分割之登記應備文件與特別規定」的整合理解與法規應用能力。 涉及主要法規與法理（本題以命題當年民國 111 年法規為準）：

1. 《民法》第 823 條（共有物分割請求權）、第 824 條（分割之方法：協議分割與裁判分割）。
2. 《土地法》第 34 條之 1 第 6 項（直轄市、縣（市）不動產糾紛調處委員會之「調處分割」）。
3. 《地籍測量實施規則》第 204 條、第 205 條（標示分割複丈程序與土地複丈成果圖）。
4. 《土地登記規則》第 27 條第 4 款（判決確定登記之單獨申請）、第 34 條（登記應備文件通則）、第 35 條第 11 款（免提出權利書狀事由）、第 100 條（共有物分割登記之程序與單獨申請規定）。

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解題方法 本題為經典的實例綜合申論題，作答切入點與邏輯推導如下：

1. 分割方法之切入：題幹載明小林持分 $\frac{1}{2}$，其餘 9 人持分合計 $\frac{1}{2}$，且「無法達成協議」。共有物分割不適用《土地法》第 34 條之 1 第 1 項的多數決處分，必須全體共有人合意。既然協議不成，依法律規定僅剩兩條法定途徑：行政機關之「調處分割」與司法機關之「裁判分割」。
2. 辦理程序之切入：土地分割涉及「物理界址創設」與「權利變更登記」，不能只寫產權登記。必須採雙階程序作答：第一階段為「確定分割依據與標示分割（土地複丈）」，第二階段為「共有物分割登記（所有權變更登記）」。
3. 應備文件之切入：針對「無法協議」之本案情境，必然是經由法院裁判或行政調處確定後辦理。應以《土地登記規則》第 34 條為基礎架構，並針對裁判／調處分割單獨申請之特殊性（如確定判決書、複丈成果圖，以及他共有人權狀免附之例外規定）進行完整列舉。

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選項分析 本題為申論題，無選擇題選項。針對題旨三大核心子題之作答要點與得分關鍵剖析如下：

• 子題一（達成分割之其他方法）：考生須準確指出「司法裁判分割」與「行政調處分割」雙軌途徑，並敘明兩者法源與救濟程序（如調處不服於 15 日內起訴）。
• 子題二（辦理程序）：常見失分在於遺漏「標示分割測量（地籍複丈）」，共有土地在登記前必須先經地政事務所複丈測量出各分割標的並調製成果圖，方能接續辦理登記審查、登簿與發狀。
• 子題三（應備文件）：評分重點在於針對非協議案件的登記原因證明文件（確定判決證明文件或調處結果證明文件），以及扣合《土地登記規則》第 100 條單獨申請時「他共有人權狀得免提出」之法律效果。

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解題技巧

1. 辨明多數決陷阱：許多考生見到小林持分達 $\frac{1}{2}$，誤以為可依《土地法》第 34 條之 1 第 1 項多數決強制協議分割。切記：共有物之協議分割不得以多數決為之，侵害少數共有人協議權者無效。
2. 調處與起訴之關係：申請調處並非訴訟前置程序，共有人得不經調處直接起訴；但若經調處成立或調處後當事人未於 15 日內起訴者，即具備執行力，得逕行申請登記。
3. 單獨申請與權狀免附：裁判分割為形成判決，判決確定時即發生物權變動效力（《民法》第 759 條），共有人任一人均得單獨申請登記，未能檢附他共有人權狀時得免附，登記機關逕行公告作廢（現行法亦維持此規範意旨）。

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【答案】

以命題當年（民國 111 年）法規為準，本案各問詳解如下：

一、達成分割目的之其他方法

小林與其他共有人無法達成協議分割時，依現行法規尚有下列兩種途徑達成分割目的：

本題涉及之法規以命題當年（民國 111 年）法規為準（現行法規相關條文內容均與當年相同，未有重大變更）。

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核心觀念

1. 限制登記之範疇與效力： 依《土地登記規則》第 134 條規定，限制登記包含查封、假扣押、假處分、破產登記、清算登記及其他依法律所為禁止處分之登記。其主要法律效果在於限制登記名義人處分其土地權利，以保全債權人之強制執行或國家稅捐之徵收。
2. 停止新登記原則與例外： 依《土地登記規則》第 141 條第 1 項前段規定，土地經法院或行政執行分署囑託辦理查封、假扣押、假處分等登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。同條但書雖定有例外得辦理登記之情形（如徵收、原假處分債權人依確定判決申請移轉等），但移轉予「債權人以外之第三人」並不符但書規定。
3. 依法不應登記之駁回處分： 依《土地登記規則》第 57 條第 1 項第 2 款規定，登記之申請有「依法不應登記」之情形者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請。
4. 欠稅禁止處分登記之性質： 依《稅捐稽徵法》第 24 條第 1 項規定，納稅義務人欠繳應納稅捐者，稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產，通知有關機關不得為移轉或設定他項權利。此登記性質屬於《土地登記規則》第 134 條所稱「其他依法律所為禁止處分之登記」。

