115 高普考普通考試 地政 民法物權編概要 考古題詳解
第 一 題10 分
甲於 114 年 3 月 1 日前往乙建設公司所興建之某社區參觀，甲看中該社區 A 棟 13 樓 3 號之 B 屋一間，經與乙之銷售人員討價還價結果，雙方以價格新臺幣 3,000 萬元成交，惟並未當面寫下書面契約。
試問：
（一）雙方之買賣契約是否有效成立？（10 分）
（二）如乙欲將 B 屋之所有權移轉給甲，是否應以書面為之？（7 分）
（三）倘移轉所有權行為未以書面為之，其效力為何？得否補正？（8 分）
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核心觀念
本題要區分買賣契約的債權行為與不動產所有權移轉的物權行為。買賣契約使出賣人負交付房屋、移轉所有權的義務；所有權是否移轉，則須另依不動產物權變動規則判斷。
以命題當年（民國 115 年）法規為準：
- 民法第 153 條第 1 項：當事人就契約必要之點意思一致，契約即成立。
- 民法第 345 條第 2 項：買賣契約因雙方就標的物及價金意思一致而成立。
- 民法第 758 條：不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失或變更者，非經登記不生效力；該物權行為應以書面為之。
- 民法第 73 條：法律行為不依法定方式者，無效。
- 民法第 166 條之 1 雖規定以負擔不動產物權移轉等義務為標的的契約應經公證，但該條施行日期尚未指定，命題時尚未施行，不作為本題買賣契約須公證的依據。
解題方法
先看甲、乙是否已就「哪一間房屋」及「多少價金」達成合意，以判斷買賣契約是否成立；再分辨題目詢問的是買賣契約，還是使房屋所有權移轉的物權行為。前者原則上不以書面為成立要件；後者則受民法第 758 條的書面及登記要求。
（一）雙方之買賣契約是否有效成立？
成立且有效。
甲看中的是社區 A 棟 13 樓 3 號之 B 屋，標的物可以特定；雙方並已談定價金新臺幣 3,000 萬元，具備買賣契約的必要之點。依民法第 345 條第 2 項，雙方對標的物及價金意思一致，買賣契約即成立。題目未表示當事人另約定須以書面為契約成立方式，因此口頭合意不影響契約成立及效力。
買賣契約成立後，乙負有交付 B 屋並使甲取得其所有權的義務；但這不表示所有權已因買賣契約本身移轉給甲。
第 二 題8 分
乙於甲之 A 地上，營造未辦保存登記之 B 屋（違章建築）一棟。
試問：
（一）乙於和平、公然、繼續占有 A 地 20 年後，可否主張時效取得地上權？（8 分）
（二）如乙將 B 屋之事實上處分權移轉於丙後，若甲欲依物上請求權請求返還 A 地，其相對人為何？（8 分）
（三）如丁於和平、公然、繼續占有 B 屋 20 年後，可否主張時效取得 B 屋之所有權？（9 分）
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核心觀念與解題方法
本題分別考查時效取得地上權、未辦保存登記建物的事實上處分權，以及違章建築能否成為時效取得所有權的客體。判斷時應先辨明占有的標的是土地或建物，再確認占有人主張的是何種權利及其法定要件。
以下以命題當年（民國 115 年）法規為準。相關民法規定於本題所涉部分無須另作修法提醒。
（一）乙可否主張時效取得 A 地地上權？
結論：乙可主張時效取得地上權登記，但題示事實仍須補足「以行使地上權之意思占有」的要件。
民法第 772 條準用第 769 條、第 770 條；依民法第 832 條，地上權是以在他人土地上有建築物、其他工作物或竹木為目的而使用土地的權利。以行使地上權的意思，在他人土地上有建築物為目的，和平、公然、繼續占有達 20 年者，得請求登記為地上權人。
本題乙在甲所有的 A 地上營造 B 屋，且和平、公然、繼續占有 20 年，符合占有期間及占有狀態的描述。不過，在他人土地上蓋屋這項客觀事實，本身不當然證明乙是以行使地上權的意思占有；乙仍須就該主觀要件提出證明。若具備此要件，即得主張時效取得地上權登記。B 屋是違章建築，不會因此排除地上權時效取得；司法院釋字第 291 號解釋已說明，不得僅因建物不合法而阻卻此種登記。
另須區分「取得地上權登記請求權」與「已取得地上權」：完成占有時效後，乙取得請求登記的權利；尚未登記前，不能僅憑時效完成即以地上權人身分對抗甲。
