109 高普考普通考試 地政 土地登記概要 考古題詳解
第 一 題25 分
甲及其 12 歲之長男乙與行蹤不明之親友丙等 3 人原分別共有 A 地號土地 1 筆，該 3 人之應有部分依序分別為十分之六、十分之三及十分之一。甲依土地法第 34 條之 1 規定程序且同時代理乙，將 A 地號土地全部出售予丁；又，於 A 地號土地出售過程中，丙未有任何意思表示。現 A 地號土地業經依法辦竣所有權移轉登記為丁所有。
試問：當甲、乙、丁向主管登記機關申請辦理 A 地號土地之所有權移轉登記時，其登記費應如何計收？又，依規定其登記申請書備註欄應記明（簽註）之事項內容為何？請申述之。
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核心觀念
本題考土地法第 76 條的土地權利變更登記費，以及土地登記規則第 97 條、第 39 條對申請書備註欄的要求。依題示，甲依土地法第 34 條之 1 將 A 地全部出售並完成移轉登記；申請登記時，須分別處理登記費、丙的優先購買權放棄事項，以及甲代理未成年乙處分土地的利益簽註。
本題法規適用以命題當年（民國 109 年）為準。
解題方法
一、登記費如何計收
土地登記規則第 46 條規定，土地登記應依土地法繳納登記規費。依土地法第 76 條，聲請土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費。
本案是 A 地所有權移轉登記，權利人為買受人丁；因此以 A 地的申報地價為計費基礎，按千分之一計收：
由丁繳納。題目未提供 A 地申報地價，因此無法換算出具體金額。
二、備註欄應記明的事項
（一）丙未表示意見及優先購買權放棄的簽註
第 二 題25 分
試問：農業發展條例所定耕地所有權移轉之請求權，申請辦理預告登記時，其要件為何？又，預告登記經辦竣後，權利人（預告登記之請求權人）死亡，其繼承人申辦該預告登記權利之繼承時，登記機關應如何辦理登記？請說明之。
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核心觀念
本題考查兩件事：一是依土地法第 79 條之 1 辦理預告登記的基本要件，以及農業發展條例對耕地承受人的限制；二是預告登記完成後，請求權人死亡，其繼承人如何承接並登載該權利。
以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。預告登記是為保全對已登記土地權利的特定請求權，使登記名義人其後所為、妨礙該請求權的處分，對請求權人不生效力；它本身並非土地所有權移轉登記。
解題方法
先依土地法第 79 條之 1，確認請求權類型、土地權利是否已登記，以及登記名義人是否同意；再檢視請求權人是否符合農業發展條例對耕地承受人的限制。第二問則須區分「繼承請求權」與「繼承土地所有權」：本題是預告登記請求權人死亡，繼承人承接其請求權，登記機關以註記方式反映繼承人姓名。
一、耕地所有權移轉請求權辦理預告登記的要件
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請求權須屬得辦理預告登記的類型 土地法第 79 條之 1 所列者，包括保全土地權利移轉或消滅、土地權利內容或次序變更，以及附條件或期限的請求權。本題須有耕地所有權移轉的請求權。
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須以已登記的土地權利為標的 預告登記以土地登記簿上已登記的土地權利為對象，才能限制登記名義人就該權利為妨礙請求權的處分。
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須由請求權人申請，並經登記名義人同意 依土地法第 79 條之 1，申請時應檢附登記名義人同意書。
第 三 題25 分
試問：「再轉繼承」之意涵為何？
關於臺灣光復後始發生繼承事實之土地，如有部分繼承人拋棄其繼承權之情形，因繼承開始時間之不同，其他未拋棄繼承權之繼承人於申請辦理繼承登記時，所應檢附之拋棄繼承文件有何不同？
又，申辦繼承登記時，繼承人為胎兒者，依土地登記規則規定，如何辦理其登記？
以上三項問題，請申述之。
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核心觀念
本題考查三項繼承登記實務：再轉繼承的定義、拋棄繼承文件的年代區分，以及胎兒為繼承人時的登記方式。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準，主要依據《土地登記規則》第 119 條、第 121 條、《民法》第 7 條及第 1166 條，以及《繼承登記法令補充規定》。
一、再轉繼承的意涵
被繼承人死亡後，繼承人已取得繼承權，但在遺產辦理繼承登記前，該繼承人也死亡，其繼承人因而承受該繼承人原先取得的繼承權，稱為再轉繼承。若後續繼承人又在登記前死亡，繼承關係可以再依次轉承。
例如，甲死亡，由乙、丙繼承；乙在土地尚未辦妥繼承登記前死亡，由乙的繼承人丁、戊承受乙原有的繼承權。此時申辦甲名下土地的繼承登記，登記關係須納入乙的再轉繼承人。
再轉繼承與代位繼承不同：代位繼承是被繼承人的子女先於被繼承人死亡，由其直系血親卑親屬代位承繼；再轉繼承則是繼承已開始後，原繼承人再死亡，繼承權由其自己的繼承人承受。
二、拋棄繼承文件：依繼承開始日期區分
判斷基準是被繼承人死亡、繼承開始的日期，不是繼承人表示拋棄的日期。依《土地登記規則》第 119 條：
- 繼承開始於民國 74 年 6 月 4 日以前：檢附拋棄繼承權的相關文件。依當時《民法》規定，拋棄須於知悉得繼承時起二個月內，以書面向法院、親屬會議或其他繼承人為之。若向其他繼承人表示拋棄，拋棄人應親自到場，在拋棄書內簽名。
第 四 題25 分
有關共有土地使用、管理或禁止分割之約定登記，依土地登記規則第 155 條之 1 第 1 項規定，係由登記機關於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。
試問：此項登記，是否為土地法第 43 條所定登記公信力（絕對效力）保護之對象？請申述之。
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核心觀念
本題要區分兩種不同的登記效力：
- 登記公信力：土地法第43條所稱「依本法所為之登記，有絕對效力」，是為了保障信賴土地登記、並依法律行為取得不動產物權的善意第三人。當登記的物權狀態與真實權利不一致時，符合要件的善意第三人仍受保護。
- 共有物使用、管理或禁止分割約定登記：依民法第826條之1及土地登記規則第155條之1辦理。登記機關在土地登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日、字號，並註明詳細內容見共有物使用管理專簿。這項登記的作用，在使約定或決定對應有部分受讓人等第三人發生效力；它不是登記共有人所有權或其他物權的歸屬。
因此，對第三人發生效力，不等於受土地法第43條公信力保護。前者是法律明定的拘束或對抗效力，後者則是對不實物權登記的善意信賴保護。
解題方法
先看土地法第43條的保護標的，再對照本題登載內容及登記目的：
- 土地法第43條所保護的核心，是土地登記所表彰的物權狀態，以及善意第三人基於該登記而取得物權的交易安全。
- 土地登記規則第155條之1記載的是共有物如何使用、管理、分割，或禁止分割的約定、決定內容。登記簿本身只記收件資訊及專簿索引，詳細內容另存於專簿。