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解題方法

本題為典型的限制登記實務申論題，答題切入點應分為兩大部分進行嚴謹論述：

1. 第一子題（假處分登記未塗銷前，甲申請所有權買賣移轉登記與第三人）：

• 法規範適用：援引《土地登記規則》第 141 條第 1 項前段之「停止新登記」原則。
• 例外排除檢驗：檢視《土地登記規則》第 141 條第 1 項但書第 2 款，該但書僅限於「依法院確定判決申請移轉之權利人為『原假處分登記之債權人』」。本題受讓人為「債權人以外之第三人」，顯無但書例外之適用。
• 機關具體處分：因該移轉處分違反保全執行之目的，實體法上對假處分債權人不生效力，程序法上屬於無從補正之障礙事由，登記機關應依《土地登記規則》第 57 條第 1 項第 2 款規定，以「依法不應登記」為由，作成書面處分予以駁回。

2. 第二子題（稅捐稽徵機關因甲欠稅囑託辦畢禁止處分登記後之處理）： 題目「又如稅捐稽徵機關因為甲欠稅未繳，而囑託登記機關辦畢禁止處分登記，則登記機關應如何辦理？」兼具實體移轉申請之阻卻與囑託登記程序兩層涵義，答題應雙軌並陳以求完整：

• 層次一：甲若於禁止處分登記後，申請所有權移轉與第三人之處理： 欠稅之禁止處分登記，目的在保全公法上稅捐債權，具絕對之處分禁止效力。甲之移轉申請直接違反《稅捐稽徵法》第 24 條第 1 項之禁止規定，登記機關應比照停止新登記原則，依《土地登記規則》第 57 條第 1 項第 2 款規定逕予「駁回」。欲辦理移轉，須俟繳清稅款或提供相當擔保，由稅捐稽徵機關囑託塗銷禁止處分登記後始得受理。
• 層次二：稅捐稽徵機關囑託登記機關辦理禁止處分登記本身之處理（重複限制登記之處理）： 假處分登記在先，稅捐稽徵機關之禁止處分囑託在後。因民事假處分（保全私法債權）與稅捐禁止處分（保全公法稅捐）之性質與主管法令不同，登記機關「仍應准予辦理」禁止處分登記，於所有權部其他登記事項欄予以註記，並依規定將辦理結果通知稅捐稽徵機關、原囑託法院及所有權人甲。

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選項分析

本題為申論題（非選擇題），以下針對兩大子題情境之法律效果與各要件進行層次剖析：

核心觀念

本題評分基準以命題當年（民國 111 年）法規為準；現行法迄今未修正該條文，規範與命題當年一致。

本題旨在測驗考生對於「土地因天然變遷坍沒滅失」之物權效力、登記程序及應備文件之掌握，核心法源如下：

1. 土地法第 12 條第 1 項：私有土地因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權「視為消滅」。此屬法律規定之事實變更所致物權絕對消滅，其消滅登記性質上屬宣示登記。
2. 土地登記規則第 146 條（民國 110 年 7 月 13 日修正發布之最新程序）：明定主管機關劃定範圍公告、限期土地所有權人申請、逾期由地政機關報准逕為登記，以及登記完畢後通知他項權利人之作業規範。
3. 地籍測量實施規則第 234 條：土地因天然變遷成為水面申請消滅登記者，應先申請「土地勘查」。
4. 土地登記規則第 34 條：申請土地登記之一般應備文件通則。