（二）甲依物上請求權請求返還 A 地，相對人為何？
結論：以丙為相對人。
民法第 767 條第 1 項規定，所有人得向無權占有或侵奪其所有物之人請求返還。未辦保存登記的違章建築不能以通常所有權移轉登記方式移轉，但建物受讓人可因受讓而取得其事實上處分權；通常包括管理、使用及拆除建物的實際支配能力。
第 三 題8 分
甲、乙、丙三人共有 A 地，應有部分各三分之一，嗣甲因與乙、丙請求協議分割不成，而向法院聲請為裁判分割，法院採變價分割之方式為之。於 A 地進行拍賣時，試問：
（一）如由甲、丁共同拍定，乙、丙是否仍對 A 地有優先承買權？（8 分）
（二）如由丁拍定，甲、乙主張優先承買時，法院應如何處理？（7 分）
（三）如由丁拍定，甲、乙聲明按「甲三分之二，乙三分之一」之比例優先承買，法院應否准許？（10 分）
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核心觀念
本題考民法第 824 條第 7 項：共有物經法院裁判採變價分割時，拍賣所得價金分配給共有人；若拍定人不是共有人，原共有人得依拍定條件優先承買。有二人以上聲明優先承買時，原則上以抽籤決定。
這項優先承買權的目的，是讓共有人有機會在變價分割時取得共有物；但立法也避免優先承買後重新形成共有關係。因此，拍定人是否為共有人，以及聲明優先承買的人數和方式，是本題的判斷關鍵。
以下以命題當年（民國 115 年）法規為準；民法第 824 條第 7 項於命題年度的相關規定為上述內容。
解題方法
依序判斷三件事：
- 拍定人是否為共有人。若買受人為共有人，第 824 條第 7 項排除優先承買權。
- 若拍定人不是共有人，判斷有幾位共有人聲明優先承買；二人以上時，依條文明定抽籤。
- 區分「數人分別聲明優先承買」與「數人共同應買」。前者適用抽籤規定；後者是共同取得拍定標的，須判斷是否仍符合變價分割消滅共有關係的目的。
（一）甲、丁共同拍定，乙、丙是否仍有優先承買權？
有。
民法第 824 條第 7 項所稱「買受人為共有人」，應就買受人是否均為共有人判斷。甲雖是共有人，但丁不是共有人；甲、丁共同拍定時，不能因其中一名買受人甲具有共有人身分，就一概排除其他共有人的優先承買權。否則只要共有人與第三人共同投標，就會使其他共有人無法行使條文所保障的權利。
因此，甲、丁共同拍定時，買受人並非全為共有人；乙、丙仍得依拍定條件主張優先承買。
第 四 題12 分
甲向乙借款新臺幣（下同）3,000 萬元，並提供自己所有之 A 屋及丙所有之 B 屋設定第一次序共同抵押權，以擔保乙之該債權，另亦同時由丁擔任該債權之全額連帶保證人。嗣甲於 3,000 萬元債務屆清償期未清償時，試問：
（一）乙如聲請法院拍賣 B 屋，丙得否主張因 A 屋為債務人甲所有，故乙應先拍賣 A 屋受償？（12 分）
（二）乙如請求丁代為履行保證責任而清償該 3,000 萬元債務時，丁得否主張乙應先拍賣 A 屋或 B 屋，待強制執行無效果時，始得向其請求代為清償該債務？（13 分）
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核心觀念
本題分別考 共同抵押權的實行順序，以及 連帶保證人是否享有先訴抗辯權。解題時須區分：抵押權人對抵押物的實行，與債權人對保證人的請求，是不同的法律關係。
依民法第 875 條，為同一債權在數不動產上設定抵押權，未限定各不動產所負擔金額時，抵押權人得就各不動產賣得價金受債權全部或一部清償。
民法第 875 條之 1 規定，抵押物全部或部分同時拍賣時，拍賣的抵押物中如有債務人所有者，抵押權人應先就該抵押物價金受償。此為避免債務人將責任轉嫁給第三人抵押物所有人的受償順序規則。
民法第 745 條所定先訴抗辯權，原則上使普通保證人得於債權人未就主債務人財產強制執行而無效果前，拒絕清償；但丁為全額連帶保證人，不得主張此抗辯。
解題方法
先看乙實行抵押權時，是否同時拍賣包含甲所有的 A 屋；再看丁是否為普通保證人。這樣即可分別判斷丙有無拍賣順序上的主張，以及丁能否要求乙先執行抵押物。
（一）丙得否主張應先拍賣 A 屋？
不得。
民法第 875 條之 1 的「債務人所有抵押物應先受償」，適用於抵押物全部或部分同時拍賣，而且該次拍賣的抵押物中包含債務人所有抵押物的情形。本題乙僅聲請拍賣丙所有的 B 屋，該次拍賣並未包含甲所有的 A 屋，因此丙不能依同條要求乙先拍賣 A 屋。