111 高普考普通考試 地政 民法物權編概要 考古題詳解

本題解題以命題當年（民國 111 年）法規為準。

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核心觀念

1. 法規依據：

• 民法第 $772$ 條準用第 $769$ 條、第 $770$ 條：所有權以外財產權（地上權）之時效取得要件。
• 民法第 $832$ 條：普通地上權之定義（以在他人土地上下有建築物或其他工作物為目的）。
• 民法第 $767$ 條第 $1$ 項前段：所有人對無權占有者享有所有物返還請求權。
• 司法院釋字第 $291$ 號解釋：時效取得地上權不以未登記之土地為限，已登記之土地亦得為之（現行民法第 $772$ 條後段已明文化）。

2. 司法實務核心見解：

• 最高法院 80 年度第 2 次民事庭會議決議（二）：因時效取得地上權而得對抗土地所有人請求返還土地者，必須占有人在「土地所有人起訴前」即已向地政機關提出登記申請並經受理；若占有人於起訴後始提出申請，法院毋庸就其是否具備時效取得地上權之要件為實體審理。

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解題方法

本題為經典的二段式申論題型，答題架構應分為兩大部分：

1. 第一部分（法條要件鋪陳）： 按「主觀要件、客觀要件、期間要件、客體與效果」之體系，完整列舉時效取得地上權之法定要件。
2. 第二部分（實務見解與案例涵攝）：

• 法理基礎：時效取得要件具備後，占有人僅取得「登記請求權」，在登記生效前並未直接取得物權。
• 起訴時點與防禦權限制：引述最高法院 80 年度第 2 次民事庭會議決議，區分占有人向地政機關申請之時點係在「所有人起訴前」或「所有人起訴後」。
• 具體涵攝：甲於乙起訴後始向地政機關申請，已逾防禦權限度，法院毋庸為實體審理。

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申論試題詳解與論點剖析

（一）時效取得地上權之法律要件

地上權之時效取得，依民法第 $772$ 條準用第 $769$ 條、第 $770$ 條及第 $832$ 條規定，須具備下列要件：

1. 主觀要件（行使地上權之意思）： 占有人須主觀上具有「行使地上權之意思」而占有他人土地。若係基於所有、租賃、借用或其他權利之意思而占有，均不得主張時效取得地上權。
2. 客觀要件（和平、公然、繼續占有且有使用目的）：

• 占有人須和平、公然、繼續占有他人土地。
• 須以「在他人土地之上下有建築物或其他工作物」為使用目的而占有。

3. 客體要件（適於設定地上權之土地）：

• 占有之客體須為他人之土地。
• 依民法第 $772$ 條後段明定及司法院釋字第 $291$ 號解釋意旨，已登記或未登記之土地均得為時效取得地上權之客體；惟該土地客觀上須得為私法上權利之標的，且無公用物或法律禁止設定之情形。

4. 期間要件：

• 普通取得時效：占有達 $20$ 年以上者（民法第 $772$ 條準用第 $769$ 條）。
• 特別取得時效：占有之始為善意並無過失，且占有達 $10$ 年以上者（民法第 $772$ 條準用第 $770$ 條）。

5. 法定效果：

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準，相關條文迄今未有實質修正。

核心觀念

1. 違章建築之法律地位與物權變動：民法第 758 條第 1 項（登記生效要件主義）、最高法院 67 年第 2 次民事庭庭長會議決議（一）（違章建築之買賣僅能移轉事實上處分權）。
2. 抵押權之除去租賃權：民法第 866 條第 1 項、第 2 項、強制執行法第 98 條第 2 項、司法院釋字第 119 號及第 304 號解釋（抵押權人聲請除去租賃權僅限於「先押後租」之情形）。
3. 抵押權實行之併付拍賣：民法第 877 條第 1 項與第 2 項（建築物併付拍賣以「抵押權設定後興建」為要件，土地設定抵押前已存在之建物不得併付拍賣）。
4. 所有權移轉不破租賃：民法第 425 條第 1 項及第 2 項（逾五年之基地租賃經公證者，仍有買賣不破租賃之適用）、民法第 767 條第 1 項（有權占有之抗辯）。

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解題方法

1. 問題(一)之切入點：自「物權變動之登記生效主義」與「違章建築無法辦理所有權第一次登記」切入。甲雖為原始起造人而取得所有權，但因未為保存登記，法律上無從辦理移轉登記給乙，乙僅能受讓「事實上處分權」。
2. 問題(二)之切入點：

