109 高普考普通考試 地政 民法物權編概要 考古題詳解

核心觀念

本題考「不動產物權變動」的登記效力，以及「因繼承取得不動產，未辦繼承登記前能否處分」。

依民法第758條，不動產物權因法律行為而取得、設定、喪失或變更，須經登記始生效力。因買賣移轉所有權，買賣契約本身是債權行為；另須辦理所有權移轉登記，乙才取得所有權。

民法第759條則規定，因繼承等非因法律行為而取得不動產物權者，雖然在登記前已取得物權，仍須先辦登記，始得處分。因此，甲自父親死亡時即因繼承取得 A 屋及土地所有權，但未辦繼承登記前，不能直接將所有權移轉登記給乙。

以上以命題當年（民國 109 年）法規為準。民法第758條、第759條的相關基本規則於本題適用上無重要變動。

解題方法

採「取得原因分類」的方式，分別檢查甲取得所有權與乙取得所有權的要件：

1. 甲因繼承取得所有權：繼承屬非因法律行為取得，依民法第759條，甲於繼承開始時即取得不動產物權，不以先辦繼承登記為要件。
2. 甲以買賣移轉給乙：買賣是法律行為，移轉所有權須依民法第758條辦理登記；此外，甲須先完成繼承登記，才能處分該不動產。

核心觀念

本題考查地上權的定義，以及土地所有人未同意建屋時，建屋者能否取得地上權。依民國 109 年民法第 832 條，地上權是「以在他人土地上有建築物或其他工作物，或竹木為目的，而使用其土地之權」。

地上權是用益物權，讓權利人得在他人土地上為特定目的使用土地；土地所有權仍屬土地所有人。甲人在國外，不影響其土地所有權，也不表示乙因此取得使用土地的權利。

解題方法

先區分地上權的成立途徑，再判斷題目事實是否具備相應要件：

1. 約定設定地上權：甲、乙須就設定地上權達成合意，並依民法第 758 條辦理登記，地上權始發生物權效力。題目未說明甲曾同意，故不能僅憑乙在甲的土地上建屋，就認定雙方已設定地上權。
2. 時效取得地上權：依民法第 772 條準用第 769 條、第 770 條，乙須以行使地上權的意思，在他人土地上為建築物等目的，和平、公然、繼續使用土地達法定期間，並依法請求登記。通常占有達 20 年者適用第 769 條；占有之始為善意且無過失者，達 10 年得依第 770 條主張。

核心觀念

本題考查「借名登記」與不動產登記的公信力。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

借名登記是指借名人甲與出名人乙約定，將財產登記在乙名下，但財產仍由甲管理、使用或收益。甲、乙間的借名登記契約，原則上可類推適用委任規定；乙違反約定擅自處分財產，對甲而言屬無權處分。

但不動產登記具有公信力。《民法》第 759 條之 1 第 1 項規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法享有該權利；同條第 2 項規定，因信賴不動產登記的善意第三人，已依法律行為完成物權變動登記者，其取得效力不因原登記物權不實而受影響。

解題方法

依序判斷「乙是否有實際處分權」及「丙是否受登記公信力保護」：

1. 甲將 A 屋登記在乙名下，依題意屬借名登記。甲、乙間的內部關係中，乙違反約定將 A 屋出售並移轉登記給丙，屬無權處分。

核心觀念

本題考查土地抵押權的設定方式，以及土地上果樹是否屬於抵押權效力所及。

依民國 109 年《民法》第 758 條，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失或變更，非經登記不生效力；因此，甲與乙須就 A 果園土地訂立抵押權設定契約，並辦妥抵押權設定登記，乙的抵押權才成立。抵押權不移轉土地占有，甲仍可繼續使用土地。

依同法第 862 條，抵押權效力原則上及於抵押物的從物，以及抵押物扣押後由抵押人收取的孳息。土地上的芒果樹是否一併受抵押權效力拘束，關鍵在於它是否已成為土地的重要成分，或屬於土地的從物。

解題方法

先判斷設定標的與成立要件：題目指明甲以自己所有的 A 果園土地提供擔保，故設定的是「土地抵押權」。甲、乙應訂立抵押權設定契約，約定擔保債權及抵押土地，並向地政機關辦理抵押權設定登記；僅有借款或設定契約而未登記，抵押權尚未成立。

再判斷抵押權效力範圍：不能只因芒果樹長在土地上，就直接認定其必然包括在內，須依樹木與土地的法律關係判斷：