115 高普考普通考試 地政 土地法規概要（包括土地登記） 考古題詳解
第 一 題25 分
甲、乙、丙三人共有 A 地，甲的應有部分為二分之一、乙及丙的應有部分各四分之一。甲另單獨所有 B 地，並將 B 地出租於丁。甲、乙、丙約定將 A 地上的 B 屋基地空間範圍提供給丙使用。後因甲生意失利急需資金，欲與戊成立 A 地應有部分及 B 地的買賣契約，以新臺幣 1,000 萬元出賣其 A 地的應有部分，並以新臺幣 2,000 萬元出賣 B 地。
試問：乙、丙、丁如有意取得甲的產權可為如何之主張？又如最終戊取得甲所有之 A 地應有部分所有權，則甲、乙、丙三人的約定應如何進行土地登記始可對抗戊？
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核心觀念
本題考查三種優先購買權，以及共有物分管約定如何登記才能拘束應有部分受讓人：
- 共有人出賣應有部分：土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。此權利原則上只有債權效力。
- 基地承租人優先購買權：土地法第104條及民法第426條之2規定，符合基地租賃要件者，承租人就基地出賣得以同樣條件優先承買；此權利順位優先於共有人依土地法第34條之1第4項所享的優先承購權。
- 共有物使用管理約定：民法第826條之1規定，共有人間關於共有物使用、管理的約定，登記後對應有部分受讓人或取得物權之人有效；登記程序依土地登記規則第155條之1辦理。
以下以民國115年命題當年法規為準。
解題方法與適用
一、乙、丙對A地的優先承購權
甲出售的是A地二分之一應有部分，乙、丙均為其他共有人。因此，乙、丙得依土地法第34條之1第4項，以甲與戊約定的同一條件優先承購該應有部分，亦即以新臺幣1,000萬元購買甲出售的A地應有部分。
乙、丙可以共同承購，也可以由其中一人單獨承購。若乙、丙均行使，應按其應有部分比例分配承購；兩人原有應有部分各為四分之一，比例相同。
此項共有人優先承購權屬債權性質。甲若未依法通知，或乙、丙未獲通知而戊已完成所有權移轉登記，乙、丙原則上不能僅憑此優先承購權請求塗銷戊的登記；其救濟重點是向甲主張相關損害賠償責任。
二、丁對B地能否主張優先購買權
甲出售的是B地，而丁是B地承租人。丁能否優先承買，關鍵在於丁是否屬於土地法第104條或民法第426條之2所保護的基地承租人：也就是丁租用B地作為基地建築房屋，並符合相關法定要件。
第 二 題25 分
A 地及 B 地相鄰，位於山坡地，甲為 A 地所有權人，乙為 B 地所有權人。某日因颱風來襲土石坍塌，導致界標淹沒而經界不明。
甲、乙兩人應循何種行政程序確認界址？又地政機關測量人員所應遵循的行政程序為何？
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核心觀念
本題考查的是：既有地籍資料所載界址，因天災使界標淹沒、現地經界不明時，土地所有權人如何申請土地鑑界複丈，以及地政機關辦理鑑界時應遵循的程序。
本題不是地籍圖重測，也不是因土地天然變遷而辦理坍沒分割。題目只說界標淹沒、經界不明，未說土地範圍本身已發生變動，因此應依地籍測量實施規則辦理鑑界複丈。
以下以命題當年（民國 115 年）法規為準。地籍測量實施規則第 221 條近年曾修正，本題程序依命題當年適用規定說明。
解題方法
先辨別申請目的：甲、乙要確認的是已登記土地的界址位置，故應向土地所在地的登記機關申請鑑界複丈。再依程序分成兩層處理：
- 確認界址的行政程序：由所有權人申請鑑界；若對鑑界結果有異議，依規定申請再鑑界；對再鑑界結果仍有異議，進入司法或訴訟外紛爭解決程序。
- 地政機關測量程序：受理申請、通知關係人、到場辦理地籍調查及實地測定、製作紀錄並核發成果。
甲、乙應循的程序
甲、乙可向 A、B 地所在的登記機關申請鑑界複丈。申請時應依地籍測量實施規則填具土地複丈申請書，指定需要鑑定的界址點，並繳納土地複丈費。鑑界案件的關係人包括該界址相鄰土地的所有權人，因此申請人應配合通知及會同作業。
鑑界結果如有異議，申請人得敘明理由，向原登記機關申請再鑑界，並繳納複丈費；原登記機關應送請直轄市或縣（市）主管機關派員辦理。對再鑑界結果仍有異議者，應訴請法院裁判或以訴訟外紛爭解決機制處理，登記機關不得受理第三次鑑界。
如雙方在鑑界或再鑑界過程中發生界址爭議，地政機關應依土地法第 59 條第 2 項準用程序，由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處；
