112 高普考普通考試 地政 土地登記概要 考古題詳解

核心觀念

本題主要考三件事：地政事務所與地政士事務所的性質不同、土地登記的法定管轄機關，以及建物跨越登記機關轄區時的特別管轄規則。

以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。《土地登記規則》第 3 條規定：

1. 土地登記原則上由土地所在地的直轄市、縣（市）地政機關辦理。
2. 市、縣（市）地政機關在轄區內設有或分設登記機關時，由土地所在地的登記機關辦理。
3. 建物跨越二個以上登記機關轄區者，由該建物門牌所屬的登記機關辦理。
4. 符合中央地政機關公告項目的登記，得由全國任一登記機關辦理。

解題方法

先分清楚兩種名稱相近的機構，再依序判斷「一般管轄」、「建物跨區的特別規則」及「跨區服務的例外」：

• 地政事務所是地方政府地政機關設置的公務機關，依法辦理其管轄區內的土地、建物登記等業務。
• 地政士事務所是地政士執業的事務所，地政士受委託代辦土地登記及相關業務；它是民間專業服務場所，並非登記機關，也沒有核准登記的公權力。

一般案件依不動產所在地判斷管轄。若是建物本身跨越二個以上登記機關轄區，依第 3 條的特別規定，改以建物門牌所屬登記機關辦理。

建物跨轄區與跨區申辦

核心觀念

本題考查兩類未辦所有權登記土地申請所有權第一次登記的程序：

1. 原屬私有的道路、溝渠廢置地：土地廢置後，原所有權是否仍可回復，須先確認土地原屬及有無徵收補償或價購等情形。
2. 因時效取得土地所有權：須符合民法第769條或第770條的占有要件，並依土地法第54條及相關登記規定申請登記。

以下以命題當年（民國112年）法規為準。

解題方法與辦理程序

一、原屬私有的道路、溝渠廢置地

依「道路溝渠廢置地所有權歸屬處理原則」，先調查該土地是否確為原屬私有，以及原所有權人是否曾獲政府徵收補償或給價收購：

• 未經徵收補償或給價收購：原所有權人得於土地所有權第一次登記期間，申請登記為所有權人。申請時應提出足以證明原有權利及土地已廢置等相關文件，由地政機關審查。
• 已經徵收補償或給價收購：不得再由原所有權人以原所有權為由申請登記；應依處理原則及實際取得情形辦理登記。
• 屬地方政府計畫投資開發取得者：依處理原則所定程序辦理；符合規定時，由地方政府囑託地政機關辦理所有權第一次登記。

申請案件經審查無誤後，地政機關應辦理公告；公告期間如因異議發生權利爭執，依土地法第59條第2項調處。

二、因時效取得土地所有權

依民法第769條，以所有意思，和平、公然、繼續占有他人未登記不動產滿20年者，得請求登記為所有人；依民法第770條，符合以所有意思和平、公然、繼續占有滿10年，且占有之始善意並無過失者，亦得請求登記。

土地法第54條規定，符合民法第769條或第770條者，應於登記期限內，經土地四鄰證明，聲請土地所有權登記。

核心觀念

本題考《土地登記規則》第 42 條：法人申請土地登記時，應證明法人本身的登記資格及代表人的代表資格；若法人是登記義務人，還要提出額外文件，以確認處分程序及代表權限。

以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。

解題方法

先判斷財團法人在該登記案件中的身分：

• 不論是登記權利人或登記義務人，均應提出法人登記證明文件，以及代表人的資格證明。
• 若財團法人是登記義務人，除前述文件外，還須依第 42 條提出法人及代表人的印鑑證明或其他足資證明的文件，並在登記申請書適當欄位記明已依有關法令完成處分程序、蓋章；另須提出主管機關核准或同意備查的證明文件。

若財團法人是登記權利人，則不因第 42 條第三項而須提出主管機關核准或同意備查證明；該項明定的要件，是以「義務人為財團法人」為前提。

應附文件整理

財團法人為登記權利人時：

核心觀念

以命題當年（民國 112 年）法規為準。本題考《土地登記規則》第 139 條：對於已登記土地上之未登記建物，法院或行政執行分署得囑託地政事務所辦理查封、假扣押、假處分等限制登記。雖然建物尚無建物登記簿，仍可依該條規定先勘測、編列建號及編造建物登記簿，再把禁止處分事項登載於簿冊。

這是未登記建物的特殊登記程序，不是先替建物辦理所有權第一次登記；土地登記簿與建物登記簿也應分別處理。

解題方法

依《土地登記規則》第 139 條，辦理程序如下：

1. 法院或行政執行分署囑託登記：囑託書須記明：「登記之確定標示以法院或行政執行分署人員指定勘測結果為準」。
2. 會同勘測：由法院或行政執行分署派員，定期會同登記機關人員勘測該建物；勘測費由法院或行政執行分署命債權人於勘測前向登記機關繳納。
3. 編列建號、編造建物登記簿：登記機關完成勘測後，即編列建號並編造建物登記簿。