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解題方法

本題為典型之「程序＋法條要件」申論題，切入點應分為兩大主軸作答：

1. 如何申請土地消滅登記（程序面）：依土地登記規則第 146 條及地籍測量實施規則第 234 條之作業流程，按「劃定公告 $\rightarrow$ 土地勘查 $\rightarrow$ 權利人申請 $\rightarrow$ 逾期逕為登記 $\rightarrow$ 註銷權狀並通知他項權利人」之邏輯順序鋪陳。
2. 應備文件為何（書類面）：以土地登記規則第 34 條為骨幹，結合消滅登記之實務特性（免附他項權利人同意書、需檢附勘查結果圖、權狀無法檢附時之替代方案）逐項列舉。

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解題技巧

1. 掌握修法亮點（拿高分關鍵）： 民國 110 年 7 月土地登記規則第 146 條大幅修正，由過去舊法之「由地政機關查明辦理消滅登記」，改為「主管機關劃定公告限期申請 $\rightarrow$ 逾期得報准逕為登記」之雙軌架構。若考生僅寫舊法，分數將大幅偏低。
2. 重大陷阱——他項權利人同意書： 因天然變遷坍沒，土地所有權係因標的物滅失而依法律規定直接消滅，其上之他項權利亦失所附麗而歸於消滅，毋須檢附他項權利人之同意書或塗銷證明。依土地登記規則第 146 條第 2 項規定，僅由登記機關於「登記完畢後通知他項權利人」即可。

核心觀念

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準（現行《地籍測量實施規則》於 112 年已有通盤微調修正，解題仍以 111 年法規為準）。 本題測驗「土地標示變更登記」中之「土地合併」制度，核心測驗點包含三項法律依據與法理：

1. 土地合併之實體限制：依《土地登記規則》第 88 條及《地籍測量實施規則》第 224 條，為維持地籍完整性與管制目的，合併土地須符合「同一地段、地界相連、使用性質相同」等限制，並兼顧他項權利人與限制登記之權益保障。
2. 多數所有權人之合併程序與權利範圍理算：依《土地登記規則》第 89 條，所有權人不同時涉及物權共有型態之成立，應由全體協議應有部分；未協議者，依「各宗土地面積乘以申報地價之總價額比例」法定公式推算。
3. 地籍號碼編列之保留原則：依《地籍測量實施規則》第 225 條，探討為維持地籍圖冊與登記謄本延續性，刪除與保留地號之法定準則。

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解題方法

本題為標準申論題型，切入點應嚴格對應題目三個設問，採「法條依據 $\rightarrow$ 實質要件 $\rightarrow$ 法律效果」的三段式論述：

1. 第一問（申請合併之限制）：從「地籍與管制客體條件」（地段、界址、分區地目）與「權利狀態條件」（他項權利、限制登記）切入，層次分明列出法定原則與例外。
2. 第二問（所有權人不同之辦理方式）：聚焦於申請主體（全體共同申請）與共有應有部分之決定程序（契約自由原則下的協議，輔以公法上法定價額比例之計算公式）。
3. 第三問（基地號保留原則）：按地號連續與否之客觀狀態，精確援引地籍編號之法文，點出首宗地號、較小地號及行政調整之例外保留。

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選項分析

本題為公職申論試題，無選擇題選項。以下針對題目各核心爭點之法律要要件事實逐一進行法理與實務要點剖析：

1. 土地合併實體限制之剖析：

• 土地必須「同段、相連、性質相同」：若分屬不同地段或未相連，將造成宗地界址中斷；若使用分區或編定類別不同（如建地與農牧用地），合併會造成土地管制目的錯亂，故原則上禁止，僅於特定核准情形例外允許。
• 他項權利與限制登記限制：若存有查封、假扣押等限制登記，合併將妨礙執行效果，依法不得合併；若有抵押權等他項權利，須經權利人同意或依法理算載明，避免抵押權客體滅失而損害債權。

2. 不同所有權人合併程序之剖析：

• 涉所有權移轉之實質效果：數宗土地由不同人合併為一宗，法律效果即形成分別共有。基於處分自由，原則上尊重全體共有人協議；若未能協議，為避免阻礙土地整體利用與開發，法律明定客觀計價標準（面積 $\times$ 申報地價）以定應有部分比例。

3. 地號保留原則之剖析：

• 地籍管理採「一宗一號」原則：合併後其餘被吸收之地號一律廢止（刪除），不可重複編列；保留則依「先連續、後大小」之順序，維護地籍資料庫索引之穩定性。

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解題技巧

1. 法條口訣化：

• 合併限制記口訣：「同段、相連、同分區；無限制、權利人同意」。
• 地號保留記口訣：「**一律刪除其餘號；