第 三 題25 分
A 縣工務處為完善地區道路路網，擬新闢道路二條。第一條道路有取得甲、乙等 20 人土地之需求；第二條道路則有取得丙等 5 人土地之需求。案經中央主管機關於 114 年 10 月 8 日審查核准通過，經內部簽核程序，於同月 20 日發文給 A 縣，A 縣於同月 27 日公告徵收。
試問：
甲於 114 年 10 月 25 日死亡，其繼承人丁、戊、己於 114 年 11 月 20 日請求分割登記原甲所有的土地，主管機關應否許可？
第二條新闢道路的丙等 5 人迄今未收到徵收補償費，則徵收效力如何？
又本案中的土地登記機關應辦理哪些登記事務？
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核心觀念
本題考查徵收公告生效後的土地登記限制、補償期限與徵收效力，以及登記機關在徵收程序中的配合事項。以下以命題當年（民國 115 年）法規為準。
依《土地徵收條例》第 18 條，縣（市）主管機關接到中央主管機關核准徵收通知後，應即公告徵收；依第 20 條，補償費應於公告期滿後 15 日內發給完竣，逾期者，原則上該部分土地的徵收自期限屆滿時失其效力。依第 23 條，被徵收土地自公告日起不得分割、合併、移轉或設定負擔，但公告前因繼承等原因取得權利，並於公告期間內申請登記者，不在此限。
解題方法
先依時間順序確認徵收公告日，再判斷甲的繼承及分割登記申請是否符合例外；其次，以「公告期滿後 15 日」判斷第二條道路土地的補償期限與徵收效力；最後，列出公告、限制登記及徵收所有權移轉所需的登記事務。
一、甲之繼承人請求分割登記
甲於 114 年 10 月 25 日死亡，早於 A 縣於 10 月 27 日公告徵收；丁、戊、己於 11 月 20 日申請，時間在徵收公告期間內。符合《土地徵收條例》第 23 條「公告前因繼承取得，並於公告期間內申請登記」的例外，因此主管機關應受理並許可其繼承登記及所請分割登記。
本案應注意，題目所稱「公告前因繼承取得」是指繼承取得權利的時間在公告之前，並不以公告前已辦妥繼承登記為必要；而 11 月 20 日的申請仍在公告期間內。
二、第二條道路的補償費未發給
依《土地徵收條例》第 20 條，補償費應於公告期滿後 15 日內發給完竣。第二條道路的丙等 5 人迄今未收到補償費，題目未指出有補償價額復議、應受補償人書面同意延期或分期、拒絕或不能受領、所在地不明等法定例外，故逾期未發給時，第二條道路所涉土地的徵收自期限屆滿日起失其效力。
第 四 題25 分
甲、乙、丙三人為兄弟，甲所有之 A 地與乙所有之 B 地相連，A 地也與丙所有之 C 地相連，但 B 地及 C 地則未相連。A 地及 B 地均為都市計畫住宅區，C 地則為都市計畫商業區。現因地籍原圖破損而有辦理測量之必要，甲、乙、丙三人合意將 A、B、C 三塊土地合併。
試問：測量機關應如何處理？又本案經測量程序完畢後，應進行何種土地登記程序？
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核心觀念
本題考查地籍原圖破損時的地籍圖重測，以及重測時土地合併的條件和後續登記程序。以下以命題當年（民國 115 年）法規為準。
依《土地法》第 46 條之 1，已辦地籍測量的地區，因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因，得重新實施地籍測量。依《地籍測量實施規則》第 184 條、第 185 條，地籍圖重測依序包括地籍調查、地籍測量、成果檢核、公告通知、異議處理及土地標示變更登記等程序。
地籍圖重測時，依《地籍測量實施規則》第 193 條，地籍調查中申請合併的土地，須符合同一段、土地相連、使用性質相同等條件；通常並須屬同一所有權人。都市土地所稱使用性質，依同規則第 193 條及第 225 條之 1，係指都市計畫使用分區。重測合併涉及不同所有權人時，另依《土地登記規則》第 101 條第 5 款處理合併後的所有權登記。
解題方法
逐一檢查 A、B、C 是否符合合併條件：
- A 地與 B 地：兩地相連，且均為都市計畫住宅區，使用分區相同。雖然原所有權人不同，但三人已合意；重測合併後，應依協議處理合併後各人的應有部分。
- A 地與 C 地：雖然相連，但 A 地為住宅區、C 地為商業區，使用分區不同，不符合使用性質相同的條件，不能合併。
- B 地與 C 地：兩地不相連，不符合土地相連的條件，不能合併。