• 除去租賃與併付拍賣：本題之關鍵在於建立清楚的時間軸。「先租後押」的時序下，抵押權設定前即已存在的租賃權，抵押權人丙於設定時即已知悉或得得知該權利負擔，不得適用民法第 866 條第 2 項聲請法院除去；且 $B$ 屋興建在先，亦不符合民法第 877 條之法定要件，故不得併付拍賣。
• 乙對丁之主張：拍賣性質為買賣，因系爭 20 年基地租約已辦理「公證」，符合民法第 425 條第 1 項之保護要件，乙得對拍定人丁主張租賃關係法定承擔並主張有權占有。

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解題技巧

1. 時間軸檢視法：

• 階段一：甲自建 $B$ 屋（取得所有權） $\rightarrow$ 賣給乙並交付（乙取得事實上處分權）＋ 訂立 $20$ 年租約並公證。
• 階段二：甲將 $A$ 地設定抵押權給丙（「先租後押」）。
• 階段三：丙實行抵押權、丁拍定。

2. 常見陷阱與盲點：

• 陷阱一：見到承租人地上建有房屋且土地拍賣，即反射性援引民法第 877 條第 2 項准予併付拍賣。須注意：第 877 條第 2 項準用之關鍵前提是「抵押權設定後成立租賃使用土地，且租賃已依民法第 866 條第 2 項除去者」；本題為「先租後押」，絕無準用餘地。
• 陷阱二：租期 20 年超過 5 年，考生容易誤認會落入民法第 425 條第 2 項而不適用買賣不破租賃。題目特別強調「並經公證之」，即為破解第 425 條第 2 項除外條款之關鍵要件。

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申論擬答

(一) 乙並未取得 $B$ 屋之所有權，僅取得 $B$ 屋之事實上處分權

1. 物權變動之登記要件： 按民法第 758 條第 1 項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」甲未依建築法規興建完成之 $B$ 屋，雖屬違章建築，然因具備構造上及使用上之獨立性，仍為定著物，由起造人甲原始取得其所有權。
2. 違章建築無法辦理移轉登記：

以命題當年（民國 111 年）法規為準。（註：土地法第 34 條之 1 執行要點後續於民國 112 年 8 月有重要修正，現行法已修正，但本題解題仍以命題當年為準。）

核心觀念

1. 遺產繼承之公同共有關係：民法第 1151 條規定，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。
2. 公同共有物之處分原則：民法第 828 條第 3 項規定，除法律另有規定外，公同共有物之處分應得公同共有人全體之同意。
3. 共有不動產處分之特別法：土地法第 34 條之 1 第 1 項及第 5 項規定，共有土地之處分，得由共有人過半數及其應有部分合計過半數，或應有部分合計逾三分之二者行之；公同共有物準用之。
4. 不動產偽造文件處分之定性與公信力界限：

• 處分人偽造他共有人同意書辦理登記，並非本於土地法第 34 條之 1 規定行使法定多數決處分權，構成無權處分（民法第 118 條第 1 項）。
• 不動產善意受讓（民法第 759 條之 1 第 2 項、土地法第 43 條）僅保護信賴「地政機關登記簿之權利外觀」，不保護對「偽造之同意書或代理權限證件」之信賴。

5. 動產之無權處分與善意受讓：動產不適用土地法第 34 條之 1。共有人未得全體同意讓與動產為無權處分，但受讓人符合善意無重大過失受讓占有者，依民法第 801 條、第 948 條第 1 項主張善意受讓取得所有權。

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解題方法

本題切入點在於區分「不動產（$A$ 地）」與「動產（$B$ 車）」於公同共有處分規範及善意受讓保護要件上的本質差異，步驟如下：

1. 定性權利歸屬型態：甲死亡時，繼承人乙、丙、丁未分割遺產，對 $A$ 地與 $B$ 車均成立公同共有，各人之應繼分為 $\frac{1}{3}$。
2. 檢驗 $A$ 地（不動產）之物權處分效力：

• 計算乙、丙合計之潛在應有部分與人數門檻，檢驗是否具備土地法第 34 條之 1 實質處分門檻。
• 分析乙、丙「偽造同意書」向地政機關申請登記，是否能適用土地法第 34 條之 1 之多數決處分權。
• 檢驗第三人戊能否依民法第 759 條之 1 第 2 項或土地法第 43 條主張善意受讓 $A$ 地所有權。

