109 高普考普通考試 地政 土地法規概要 考古題詳解
第 一 題25 分
私人取得土地所有權，基於所有權之權能，本可自由處分其土地，但在所有權社會化的趨勢下，國家基於公共利益等政策之考量，對私有土地之處分得依法予以限制。現行有關土地處分限制之情形為何？試列舉五種特定之土地說明之。
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核心觀念
本題考土地所有權受公共利益限制的「地權處分限制」。所有權人原則上可以處分土地，但法律得基於國家政策、土地合理利用、農地保護及建築物管理等目的，限制特定土地的移轉、設定負擔、租賃或分割。
以下以命題當年（民國 109 年）法規為準，列舉五種土地及其限制。
解題方法與五種土地
一、妨害基本國策之私有土地
依《土地法》第 16 條，私有土地所有權的移轉、設定負擔或租賃，如妨害基本國策，中央地政機關得報請行政院制止。
這是以土地處分的實際影響為判斷重點，目的在避免土地交易或利用妨害國家政策及整體發展。
二、移轉給外國人之特定土地
依命題當年的《土地法》第 17 條第 1 項，下列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：
- 林地
- 漁地
- 狩獵地
- 鹽地
- 礦地
- 水源地
- 要塞軍備區域及領域邊境之土地
此限制是以土地種類及承受人身分為要件，目的在維護國土安全及重要資源。作答時應注意，規定同時涉及移轉、設定負擔與租賃，不宜只寫「不得買賣」。
三、依法禁止再分割之土地
依《土地法》第 31 條，直轄市或縣（市）地政機關得斟酌地方經濟情形，按土地性質及使用種類規定最小面積單位，並禁止再分割；相關規定須經中央地政機關核准。
第 二 題25 分
土地總登記後，土地權利變動時，依土地法規定應由權利人及義務人會同申請變更登記。
今有甲向乙購買土地一筆，辦理所有權移轉登記；有丙在丁的土地設定之地上權存續期間屆滿，辦理地上權塗銷登記。
試問何謂「登記之權利人」、「登記之義務人」？上述二種情形，何者為登記之權利人？何者為登記之義務人？請說明之。
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核心觀念
本題考查土地登記中「權利人」與「義務人」的判別，以及土地權利消滅時如何認定申請角色。依命題當年（民國 109 年）《土地登記規則》第 26 條，土地登記除另有規定外，應由權利人及義務人會同申請。
判斷基準是登記結果對當事人權益的影響：
- 登記之權利人：因該項登記而取得權利或受利益之人。
- 登記之義務人：因該項登記而喪失權利或受不利益之人。
因此，權利人與義務人不是固定指買方與賣方，也不能只看原本的登記名義；應針對每一項登記，分別看誰因登記取得利益、誰因登記喪失利益。
解題方法
逐案確認登記前後土地權利的變化：
- 登記完成後，誰取得土地權利或登記利益，誰是權利人。
- 誰的土地權利因登記而移轉、消滅或受不利益，誰是義務人。
個案分析
甲向乙購買土地，辦理所有權移轉登記
所有權移轉登記完成後，甲取得土地所有權；乙則喪失土地所有權。
第 三 題25 分
都市更新事業計畫範圍內公有土地及建築物，依法如何配合辦理都市更新？又可依哪些方式處理？請依相關規定說明之。
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核心觀念
本題考《都市更新條例》對更新範圍內公有土地及建築物的參與義務，以及公有財產可以採取的處理方式。作答時應分成「原則上如何配合」與「依實施方式如何處理」兩部分。
以命題當年（民國 109 年）法規為準，相關規定為當時《都市更新條例》第 46 條。公有土地及建築物原則上應參加都市更新，並依核定的都市更新事業計畫處理；但另有合理利用計畫，且確實無法併同實施都市更新事業者，不在此限。
解題方法
先說明公有財產參與更新的原則與例外，再依條例列出處理方式。若公有財產屬於公用財產，而更新計畫要求變更為非公用財產，還要補充其變更及統籌處理的機關。
依法配合辦理的原則
都市更新事業計畫範圍內的公有土地及建築物，除另有合理利用計畫且確無法併同實施都市更新事業外，於舉辦都市更新事業時，應一律參加都市更新，並依都市更新事業計畫處理。
為配合都市更新，條例並排除土地法、國有財產法、預算法及地方政府公產管理法令中相關規定的限制，使公有財產得依更新事業計畫辦理。
若公有土地或建築物屬於公用財產，因都市更新而須變更為非公用財產，應配合當地都市更新事業計畫，由各該級政府的非公用財產管理機關逕行變更並統籌處理；此項變更不適用國有財產法第 33 條至第 35 條及地方政府公產管理法令的相關規定。
公有財產的處理方式
依民國 109 年《都市更新條例》第 46 條，公有財產可依下列方式處理：
- 自行辦理、委託或信託辦理更新：由公有財產管理機關自行辦理，或委託其他機關（構）、都市更新事業機構辦理，也可以信託予信託機構辦理。
- 徵收或區段徵收方式：由直轄市、縣（市）政府或其他機關實施都市更新事業時，辦理撥用或撥供使用。
第 四 題25 分
何謂「土地徵收請求權人」？私人得否為徵收請求權人？又與司法院釋字第 747 號解釋土地所有權人得請求徵收之意旨，有何不同？請說明之。
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核心觀念
本題考「需用土地人」與「土地所有權人」在徵收程序中的不同地位。土地徵收請求權人，又稱需用土地人，是因興辦公共事業或實施國家經濟政策而需要土地，依法向國家申請徵收的人。土地徵收條例第3條所稱得因公益需要徵收土地的主體是國家；需用土地人有提出徵收申請的地位，並無自行剝奪他人土地權利的權力。
私人能否成為徵收請求權人
原則上，私人不能僅因自己需要土地或興辦具有公益性的事業，就成為需用土地人向國家申請徵收他人土地。依土地徵收制度，徵收是國家基於公益需要，依法對人民財產權為強制取得；私人不能自行行使徵收權，也不能在欠缺法律依據時，要求國家代為徵收。
但法律特別規定時，私人得依該規定申請徵收。例如，土地徵收條例第3條之2就民間機構參與公共建設，另設特定的徵收申請規定。因此，應採「私人原則上不得為徵收請求權人；法律有特別規定時例外」的結論。
與釋字第747號的差異
釋字第747號處理的是：需用土地人興辦法定公共事業，設施穿越私人土地的上空或地下，已逾越土地所有權人社會責任所應忍受範圍，形成個人特別犧牲，卻未依法取得相應權利時，如何保障土地所有權人的財產權。
依該號解釋，土地所有權人得請求需用土地人向主管機關申請徵收地上權。此處的土地所有權人是因自身土地承受特別犧牲而享有請求權，不是以興辦公共事業的需用土地人身分請求徵收。其請求標的是供穿越設施使用的地上權，也不是一般情形下請求徵收整筆土地所有權。