3. 檢驗 $B$ 車（動產）之物權處分效力：

• 排除土地法第 34 條之 1 於動產之適用，確認乙、丙未經丁同意交付 $B$ 車構成無權處分。
• 檢驗第三人戊是否符合動產善意受讓之構成要件（善意無重大過失、受讓占有、非脫離物）。

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選項分析（法律爭點與涵攝分析）

本題為申論實例題，將題示 $A$ 地與 $B$ 車之處分行為效力逐項深入分析如下：

一、出售 $A$ 地之處分行為（物權移轉登記行為）效力：效力未定（丁若拒絕承認，則為無效）

1. 未得全體同意且未合法行使多數決：

• $A$ 地屬遺產，在分割前為乙、丙、丁公同共有（民法第 1151 條）。處分應得全體同意（民法第 828 條第 3 項）。
• 乙、丙二人的人數占全體之 $\frac{2}{3}$（過半數），應繼分（潛在應有部分）合計為： $\frac{1}{3} + \frac{1}{3} = \frac{2}{3}$ 客觀上雖已達土地法第 34 條之 1 第 1 項但書「應有部分合計逾三分之二」或本文「人數與應有部分均過半數」之門檻。
• 惟依最高法院與地政實務見解，土地法第 34 條之 1 係促進土地利用之特別規定，共有人主張依該法處分整筆土地時，須依該條法定程序辦理（向主管機關表明依土地法第 34 條之 1 辦理、提出相關證明或切結）。

核心觀念 本題以命題當年（民國 111 年）法規為準（相關條文至現行法均無重大修正，仍完全適用）。本題評量之核心觀念包含：

1. 區分所有建築物之權利構造：民法第 799 條第 1 項、第 2 項規定之「專有部分」與「共有部分（共用部分）」，以及同條第 5 項之「基地權利」與「處分一體性（從屬性）原則」。
2. 共有物分割之限制：民法第 823 條第 1 項但書之「因物之使用目的不能分割」。
3. 特別法之強制規定：公寓大廈管理條例第 7 條（法定共用部分不得約定為專有部分）及第 9 條第 2 項（依通常使用方法使用共用部分）。

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解題方法 本題屬於「區分所有建築物」與「共有物分割」之典型實例申論題，採體系化法律分析與三段論法切入：

1. 第一子題（權利性質定性）：將乙受讓取得之標的拆解為三層次，分別對照民法第 799 條第 2 項、第 5 項之構成要件論述其法律性質，並指出三者間具有相互結合之從屬性。
2. 第二子題（共有物分割之請求）：先立民法第 823 條第 1 項「得隨時請求分割共有物」之原則，再引但書「物之使用目的不能分割」為阻卻事由；接著分別針對「太平梯（逃生梯）」與「車道」之物理功能、安全效用，結合公寓大廈管理條例第 7 條之法定共用部分限制，論證二者均屬不能分割之共用部分，認定甲不得請求分割。

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選項分析 （本題為申論題，非選擇題，以下依題目設問之爭點逐項深入剖析）：

一、乙取得各項標的之法律性質

1. $B$ 大廈 10 樓獨戶所有權——「專有部分」所有權：

• 依民法第 799 條第 2 項前段規定，專有部分指區分所有建築物在「構造上」及「使用上」具有獨立性，且得單獨為所有權之標的者。
• 10 樓獨戶已有門牌號，具獨立出入門戶與四周隔離之壁體（構造上獨立性），且具備獨立經濟生活用途（使用上獨立性），故乙取得者為 $B$ 大廈第 10 樓專有部分之單獨所有權。

2. 公共設施空間（管理室、電梯／樓梯間等）——「共用部分」之分別共有權：

• 依民法第 799 條第 2 項後段規定，共有部分指專有部分以外之建築物部分，及不屬專有之附屬物。
• 管理室、電梯及樓梯間等公共設施，性質上屬輔助各專有部分使用、不可或缺之共用設施，由全體區分所有權人按其應有部分比例成立分別共有。
• 依民法第 799 條第 5 項前段，共有部分與專有部分具「處分一體性」，不得分離而為移轉或設定負擔。

3. $A$ 地 $\frac{1}{10}$ 之應有部分比例——「基地權利」之分別共有應有部分：

• 依民法第 799 條第 5 項前段規定，專有部分與其所屬之基地權利，不得分離而為移轉或設定負擔。